Hotărâre Nr. 215

, ROMANIA a ah MIROSLAVA i! Ss | Consiliul Local 4 HOTARAREA NR.215 privind concesionarea prin licitatie publică deschisă a terenului in suprafata de 219.316 m.p., situat in extravilan comuna Miroslava, judetul lasi, având număr cadastral 98218, Carte Funciară nr.98218, apartinand domeniului public al comunei Miroslava, judetul Iasi, situat in extravilan sat Brătuleni, in scopul infiintarii unui parc fotovoltaic Consiliul Local al comunei Miroslava, judetul Iasi, intrunit in sedinté ordinară. Avand in vedere temeiurile juridice, respectiv prevederile: a) art.121 alin.(1) si alin.(2) din Constitutia României, republicată; b) art.3, art.4 din Carta europeana a autonomiei locale, adoptată la Strasbourg la 15 octombrie 1985, ratificată prin Legea nr. 199/1997; c) art.7 alin.(2) din Codui Civil, adoptat prin Legea nr.287/2009, cu modificările si completările ulterioare; d) art.108 lit.b), art.129 alin.(1), alin.(2) lit.b), lit.c), alin.(4) lit.f), alin.(6) lit.a), art.301-art.329 din Ordonanta de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările si completările ulterioare; Cu respectarea prevederilor Legii nr.24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, cu modificările şi completările ulterioare; . Luând în considerare: -referatul de aprobare (ca instrument de prezentare şi motivare a proiectului de hotărâre), semnat de către initiatorul proiectului de hotărâre, inregistrat sub nr.5198/16.10.2023; -raportul întocmit de către Birou investitii&achizitii publice-sef birou din cadrul aparatului de specialitate al primarului comunei Miroslava, judetul Iasi si înregistrat sub nr.5199/16.10.2023; Tindnd seama de: -Extrasul de Carte funciară pentru informare, eliberat de către Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliară laşi, în baza cererii nr.150017/17.08.2023, pentru imobilul teren, identificat cu număr cadastral 98218; -Studiul de oportunitate, documentatia de atribuire si caietul de sarcini întocmite de către de către Birou investitii&achizitii publice-sef birou din cadrul aparatului de specialitate al primarului comunei Miroslava, judetul Iasi; -Raportul de evaluare imobiliară (ataşat in sinteză) nr.2023057/16.10.2023, intocmit de către evaluator autorizat ANEVAR din cadrul S.C. QUANTA.MAC S.R.L., pentru terenul in suprafataé de 219.316 m.p,, situat in extravilan comuna Miroslava, județul Iasi, având număr cadastral 98218, Carte Funciară nr.98218, apartinand domeniului public al comunci Miroslava, judetul Iasi, tn scopul infiintarii unui pare fotovoltaic, in care valoarea minima anuală a redeventei este stabilită la suma de 43.560 lei (echivalentul a 8773 euro, la un curs BNR de schimb valutar lei/euro, de 1 euro=4,9654 lei); Avand in vedere că, prin concesionarea terenului mai sus prezentat, se vor aduce venituri la bugetul local al comunei Miroslava prin plata redeventei stabilită in urma procedurii de licitatie publica deschisă, la nivelul institutiei fiind inregistrate solicitări in acest scop, Avand in vedere avizele comisiilor de specialitate organizate tn cadrul Consiliului Local al comunei Miroslava, judetul Iasi, UAT Comuna Miroslava Loc. Miroslava, Com. Miroslava, Jud. laşi, CP: 707305 www.primariamiroslava.ro Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@primariamiroslava.ro JUDETUL IASI COMMUN A Wetec: . 2) MIROSLAVA «! Consiliul Local in conformitate cu: -prevederile Legii nr.52/2003 privind transparenta decizională in administratia publica, cu modificările 51 completările ulterioare; -prevederile Legii nr.554/2004 privind contenciosul administrativ, cu modificările si completările ulterioare; in temeiul art.133 alin.(1), art.139 alin.(3) lit.g), art.196 alin.(1) lit.a) din Ordonanta de Urgenta nr.57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările si completările ulterioare, Art.l.La data adoptării prezentei hotărâri, Consiliul Local al comunei Miroslava aprobă concesionarea prin licitatie publică deschisă a terenului fn suprafață de 219.316 m.p., situat in extravilan comuna Miroslava, judetul Iasi, avand număr cadastral 98218, Carte Funciară nr.98218, apartinand domeniului public al comunei Miroslava, judetul Iasi, situat in extravilan sat Bratuleni, in scopul infiintarii unui pare fotovoltaic. Art.2.Se aprobă Studiul de oportunitate, documentația de atribuire $1 caietul de sarcini conform Anexelor nr.1, nr.2 si nr.3 ce fac parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.3.Se însuşeşte de către Consiliul Local al comunei Miroslava, judetul Iasi raportul de evaluare imobiliară (atasat in sinteză) nr.2023057/16.10.2023, intocmit de către evaluator autorizat ANEVAR din cadrul S.C. QUANTA.MAC S.R.L., pentru terenul in suprafață de 219.316 m_p., situat in extravilan comuna Miroslava, judetul Iasi, având numar cadastral 98218, Carte Funciară nr.98218, apartinand domeniului public al comunei Miroslava, judetul Iasi, in scopul infiintarii unui parc fotovoltaic, conform Anexei nr.4, ce face parte integranta din prezenta hotărâre. Art.4, Se aproba durata contractului de concesiune de 10 ani, începând cu data semnării contractului de concesiune de către parti, cu posibilitatea prelungirii duratei prin act aditional, in conditiile legii. Art.5, Se aprobă pretul de pornire la licitatie, reprezentând contravaloare redevență, de 43.560 lei/an pentru întreaga suprafață de 219.316 m.p., pe baza raportului de evaluare prevăzut la art.3. Art.6. Ulterior concesionării terenului, concesionarul, in calitate de beneficiar al proiectului, are obligatia respectării cu celeritate a prevederilor art.5 alin.(3), alin.(7), art.5! alin.(1) lit.a), alin.(3) din Ordonanta de Urgenté a Guvernului nr.34/2013 privind organizarea, administrarea si exploatarea pajistilor permanente si pentru modificarea si completarea Legii fondului funciar nr.18/1991, cu modificarile si completarile ulterioare. Art.7.Se aprobă comisia de evaluare a ofertelor privind concesionarea prin licitatie publica deschisă privind imobilul mentionat la art.1, in următoarea componenti: -Burcuté Elena- şef birou Investiţii& Achizitii Publice-Unitatea Administrativ-Teritorială comuna Miroslava ; -Butiuc Maria- consilier-compartiment financiar- contabil, buget, salarizare - Unitatea Administrativ-Teritorialé comuna Miroslava ; -Manea Anisoara-consilier juridic-Birou investiții&achiziţii publice-Unitatea Administrativ- Teritorială comuna Miroslava ; ee ee a a eee a a e - Feprezentant D.G.R.F.P. lagi ; -David Andrei-llie -consilier local. UAT Comuna Mirostava Loc. Miroslava, Com. Mirosiava, Jud. laşi, CP: 707305 www.primariamiroslava.ro Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@primariamiroslava.ro . ROMANIA ~ JUDETUL IASI COMUNA Ps ee ae MIROSLAVA ESR [ţ ah Consiliul Local | Membri supleanti : -Coţofană Constantin-consilier local. -Stavarachi Razvan - consilier- compartiment financiar- contabil, buget, salarizare - Unitatea Administrativ-Teritorială comuna Miroslava. Art.8.(1) Împotriva prezentei hotărâri, se poate formula plângere prealabilă in termen de 30 de zile de la data comunicării, în conformitate cu prevederile art.7 din Legea nr.554/2004 privind contenciosul-administrativ, cu modificările şi completările ulterioare. (2) Instanta competentă pentru solutionarea contestatiei formulată in conformitate cu prevederile art.11 din Legea nr.554/2004 privind contenciosul administrativ, cu modificările $1 completările ulterioare, este Tribunalul Iasi-Sectia contencios administrativ si fiscal. Art.9,Prezenta hotărâre se va comunica, prin grija secretarului general al comunei, in termenul prevazut de lege, domnului primar al comunei Miroslava-Niţă Dan, Biroului achizitii publice&investitii: şef birou, compartimentului achizitii publice-consilier juridic, compartimentului patrimoniu, compartimentului cadastru&fond funciar, compartimentului urbanism din cadrul aparatului de specialitate al primarului comunei Miroslava, Instituţici Prefectului judetului Iasi, iar un exemplar se va afisa la afisierul local si pe site-ul institutiei: www.primariamiroslava.ro: Monitorul Oficial Local, la sectiunea Hotararile autorit&tii deliberative. Miroslava, astăzi, 26 octombrie 2023 PRESEDINTE DE SEDINTA CONSILIER LOCAL GHENGHEA SILVIU-IONUT aA Contrasemnează pentru legalitate Qa Secretar general al comunei Miroslava Ancuta-Lenuta URSANU UAT Comuna Miroslava Loc. Miroslava, Com. Miroslava, Jud. lagi, CP: 707305 www.primariamiroslava.ro Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@primariamiroslava.ro , ROMÂNIA W 'î f MIROSLAVA on) Consiliul Local PROCEDURI OBLIGATORII ULTERIOARE ADOPTĂRII HOTARARII CONSILIULUI LOCAL Nr. ss Semnatura persoanei responsabile Operatiuni efectuate Data ZZ/LL/AN - crt. să efcctuczc procedura Adoptarea hotărârii s-a facut cu majoritate UT, Oo simplă X absolută 0 calificată / L1 Comunicarea către prefectul judeţului?? 26.10.2023 | ATE 5 Comunicarea, numai în cazul celei cu caracter individual**») Hotărârea devine obligatorie® sau produce| 29-10.2023 efecte juridice", dupa caz Extrass din Ordonanta de urgenţă a Guvernului or. 7/2019 privind Codul administrativ, c: modificările si completarile ulterioare: } Art. 139 alin. (1): "In exercitarea atributiilor ce ti revin, consiliul local adoptă hotărâri, cu majoritate absolută sau simplă, dupa caz. (2) Prin exceptie de la prevederile alin. (1), hotărârile privind dobândirea sau instrdinarea dreptului de proprietate in cazul bunurilor imobile se adoptă de consiliul local cu majoritatea calificaté definită la art. 5 lit. dd), de două treimi din numărul consilierilor locali in functie." 2 Art. 197 alin. (2): "Hotărârile consiliului local se comunica primarului." 3 Art. 197 alin. (1), adaptat: Secretarui general al comunei comunică hotărâriie consiliului iocal al comunei prefectului in cel mult 10 zile lucrătoare de la data adoptării ,. - 4 Art. 197 alin. (4): "Hotărârile ... se aduc la cunostinta publica si se comunică, in conditiile legii, prin grija secretarului general al comunei." 5) Art. 199 alin. (1); "Comunicarea hotărârilor - cu caracter individual către persoanele cărora li se adrescază se face in cel mult 5 zile de la data comunicării oficiale către prefect." ® Art, 198 alin. (1): "Hotărările ... cu caracter normativ devin obligatorii de la data aducerii lor la cunoştinţă publica." " Art. 199 alin, (2): "Hotărârile .,. cu caracter individual produc efecte juridice de la data comunicării către persoanele cărora li se adreseaza." UAT Comuna Miroslava Loc. Miroslava, Com. Miroslava, Jud. lagi, CP: 707305 www. primariamiroslava.ro Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@primariamiroslava ro frases ah Jo ACL pluelow (Wh AVF AG /0, 2042 intocmit pentru informarea beneficiarului in scopul initierii procedurii de concesionare sau inchiriere TIP MOBIL ADRESA TEREN EXTRAVILAN tee . SUprafata = 219316 mp . COMUNA MIROSLAVA, JUDET IASI Categoria de folosinta "neproductiv" si "pasune" „ PROPRIETAR COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PUBLIC |CLIENT . | COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PUBLIC UTILIZATOR DESEMNAT COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PUBLIC | 16 octombrie 2023 7 II RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul tasi SCRISOARE DE TRANSMITERE A RAPORTULUI DE EVALUARE Comuna MIROSLAVA Vă rog să aveti amabilitatea de a primi raportul de evaluare care face obiectul Ordinului de serviciu emis de Primaria Miroslava. Obiectul raportului de evaluare il reprezinta terenul intravilan in suprafata de 219316 mp, categoria ' "neproductiv" si 'pasune'", situat pe in extravilanul comunei Mirosiava, numar cadastral 98278, inscris in Cartea Funciara 98218/UAT Miroslava, judetul lasi, care se afla in proprietatea comunei Miroslava - domeniul public. Scopul raportului de evaluare il reprezinta informarea beneficiarului, in vederea luarii deciziei de concesionare/inchiriere, in acest sens, estimandu-se valoarea de piata, redeventa anuala si chiria minima obtenabila. Valoarea de piata estimata in prezentul raport de evaluare, este valabila la data evaluarii adica, la data de 16.10.2023 si se aplica intregii proprietati evaluate, orice divizare sau dezmembrare a acesteia modificand aceste Inspectia imobilului s-a efectuat in data de 12.10.2023, in prezenta reprezentantului beneficiarului. Elaborarea evaluarii nu a fost influentata de nici un factor generat de obligatii materiale sau morale si nici un interes prezent sau de perspectiva al evaluatorului asupra bunului evaluat. Raportul de evaluare prezintă succint premisele, datele privind bunurile imobile şi analiza acestora, precum si procesul in urma căruia au fost fundamentate opiniile evaluatorului. S-a evaluat dreptul de proprietate descris detaliat in cadrul raportului, având ca suport documentafia pusă la dispozitie de proprietar (fără a se efectua investigaţii sau verificari suplimentare). in elaborarea raportului de evaluare au fost folosite abordarile considerate adecvate, pe baza tipului proprietatii, a criteriilor de selectare a valori si a recomandarilor Standardelor de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de Asociatia Naţională a Evaluatorilor din Romania. Scrisoarea de transmitere este insotita de raportul de evaluare intocmit la data de 16 octombrie 2023, in forma Data evaluării este 16 octombrie 2023 si este data la care se aplică opinia asupra valorii. RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi SINTEZA EVALUARII Evaluator @ QUANTA.MAC SRL - CU) 38732607, avand autorizatia de membru corporativ ANEVAR nr.0835, sediul social in municipiul lasi, str.lon Creanga nr.99, bl.C1, ap.14, judetul lasi, inregistrata la Oficiul Registrului Comertului de pe langa Tribunalul lasi sub nr.J22/136/2018 prin & MARCUTANU CRISTINA - evaluator El, EPI si EBM, membru ANEVAR, legitimatia 17850, cu domiciliul fiscal in municipiul lasi, str.lon Creanga nr.99, bl.C1, ap.14, telefon 0720434721 Utilizatori @ COMUNA MIROSLAVA - cu sediul in sat Miroslava, str. Constantin Langa nr.93, comuna desemnati Miroslava, judetul lasi, CU! 4540461 Obiectul evaluat TEREN EXTRAVILAN Tipul proprietatii TEREN EXTRAVILAN categoria de folosinta "neproductiv" si "pasune" Scopul evaluarii Scopul prezentului raport de evaluare este informarea clientului in vederea initierii procedurii de concesionare sau inchiriere Drepturile Drepiul de proprietate deplin, dobandit prin Hotararea Consiliului Local al Comunei Miroslava evaluate nr.27/10.08.1999. Tipul valorii Avand in vedere scopul evaluarii, s-a constatat ca oportuna este estimarea valorii de piata, a chiriei de piata obtenabile si a redeventei lunare, care sunt definile mai jos. Standardeie de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEVAR, definesc valoarea de piata astfel : "Valoarea de piață reprezintă suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a} la data evaluarii, intre un cumpărător hotărât si un vânzător hotarat, intr-o tranzactie nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat si în care părțile au actionat fiecare in cunostinta de cauză, prudent gi fara constrangere." Valoarea de piață presupune un pret negociat pe o piață deschisă si concurentiala unde participe.. vai actioneaza in mod liber. Nu am avut in vedere vânzărea fortata. Valoarea exprimată ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi platita, cash si integral in ipoteza unei tranzactii, fra a lua in calcul conditii de plată deosebite (rate, leasing etc.). Chiria de piata este suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat, cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partie au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent st fara constrangere. Valoarea drepturilor cedate de concedent este estimată ca o valoare diferită de valoarea de piaţă, baza de evaluare fiind valoarea de utilizare. Avand în vedere că valoarea proprietatii concesionate este suma dintre valoarea dreptului de folosinta cedat pe durata contractului si valoarea terminală, iar prima dintre cele doua valori este diferită de valoarea de piaţă, baza de evaluare va fi valoarea de utilizare. În schimb, evaluarea drepturilor primite de concesionar se face in baza datelor de piata (veniturile obtenabile din exploatarea proprietatii) si deci pentru acesta baza de evaluare poate fi valoarea de piata. Su In art.17 din Legea nr.50/1991 se precizeaza ca: bs £ RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetu! lasi Prin prezenta, in limita cunostintelor $i informatiilor definute, certific faptul că afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certific faptul că analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditille limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Sunt îndeplinite cerintele de calificare profesională si am experienta in ceea ce priveste localizarea si categoria de proprietate care este evaluată. In plus, certific faptul că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă in proprietatea imobiliara care face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legată de partile implicate. Suma care imi revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatură cu declararea in raport a unej anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenjata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opinile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din sianuardele, recomandarile gi metodoiogia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatarilor din Romania). Au fost luat in calcul toti factorii care au influenta asupra valorii cbiectului evaluării si nu au fost omise în mod deliberat informati care, dupa cunostinta mea, sunt corecte si rezonabile pentru intocmirea prezentului raport. S-a tinut seama de prevederile legale, de preţurile de comercializare a unor proprietati identice sau similare cu cele care fac obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar de referință la data evaluarit, precum si de starea reala a proprietatii evaluate la data efectuarii inspectiei si la data evaluării. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă din partea nici unei alte persoane jn afara evaluatorului care semneaza mai jos. Prezentul raport se supune normelor precizate in Standardele de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de Asociatia Nationala a Evaiuatoritor din Romania si poate fi expertizat (la cerere) si verificat ori de cate ori este necesar. Raportul de evaluare este valabil numai prezentat în ansamblu! Sau, şi doar pentru scopul precizat in el. Cristina MARCUTANU Evaluator El, EPI, EBM f mera ! any N ANEVAR *3 * e , C}" SLAVES RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Supraiata = 219316 mp, comuna Mirosiava, judetul lasi Identificarea evaluatorulUi. ..1.. i i - eee . e E ICECAD IA oo tataaa O OAR ORR E Identificarea clientului si a oricaror utilizatori desemnati ..-.rm.+mmmmmiie.a2-000ra444 a E I SCOPUl IUCTATĂI.. . vii e rr e E E r 44 aRR AA AA EE E EE Identificarea activului supus evaluaTii,.. .. ri>rriiiiie ee e+ ee 2250205500R LARR EADR TIPUFVEIOII pnaeiii eee teneiee e e eee eb AA 4 E EDER ARR EO EAR RRR ERR Data evalUaŢii L.. . rireetttiriiiericti+ e reeeste +4 E GIIER ANIC EER OO OR ERR ERR E E Data inspectiei si documentarea MECOSATE ..ssssssscsssssssssssssssesssssssseeesssnsevssesssesvsusseessssuusstsssavastevasecsessstsnseeressuusasassstnesssecceses Natura si sursa informatiilor utilizate ....cscsssssssssscccssscssscssssscsssssvvssccssesessessessteessessssecnensessssssseseceseesseessarsvassesssssussnuesssessessees Restrictii de utilizare, difuzare si publicare..sccsesssssssesssscsseessscccsesesescessssvecsaressssmmasssssesusuassssssassasssissssstitsassesesseseesececcece. Ipoteze si ipoteze Spechale ss eessesccsssscsesecesssssssssscessssvueesssssssssssseuseecsersnutteceeysssutesastavinmearensenssssistaasssssssssisaseesssssseseseecce Declaratie de conformitate cu SEV ..sssscssscssssssssssssessscsssssssussssenssssnnsusessesenseecsssseeusessestsntenesatrsumavisatuassusssusetsessesssassessseseeces ldentificarea proprietatii..ssssssccsssssmenessssescccesssssssssssseeasssusursanssssssessessenssensseenessuesecarsarsansssnessessuassitsssesssesesesargeennesssssssvenee Descrierea Juridica ..sscssssesscssssssssessssnvvnsersssseessecssssessseessessesssayspuaseneresssnvvaneresserenseesssssesseessssstssssasatiasumsissiessstassussecessssessaseasese ODSEVAL ..eseccsssssssssstssssnssssssceseessccsseesocessestarsaisessssaseessnscasssusessssutessnuesssssassersvusdstsassssatesessusceesssssasersquiaesssuverssusedisvecsecssseses SArCini/SOrVitti ...seecsesssssssseeeessseseeeesssvasasssseeesccessssessssauansensssssusassesseesssssaseescessusssesssssnoessensssstsstasasssesvaseeesesesstasescessssesssssnaess, Uiilizarea actuala.. .r eee oteeie -. ee ee a OORR RR AC E OLRR E a Date despre zona, acces, oras, vecinatati si AMDIASATE ..ccssssssssssessecscessesessssersececassecouscessaneansssssecensasssesssaccessssnsamanuasssenssseess Descriere Construction... css ssseessssssssseecsnsssssssssssssssssssesssssvseesssnsessasssnnaeessesssvansasssssssness E a TIP GPariamMent....irrerulelrmaiei f e a e Ab teaa ee EA AGGATA A E RRR ORR E R FÂNISO|E peorace cf eee L I EI EOR EDE AA AE EDECR aE O APE EE RRG ER B a instalatiiUIilIEA.. -- -. cssssseesssssmatesssssenceossssssassessonpesssuanessanennvsssmvansensecessesensssetsssterspanasavatrmusstsssssuutessessinsesesesveeee SUPTAFELE..secsssvassssvessssvssssssseesssssenssessensueereesssneenteseecccesseseeecsssosnsvavansesvustsntensasissaeessedceesseeersaronseseeerennanesesnatesetesssesisessussasesncnne Modificari - neconformitat ..-.. -ormmii4+4754540880 a l OOORR EER E E Generalitati..1.. eee teaaati coiceeeeee eeb 4 OO R R E R 4 Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate oe ecccssccccccssseccccssssssvvssssssessensesessssssssssaseacesssssseceseesssssnesasessesstsetstiesssssvessscecs Prezentare generala ZOMa ..es.sssssssssenmesesescssessessssseseecssessosspissaseesssesarsssnuseereseessenvanteitses EE a Anatza OFEMEL acs sssssssasssssssssseccesescossssseccssnsessrssnsensssessssvuseessssssssuuesssuesesssvavesenstosenrasuetsssasensssssumesessssoengueresssstesestuteessessecose Analiza COPEFL..ssessssssseeereessessesevesssesuseeessseceeceessnasesvssssstesstessassisissesssvesueestessanarsarsseseuseerssesastesgavessséssssssesesserasnivesenseenatatticesseccc Echilibrut pietel..- ... 4 eeeetate PA ER a ES A R ER AEE EFR a Descrierea raportului de @valUare ..ecssesecessscsscossssesscseseeensssssssarenssrssssseceenteceenseessssesestessecaraynumisrumuasetsssessesesssssssssansansvece Cea mai buna utilizare (CMBU) ..iii eu eee e a eee AAR E RR E a Evaluarea terenului luand in considerare cea mai buna utillizare stabilită.. . 2000798 Abordari utilizate ..-. .. sssesessssveessssssssessssssessssssesceuneeassaseensssuscsssuecasssaveceassuussssasessssapperssuvsusssssvasssssistssessesssecccsseesceccsessses Abordarea prin piata.. l. . eediet.+ - ape E AER rAtESAAEA APER APER AA OORR EE a Abordarea prin VeMita..ssssssssssssessssscsssessssssenssssssessssssssscsssssssessossssesacesvassessssauussssassusecsssssssuscessessstssevessassasussesstitsesscesseeeeceeces 6 ANEXE..ssssscssssssssssnsnutsnssssscssssceossssssusseseesussesestensssissessessocsestsstssnesssssussavecessnpesaensssusn R R E a RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi O indicatie a valorii de piata, a redeventei minime anuale si a chiriei lunare minime obtenabile, este: Valoare | Valoare | Valoare Valoare | Chiria | Chirie Denumire activ de piata | de piata | redeventa | redeventa | lunara | lunara -lei- * anuala anuala -lei- £- TEREN S=219316 mp | 1.088.992 | 219.316 | 43.560 8773 | 3.630 Cristina MARCUTANU Evaluator El, EPI, EBM 16 actombrie 2023 % Cursul de schimb la dafa de 16.10.2023 este 4.9654 lei/€ * Declar ca nu-mi asum raspunderea pentru pentru defectele ascunse, daca acestea sunt prezente Ja data inspeciiei. \ * Detaliile privind metodologia de evaluare sunt prezentate in raportul de evaluare anexa wok RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul [asi 'Limita minima a pretului concesiunii se stabileste, dupa caz, prin hotarare a Consiliului judetean, a Consiliului General ai municipiului Bucuresti sau a Consiliului local, astfel incat sa asigure fecuperarea in 25 de ani a pretului de vanzare al terenului, in conditii de piata, la care se adauga costul jucrarilor de infrastructura aferente", Temei legal Standardele de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEVAR Abordari în ABORDAREA PRIN PIATA evaluare utilizate Data evaluarii 16 octombrie 2023 Curs de schimb valutar la data 1€= 4.9654 lei Data raportului de +5 ctombrie 2023 Data inspectiei Inspectia terenului a fost efectuata de evaluator, in data de 12 octombrie 2023, in prezenta clientului. REZULTATUL O indicatie a valorii de piata, a redeventei minime anuale sia chiriei lunare minime obtenabile, este: Vaioare Valoare Valoare Valoare | Chiria * Chitie ! . , de piata de piata | redeventa | redeventa lunara ; lunara Denumire activ -lei- -€- anuala anuala -lei- ! -£ TEREN S=219316 mp { 1.088.992 | 219.346 | 43 560 8773 | 3630 | 731_| Cristina MARCUTANU Evaluator Et, EPI, EBM RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi 1. TERMENII DE REFERINTA Al EVALUARII Identificarea $i Prezenta evaluare este realizată de Marcutanu Cristina - evaluator El, EP! si EBM, membru titular competenta ANEVAR, legitimatia 17850, cu sediul social in municipiul lasi, str!.Creanga nr.99, bl.C1, ap.14, judetul evaluatorului lasi, tel.0720434721, adresa email cmarcutanu@amail.com. Evaluatorul nu are nici o legatura de subordonare sau implicare importanta cu subiectul evaluarii sau cu clientul, menita sa influenteze intr-un fel sau altul valoarea justa. Asadar, evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiva si impartiala. La data elaborării prezentului raport evaluatorul este autorizat, are competenta si abilitatile tehnice adecvate intocmirii acestuia, experienta $i cunostinte despre subiectul evaluării, despre piaţa pe care acesta se tranzactioneaza si despre scopul evaluarii. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea niciunei alte persoane. Activitatea evaluatorului referitor la proprietatea evaluat se limiteaza strict la analiza sa, a utilizării ei și a pietei specifice, luând in considerare "calitatile" si "defectele" care dau imobilului o pozitie relativa între cele din piata sa. Prestatia evaluatorului este limitată strict la clauzele contractului incheiat; aceasta nu include obligativitatea de a oferi in continuare consultanţă sau mărturii în instanță relativ la proprietatea evaluata. ţ Identificarea Beneficiarul si proprietarul raportului de evaluare este COMUNA MIROSLAVA, care doreste sa cunoasca clientului sia valoarea de piata a imobilului aflat in patrimoniu, In acest scop, am incheiat contractul de prestari servicii oricaror utilizatori de evaluare. _ desemnati Utilizatorii desemnati ai acestui raport de evaiuare este: @ COMUNA MIROSLAVA in conformitate cu contractul si datele inregistrate in baza de date proprie a evaluatorului, prezentul raport de evaluare se adreseaza exclusiv clientului si contine informații adecvate doar necesitatilor tui. Identificarea Aciivul supus evaluarii este o proprietate imobiliara funciara de tip teren extravilan, cu suprafata de activelori supuse 249316 mp, situat in comuna Miroslava, judetul lasi. evaiuarii Dreptul de proprietate supus evaluarii este drept de proprietate deplin, dobandit prin Hotararea Consiliului Local al Comunei Mirostava nr. 27/10.08.1999. Evaluarea s-a facut in ipoteza LIBER DE SARCINI. Evaluarea s-a realizat in scopul informarii clientului in vederea _ initierii procedurii de Scopul evaluării concesionare/inchiriere. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat; evaluatorul nu își asuma responsabilitatea niciodata si in nicio altă circumstanta sau context in care raportul de evaluare ar putea fi utilizat. a Tipul valorii Avand in vedere scopul evaluarii, s-a constatat ca oportuna este estimarea valorii de piata, a chiriei de piata obtenabile si a redeventei lunare, care sunt definite mai jos. Standardele de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEVAR, definesc valoarea de piata aștfel : "Valoarea de piata reprezintă suma estimată pentru care un activ sau 0 datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, intre un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, într-o tranzactie nepartinitoare, după un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinté de cauză, prudent si fara constrangere." Valoarea de piaté presupune un pret negociat pe o piață deschisa $i concurentialé unde participant actioneaza în mod liber. Nu am avut in vedere vânzărea fortata, Valoarea exprimată ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmeaza a fi platita, cash si integral în ipoteza unei tranzacfii, fra a lua in calcul conditii de plată deosebite (rate, leasing etc.). Chiria de piata este suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat, cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au_actionat fiecare in | cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. * R | Xa, (BE Liggs® Ve < Lay OSLANES RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219315 mp, comuna Miroslava, judetul lasi Valoarea drepturilor cedate de concedent este estimată ca o valoare diferită de valoarea de piaţă, baza de evaluare fiind valoarea de utilizare, Avand in vedere că valoarea proprietății concesionate este suma dintre valoarea dreptului de folosință cedat pe durata contractului si valoarea terminală, iar prima dintre cele două valori este diferită de valoarea de piaţă, baza de evaluare va fi valoarea de utilizare. in schimb, evaluarea drepturilor primite de concesionar se face in baza datelor de piaţă (veniturile obtenabile din exploatarea proprietatii) si deci pentru acesta baza de evaluare poate fi valoarea de piala. In art.17 din Legea nr.50/1991 se precizeaza ca: 'Limita minima a pretului concesiunii se stabileste, dupa caz, prin hotarare a Consiliului judetean, a Consiliului General al municipiului Bucuresti sau a Consiliului tocal, astfel incat sa asigure recuperarea in 25 de ani a pretului de vanzare al terenului, in conditii de piata, la care se adauga costul lucrarilor de infrastructura aferente". Data evaluarii |Dataevaluari TCC 102023 Data raportului de evaluare | Data inspectiei 12102023 1 Data inspectiei l Curs valutar Natura si In vederea intocmirii acestui raport de evaluare, evaluatorul a avut acces la : amploarea @cu ocazia inspectiei proprietatii evaluate, a fost asigurat accesul si au fost vizualizate activitatilor componentele acesteia, cu excenția partilor care, prin natura lor, sunt ascunse sau ne-vizibile. Orice evaluatorului si neconcordante apărute din acest motiv impun reanalizarea evaluării si daca este cazul a cuantificarii oricare limitari valorice a diferentetor; Q în vederea documentării si colectării datelor despre vecinatate si zona, precum si a celor ale acestora despre localitate, evaluatorul a avut acces la toate informatiile relevante @in realizarea analizelor, judecatilor si calculelor din prezentul raport, evaluatorul a avut acces la toate informatiile relevante necesare. Restrictii documentare Nu am avut la dispozitie urmatoarele documente : @ NU ESTE CAZUL Inspectia proprietății Inspectia a fost efectuata de către evaluator autorizat - Marcutanu Cristina, la data de 12.10.2023, impreuna cu reprezentantul clientului. Fotografiile atasate reprezintă situatia de la data inspectiei curente. Inspectia s-a efectuat pe baza extrasului de carte funciara primit si a celorlalte documente avute la dispoziție. Au fost preluate informații referitoare la proprietate (la istoricul ei, la Situatie juridica si { corelarea datelor juridice si scriptice cu cele faptice, la vecinatati, acces), au fost analizale toate . documentele avute la dispozitie, etc. Alte documente solicitate dupa efectuarea inspectiei & NUESTE CAZUL. Concluzii-ale documentării in cele de mai sus s-a precizat natura documentării, tipul documentelor existente si diligentele efectuate pentru a complete setul de informații ce stau la baza evaluării. Documentatia avută la dispozitie si ampioarea investigațiilor realizate se considera a avea un grad de suficienta rezonabil pentru realizarea evaluării. @ ijn cadrul capitolului de mai jos sunt prezentate detaliat documentele avute fa dispozitie, natura informațiilor utilizate cat si sursele acestora. Sursele de informatii utilizate, sunt: Natura și sursa @ Standardele de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de EVAR + @ "Evaluarea Proprietatii Imobiliare' editata de APPRAISAL epniTE (tragiigers ANEVAR) RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Niroslava, judetul lasi informatiilor avute @ "indreptar tehnic pentru evaluarea imediata la pretul zilei a costurilor elementelor si constructiilor de in vedere in locuinte - precentual si valoric" Editura Matrix Rom, decembrie 2021 elaborarea Q „Costuri de reconstructie - Costuri de inlocuire - Clădiri rezidenţiale"- Corneliu Schiopu, Editura raportului de „IROVAL 2010 oe _ evaluare o 2lggl3cu de actualizare costuri" Corneliu Şchiopu, Editura IROVAL 2022, 1 august 2022 -1 august Q Presa de specialitate si participantii la piata imobiliară si a constructiilor locală Q Informati relevante culese de catre evaluator, de la persoane fizice participante sau neparticipante la piata imobiliară/constructiilor Q Fisa de inspectie a proprietatii in detaliu @ Ordonanta Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri in domeniul evaluarii bunurilor, cu modificările si completarile ulterioare: @ Legea nr. 99/2013, pentru aprobarea Ordonantei Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri in domeniul evaluării bunurilor; @ Regulamentul de organizare si functionare a Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din România - aprobat prin HG nr, 353/2012; @ Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat; @ Adrese web : www.mfinante.ro, www.anevar.ro, olx.ro, storia.ro, imobliare.ro Documentele si informatiile puse la dispozitie de client, sunt: Q Incheiere si Extras de Carte Funciara pentru Informare nr.154720/22.08.2022 emis de OCPI-BCPI lasi B Referat de admitere nr.154720/22.08.2022 emis de OCPI-BCPI lasi @ Extras de plan Cadastral de Carte Funciara pentru imobil numar cadastral 96703/UAT Mirostava @ Extras de Carte Funciara nr.150017/17.08.2023 emis de OCPI-BCPI lasi @ Referat de admitere (dezmembrare imobil) nr.137078/26.07.2023 @ Actde dezmembrare autenificat sub nr.1823/11.08.2023 emis de AL Dascalu Stefurac & Plan de amplasament si delimitare a imobilului lpoteze Ipotezele semnificative, sunt urmatoarele: semnificative si @ Toate informatiile legate de proprietate au fost furnizate de catre client; ipoteze speciale B informatii suplimentare au fost culese dintr-un numar de surse considerate corecie si de incredere. semnificative Se considera ca nu a fost omisa in mod deliberat nici o informatie relevanta si care a fost disponibila; @ Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate in privinta corectitudinii datelor furnizate de client sau de terte persoane; @ Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost in concordanta cu datele disponibile la data evaluării. @ Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stăpâni bunul, â. -l folosi, de a-i culege foloasele materiale si de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu cu respectarea dispoziţiilor legale. @ Conform declaratiei proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor mentionate mai sus, este deplin si apartine COMUNE! MIROSLAVA- DOMENIUL PUBLIC. @ Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta conferă titularului sau toate cele trai atribute: @ Posesia - de a stăpânii, Q Folosinta - de a-l folosi si de a-i culege foloasele materiale, Q Dispozitia - de a dispune de bun. @ Acest raport este realizat plecand de la premisa ca dreptul de proprietate nu este afectat de sarcini, neexistand niciun fel de problema de ordin legal: & Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de utilizare; @ Prezentul raport de evaluare nu exprima nicio opinie cu privire la conditiile- 'a at in cazul in care analize ulterioare ar releva defecte care pot afecta valoareâ, conel ile! pPOzentului raport isi pierd valabilitatea; Lo [oN @ Nu s-au efectuat masuratori ale bunului analizat. Toate dimensiunile 91 defaliil (Sau) consi fat 'a fi corecte si se bazeaza pe informatiile furnizate de benficiar, A [ig ' RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi Q Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru contaminari sau efecte asupra mediului. Q Evaluatorul a luat in consideratie factorii care influenteaza valoarea la momentul evaluarii si de care el a avut cunostinta; modificarea acestora in timp poate duce la modificarea valorii de piata. lpotezele speciale semnificative, sunt: & Nu au fost identificate ipoteze special semnificative Clauza de Acest raport a fost realizat numai pentru scopul declarat si pentru uzu! beneficiarului si este confidential confidentialitate pentru acesta si pentru consilierii sai (desemnati). Restricţii de Prezentul raport de evaluare, in totalitate sau parti din acesta, sau orice referire la continutul sau nu pot fi utilizare, difuzare folosite sau incluse intr-un document publicat, circulara sau lucrare si nici publicate fara acordul scris si sau publicare prealabil al evaluatorului, cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa apara. Orice reproducere este nula de drept si de fapt si recomandam sa nu fie luata in consideratie. Responsabilitatea Evaluatoru a realizat prezentul raport cu competenta si avand cunostintele necesare si nu accepta fata de terti responsabilitatea pentru acesta si concluziile sale decat fata de beneficiar; Evaluatorul nu accepta nici o alta responsabilitate fata de o lerta persoana, in nici o circumstanta: Petrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultania ulterioară sau să depună mărturie in Instanta, in afara cazului cand aceasta a fost convenită, scris si in prealabil. Declararea conformitatii evaluarii cu SEV Standardele @ SEV 100 - Cadru general (IVS - Cadru general) - pentru definitite si concepteie pe care se bazează generale acest raport @ SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării (VS 101) in acord cu prevederile Q SEV 102 - Implementare (IVS 102) & SEV 103 - Raportare (IVS 103). Siandardele @ SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230) - cbiectui raportului de evaluare fiind o pentru active proprietate imobiliară & SEV 101 - Termenii de referinté ai evaluării - conform prevederilor contractuale si a instructiunilor evaluării, acolo unde a fost necesară abaterea de la standardele enumerate mai sus, s-au enunţal ipoteze speciale semnificative, care au fost asumate de către destinatarul raportului de evaluare, si au devenit parte integrantă din instrucţiunile evaluării Q Orice vaiori estimate in prezentul raport se aplica proprietatii imobiliare ca intreg; @ Divizarea sau distribuirea valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului cand o asemenea alocare a fost prevazuta in raport; @ Valorile prezentate in acest raport nu pot fi folosite in legatura cu alta evaluare sau pentru alte scopuri decat cele mentionate. Tipul raportului Raportul de evaiuare este unul narativ, detaliat, intocmit in conformitate cu SEV 103 si cuprinde, pe de evaluare lângă termenii de referinté, descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecatilor relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicatia asupra valorii raportate. Acolo unde au fost necesare excluderi sau abateri de la respectivul Standard, s-au enuntat ipoteze speciale. Raportul de evaluare este supus verificarii conform Standardului de evaluare SEV 400-Verificarea evaluarii. Verificările evaluărilor pot fi realizate numai de către evaluator autorizati persoane fizice care detin specializarea Verificarea evaludrii (VE), dovedită cu parafa de verificator, conform legislaţiei aplicabile in Romania, pe care fi vom numi in continuare Verificatori sau de către evaluatori autorizati persoane juridice care semnează certificarea din raportul de verificare împreună cu evaluatorii persoane fizice care detin specializarea VE si care au participat la elaborarea acestuia. Modificari ale termenilor de referinţă Nu a fost cazul ai evaluării , /'" k: RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi 2. PREZENTAREA DATELOR Procedura de Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piaţa aga cum a fost ea definita mai sus. evaluare Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: (etapele @ documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului; parcurse) Q inspecţia bunurilor imobile si mobile, in masura in care au fost puse la dispozitie de solicitant; Q stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; @ selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; Q deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se (ina seama la derularea tranzactiei: Q analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; @ aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii si fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru, adoptate de către ANEVAR, Identificarea Activul supus evaluarii este o proprietate imobiliara iunciara de up teren extravilan, situat in comuna Miroslava, activelor judetul lasi si are urmatoarele caracteristici : CF 98218/JAT Miroslava 208725 720 parcela 827 (trece si prin A774} TEREN T18 parcelele 775/1/10-776/1/10 _| Terenul nu este EXTRAVILAN CAD.98218 imprejrui ' TI CF 98218/UAT Miroslava Terenul propus pentru concesionare face parte din suprafata totala de teren de 791550 mp (79.1550 ha). Dreptul de proprietate supus evaluarii este drept de proprietate deplin, dobandit prin Hotararea Consiliului Local al Comunei Miroslava nr. 27/10.08.1999. Evaluarea s-a facut in ipoteza LIBER DE SARCINI. D , Dreptul de proprietate asupra unui bun imobil este cel mai deplin drept real care conferă titularului sau toate escrierea ae R , . earn ner - , : on cele trei atribute, adică posesia, folosinta si dispozitia. Cele trei tipuri de baza ale dreptului asupra juridica proprietății imobiliare sunt: =. bun imobil (teren, să exercite singur toate prerogativele conferite | supus evaluarii este drept consiructie) definit de acest drept (posesia, folosinta si dispozitia) | de proprietate deplin, si, totodată, este increptatit să „dezmembreze" | dobandit prin Hotararea dreptul său de proprietate prin consimtirea ca | Consiliulul Local al anumite prerogative să fie exercitate de alte | Comune Miroslava nr. persoane, ca drepturi reale, dezmembraminte | 27/10.08,1999. ale dreptului de proprietate (dezmembrământ) care conferă | vointa dintre proprietarul deplin (nudul titularului doar unul sau două | proprietar) si un tert căruia i se încredințează dintre atributele dreptului de | posesia si folosinta bunului. Aceste drepturi, proprietate (posesia si | care pot fi închiriere, superficie, uzufruct, uz, folosinta) in baza -_unor | administrare, au un caracter temporar, iar unele ENE SOB ON fosl TT SE ĂE \îx!;lOSU' RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi intelegeri, ceea ce implica | dintre ele pot fi, conform intelegerii dintre pari, folosinta unui bun imobil (teren, | delegate altor persoane (de exemplu, constructie) sau edificarea unei | subînchirierea) constructii pe terenul altuia Dreptul de servitute Reprezintă o sarcina impusă asupra unui fond NU ESTE CAZUL (teren) pentru utilitatea unui fond invecinat care apartine Unuf alt proprietar. De exemplu, dreptul proprietarului unui teren jinfundat (fondul dominant) de a trece peste terenurile invecinate ffonduri aservite) pentru a ajunge la o cale publica reprezinta o servitute In conciuzie, COMUNA MIROSLAVA, a intrat in fapt si in drept in Stapanirea imobilului conform HCL 21/10.08.1999, are dreptul deplin asupra acestui teren. Identificare activelor. Identificare cadastrală si faptică. Cu ocazia inspectiei efectuate in data de 12 octombrie 2023, impreuna cu reprezentantul clientului, am constatat ca imobilul este situat in extravilanul comunei Miroslava, judetul lasi. Pe baza numerelor cadastrale, identificarea proprietatii a putut fi efectuata suplimentar, pe site-ul ANCPI. Utilizarea actuala La data inspectiei, terenul era liber. Rangul Comuna Mirostava este de importania locala, cu influenta potentiala ta nivel judetean, fiind iocalitate de rang jocalitatii LA conform art. 2 (2} din Legea nr.351 din 6 iulie 2001 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului national - Secţiunea a IV-a Refeaua de localităţi, publicata in M.Of.nr. nr. 408/24 jul. 2001. Descrierea j _ , NIA ATR , sg zonei de Zona in care este amplasată proprietatea este una nerezidentiala, fiind situata alaturi de alte proprietati imobiiiare aceiasi tip, din extravilanui comunei Mirosiava, judetul lasi. { ec vesromeqees ti . = '2 eh ae hay " ' RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi Descrierea os ten " Mroslove ig overt geoneh me Nalea Uru : ". ! ma Bivarmasietyt " Renkia Cindy Ceddecatou Tv V-ă Coordonate GPS 47 1487154,27 488046 Accesul la teren se face din drum comunal, cu auto sau pietonal. Descrierea Terenul este situat in extravilanul comunei Miroslava, judetul lasi si are urmatoarele caracteristici . terenurilor Q categoria de folosinta "neproductiv" si "pasune' Q suprafață adecvată utilizării curente; @ suprafata terenului este 219316 mp Q este neimprejmuit Q are forma neregulata @ nu se cunoaste POT si CUT, deoarece nu am avut la dispozitie certificatul de urbanism Q nuexista constructii edificate pe acest teren @ nu are amenajari, ameliorari, imbunatatiri, extinderi, racorduri si accesorii, sau alte lucrari premergatoare construirii de case @ are acces la drum communal si la reteaua de electricitate @ nueste traversat (la suprafata sau subteran) de conducte magistrale (apa, gaz metan, petrol, etc.), de retele de electricitate sau pentru alte utilitati publice, Q nuseafia in zona protejata, zona de interes archeologic sau rezervatie naturala Q nu face parte din categoria monumentelor istorice sau a bunurilor de patrimoniu cultural, neexist niciun impediment care sa afecteze transmisiunea deplinei proprietati sau a stapanirii neingradite si folosirii. Q proprietarul declara ca imobilul nu a facut obiectul constituini vreunui dezmembramant al dreptului de proprietate (uzufruct, uz, servitute, superficie, etc), insa face obieciul cedarii folosintei (arendare, comodat, concesiune, inchiriere, etc) si ca nu s-au facut pacte de optiune sau promisiuni de vanzare pentru acesta. Descrierea Proprietatea imobiliara este situata in extravilanul comunei Miroslava, judetul last. zonei Comuna Miroslava este situată in partea centrală a judeţului lagi, in nordul Podişului Bârladului, fiind plasată la Analiza datelor limita sud- vestică a Municipiului lagi, la 47'08' latitudine nordică si 27°29' longitudine estică. despre zona si Miroslava este situată la 30 km de Raul Prut (limita estică a judeţului), pe care se află frontiera Uniunii vecinatati Europene si granita dintre Romania si Republica Moldova. Fata de limita vestica a judetului, comuna Miroslava se află la 40 km fala de limita vestică, 25 km fata de limita sudică. Comuna wnat Secinja de comuna) este situată la o distanţă de aproximativ 7 kf * ' O»"Şaşé lagi. Accesul feroviar poate fi asigurat, de asemenea, si prin intermediul Gării Ketcarii, siidatanla A nants de aproximaliv 14 km de satul Miroslava. In ceea ce priveşte accesul prin inter Pei h eet Hore & comuna Sho Os Vere ae" ie RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi Miroslava se află la o distanta de circa 15 km de Aeroportul International lagi. Concluziile Avantaje: analizei zonei si Q zonă metropolitana, nerezidentiala vecinatatii & acces auto Dezavantaje & zona cu "concurenta" crescuta pe utilizări similare cu proprietatea evaluate APRECIERE GENERALA Situarea imobilului evaluat in zona și vecinătatea analizată reprezinta un oarecare avantaj pentru acesta, influența asupra valorii sale de piață find pozitiva Descrierea Pe teren, nu se afla edificate cladiri. consiructiilor identificarea eventualelor in evaluare nu sunt incluse bunuri mobile sau elemente care sa fie asimilabile bunurilor mobile, j bunuri mobile identificarea componentelor Cu ocazia inspectiel nu au fost identificate componente non-imobiliare. non-imobiliare Date privind Pentru imobilul analizat, nu se datoreaza fa bugetul local al comunei Miroslava, un impozit care a fost stabilii impozitele si de Consiliu! Local, in conformitate cu Legea nr.227/2015 privind Ccdul fiscal cu modificarile si completarile taxele ultericare, in vigoare la data evaluarii. vânzările COMUNA MIROSLAVA, a intrat in fapt si in drept in stapanirea imobilului conform HCL 27/10.08.1999 anterioare şi ! p p p ° - ofertele sau 3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE In acceptiunea SEV 100 - Cadrul general, "Piata imobiliară" este mediul in care proprietățile imobiliare se pot comercializa, fara restrictii, între cumparatori si vanzatori, prin mecanismul prefului. Partile reactioneaza ia raporturile dintre cerere și oferta dar $i la aiti factori de stabilire a pretului, dupa propria lor intelegere a utilității relative a imobilului respectiv, raportata la nevoile si dorintele personale, in contextual puterii de cumpărare. In functie de tipui proprietatii, analiza incepe cu identificarea segmentului de piață adecvat sia arealului in care se regăsește acesta, continuand cu evidentierea principalelor fapte semnificative, prezente si istorice de pe acest segment. Identificarea calitativă si cantitativă a "grupului tinta" de cumpărători si a "stocului" de proprietăți competitive, împreună cu_aprecierea modului in care cele două aspecte se "satisfac" reciproc sunt, de asemenea, demersuri care vor conduce la conch z e,analizeje Voie Senne EF og" RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetu! tasi Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piele sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, find posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. , Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, ja randul lor, poi fi impartite in piete mai mici, specializats, numite subpiete, acssta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii. Dezvoltarea pietei imobiliare este strans legata de strategia de dezvoltare a creditelor ipotecare pentru investitiile imobiliare. Analiza Judetul lagi a atras in ultimii ani câțiva mari jucători industriali, gratie parcului industrial din comuna Miroslava, productivitatii si vrea să se dezvolte semnificativ in aceeasi directie in următorii patru ani. In judet sunt acum operationale ! două parcuri industriale realizate de autoritati locaie, ambeie la Mirosiava, Următoarea zona de dezvoiiare este Letcaniul, la 12 km de municipiul lași, unde Consiliul Judetean va lansa o licitatie de lucrări in primavara acestui an, cu fonduri atrase de la Guvern. La Letcani functioneaza un pare agro-industrial realizat de CJ si un parc logistic privat. Parcurile industriale functionale deja sau care sunt in pregătire au o suprafata totală de aproape 200 hectare. Pe termen scurt, localitatile avute in vedere de către administratia judeteana sunt Letcani, Holboca, Dumesi, Podu iloaiei si Deleni. RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judeiul tasi Primul pare industrial din lași a fost înfiinţat de Primaria comunei Miroslava, la circa 8 km de municipiul reședință de judet. Parcul are 46 hectare, iar gradul de ocupare este de 100%. Proiectul a fost dezvoltat în jurul fabricii Delphi (actualul BorgWarner). Parcul are acces direct la șoseaua de centură, arteră care face legătura cu principalul drum de intrare in lasi: drumul european E583, In parc sunt peste 60 de rezidenti: unele fabric! sunt finalizate, in timp ce altele sunt in constructie. Comeniile de activitate ale companiilor care au investil aici sunt diverse: fabricarea betonului, automate de cafea, tipografii, productia de vopsele, constructori de drumuri si autostrăzi, productia de echipamente pentru spălătorii ,self service", produse farmaceutice, productie publicitara, fabricarea de structuri metalice, cistribuția de masini unelte CNC, productie nasturi, textile sau fabricarea beri, „În principiu, facilitatiie pe care le acordăm sunt cele din legea 186/2013 privind infiintarea parcurilor industriale. Poate cea mai importantă facilitate este scutirea de la impozitul pe dădiri. in plus, rezidentii beneficiază de investitiile făcute de către Primaria Miroslava in ceea ce priveste infrastructura si utlitatile, investitii de ordinul milicanelor de euro. Suprafetele sunt inchiriate pe perioade de la 25 la 49 de ani, dar rezidentul poate opta pentru cumpărarea terenului la momentul in care este finalizată investitia', a declarat pentru Economedia.ro directorut parcurilor industriale din Miroslava, Dore! Codină. El a adăugat ca, la acest moment, investitiile atrase prin angajamentul luat de către rezidenti, cu hale construite sau in curs de constructie/autorizare, se ridică la peste 200 milioane euro. Parcul industriaf din Miroslava a inceput licitațiile pentru închirierea suprafetelor in anul 2016. În cazul investițiilor de amploare, rezidentii economisesc fonduri importante în urma scutirii plății impozitului pe ciădiri: valoarea scutirii la plată poaie fi mai mare fata de redeventa pe care o plateste la Primărie in baza contractului de folosinté a terenului. De exemplu, la o investitie de un milion de euro realizată pe un teren de 1 ha, scutirea de taxe ajunge la 15.000 euro/an, in timp ce redeventa anuală este de 9.000 euro (0,9 euro/mplan). În schimb, comunitatea locală bereficiază de fonduri indirecte de pe urma expioatării parcului, principala sursă fiind impozitul pe venit. De asemensa, un parc industrial înseamnă crearea de locuri de muncă si, In general, o dezvoltare sustenabilă a comunei. Parcul Miroslava | cuprinde in special companii cin tara, o parte dintre acestea relocând afacerile din alie zone, dar exista $i companii cu actionarat strain (circa 10%). in ceea ce priveste inirastructura rutieră, Primaria Miroslava a realizat o retea noua de drumuri in intreg parcul. In prezent, autoritatea locală are in desfășurare o licitatie in valoare de 84 milioane lei tfonduri guvernamentale) pentru realizarea a încă 3,5 km de drum, respectiv opt tronsoane din incintă sau limita parcului, sectoare care vor asigura conectarea tuluror amplasamentelor la reteaua existentă. Pe unele i amplasamente inca nu a început constructia de hale, dar toate sunt închiriate. Odată cu succesu: primului pare de 46 ha, Miroslava a lansat un al doilea parc, intr-o zona din vecinătate, in spatele fabricii Antibiotice. Parcul Il are 25 hectare, iar primul rezident este producatorul german Mennekes: compania a finalizat construirea unei fabrici (productia de cabiuri pentru încărcarea vehiculelor electrice) si are planuri pentru a doua (statii de încărcare pentru vehicule electrice). Nemții au ajuns la lasi acum câţiva ani dupa ce, initial, au deschis sediul social la Cluj si au căutat oportunitati in vestul tari. in cele din urmă, au investit peste 11 milioane euro în parcul de lângă lasi. „Avem o lista de asteptare cu 50 companii interesate să investeasca In parcurile industriale din Miroslava. Nu excludem varianta unei extinderi a actualelor parcuri, dar, în prima fază, vrem să finalizăm toate lucrările initiate", a precizat Dore] Codină. Potrivit acestuia, unele probleme au fost si din cauza pandemiei: limitarea numărului de bersoane in spatii închise nu a facut posibilă organizarea de noi licitatii pentru inchirierea suprafetelor. RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi Pentru Parcul II Miroslava, in luna februarie 2021, Consiliul Local a aprobat o investitie de 7,2 milioane lei pentru modernizarea unui drum de 1,1 km: artera, proiectată la 4 benzi, face legătura între drumul european E583 si centura de sud a lașului. Drumul tranzitează limita estică a parcului industrial și asigură acces rapid pentru Mennekes si ceilalti rezidenti care vor construi in aceasta zona. Sursa: https:Heconomedia.ro/analiza-re-industrializarea-iesulul-marl-compani-privale-isi-muta-productia-jp-parcurile-industtiale-din-judet-dupa- modelul-de-succes-al-comunei-miroslave-imagini-video-din-drana.himi#. Y8YVi31ByM8 Miroslava este cea mai bogată comună din jude si se numără printre primele din tara. Câteva cifre relevante din bugetul comunei Miroslava: @ dezvoltarea afacerilor din comuna limitrofă a lasului aduc la bugetul local peste 26 milioane fei doar din cotele impozitului pe venit Q impozitele si taxele pe proprietate aduc venituri de circa 10 milioane lei Q concesiunile si închirierile facute de Primărie genereaza un venit de 2,6 milioane lei Q subvențiile acordate de la bugetul de siat pentru proiectele in derulare (inclusiv europene) ajung la circa 26 milioane lei, prin intermediul unor programe precum AFIR, PNI, AFM, PNRR si POR Fata de anul trecul, bugetul estimat este cu 44% mal mare. Potrivit proiectului de buget publicat de primărie, cheltuielile totale vor fi de peste 90 milioane lei, in conditue in care investiţiile reprezintă aproape jumatate din aceasta suma. Cateva din investițiile pe care Miroslava vrea să le facă in acest an, in condițiile in care cheltuielile sunt estimate la circa 45 milioane lei: Q reabilitarea de scoli si refacerea de străzi Q realizarea unei baze sportive la Uricani Q amenajarea unui parc de agrement in Horpaz Q infintarea unei centru de colectare prin aport voluntar a deșeurilor Q extinderea retelelor de apa si canalizare @ modernizarea sistemului de iluminat @ amenajarea de statii pentru transport public Q extinderea retelei de energie electrica Q realizarea de centrale fotovoltaice: Primărie, la sala de sport sila ferma Uricani Q construirea unui pod peste Bahlui pentru acces la Parcul Industrial Il Piata imobiliara in vederea identificarii pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepând cu tr ' specifica proprietatii. proprietatii Aceasta este o proprietate imobiliara de tip funciar, situata in extravilanul comunei Miroslava, judetul lasi evaluate - zona metropolitana. Acest tip de proprietate este atractiv pentru o serie de potentiali utilizatori, in general persoane fizice cu venituri peste medii. Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare de tip funciar o piata a carei arie geografica se poate defini ca find zona vestica a comunei Miroslava. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economica la nivel local, comportamentul participantilor la piata, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. Zona este o zona cu caracter nerezidential vecinatatile reprezentand alte terenuri neproductive, agricole si Riscurile Riscul creditării evaluarii Este dat de îngreunarea accesului la creditare, fenomen favorizat de rata şomajului, scăderea veniturilor RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Mirostava, judetut lasi populaţiei gi firmelor precum şi de cregterea impozitelor si taxelor. Acesi fapt conduce la scăderea numarului de tranzacții cat si a preturilor de tranzactionare. Riscul de valorificare Caracteristica de piaţă mediu existe pe acest segment va îngreuna un eventual existen de valorificare al acestei proprietăți. Alte posibile impacturi ale unor evenimente previzibile {a data evaluării asupra valorii garanţiei existe din continuarea posibilă a actualei evoluţii descendente a pietei imobiliare a spatiilor comerciale si de birouri. : Aceste tipuri de riscuri existent afectează factorul valorii „puterea de cumpărare", contribuind la situarea pietel existent a proprietatii în pozitia de piaţă a cumparatorilor, concluzie susţinută si prin prezentarea aspectelor legate de cerere gi ofertă de mai sus. & Incertitudinile si riscurile legate de actualele previziuni economice rămân ridicate, datorită mentinerii contextului geopolitic actual privind războiul din Ucraina si a sanctiunilor asociate acestuia, ou efecte nefavorabile in special asupra economillor europene, cat si a presiunilor asupra preturilor produselor energetice sia unor materii prime. O Desi perturbările pe lanturile de aprovizionare se asteapta să se mentina si pe parcursul anului 2023, persistenta acestora pe o perioadă mai indelungata de timp devine un risc pentru evolutia aconomiei Q Perturbările cauzate de război in cazul importurilor de energie din Rusia au inrautatit perspectivele de crestere, in special pentru zona euro si pot provoca prejudicii suplimentare. @ În cazul mentinerii unor preturi mai mari pentru o perioadă mai lungă de timp, există riscul reducer ritmului de creștere economica, al comprimării marjelor de profit si al erodării puterii de cumpărare. Totodată, inflatia este alimentată si de canalele de transmitere a costurilor ridicate de la producător in preturile finale la consumator. De asemenea, preturife mari ale bunurilor din import pun presiune suplimentară pe contul & Pe de alta parte sunt premise gi pentru o crestere economică peste așteptări sustinute de materializarea mai rapidă a reformelor si investițiilor prevăzute din fonduri europene, în special in PNRR, cu un impact pozitiv in atenuarea socurilor globale. Fapte curente Piata imobiliară din județul lași din primul semestru al anului 2022 este similară cu cea din anul 2018, in ceea ce priveste volumul de tranzactii, indiferent la care categorie ne referim: terenuri fextravilane, agricole sau neagricole, sau intravilane, cu sau fara construcții) si apartamente. In perioada analizată de APIX.ro, vârful a fost atins in anul 2021, dupa ce anii 2019 $i 2020 au fost dezastruosi din acest punct de vedere: in 2019 a fost o scădere brutală, de aproape 50%, fata de anul precedent. Anul 2020, primul an pandemic, a mentinut piata la indicatorii siabi din 2019, pentru ca, 'n 2021, sa fie înregistrată o „explozie" a vânzărilor. Anul acesta, vânzările sunt mai slabeca anul trecut, dar comparabile cu anul 2018, indiferent de indicator. Vânzări semestrui | din an Extravilane intravilane kes ș N RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi Acest grafic, prelucrat de APIX.ro, arată evolutia vânzărilor pe trei mari categorit: terenuri extravilane, terenuti intravilane si apartamente. După cum se poate observa, cele mai multe tranzacţii implica terenurile intravilane. Tendinta din vânzările de apartamente in perioadele analizate s-a manifestat si in cazul celorlalte categorii de tranzacții. Astfel, volumul de tranzactii din semestrul | al acestui an este dublu fafa de 2019 si 2020, dar mai mic fata de ce! din anul 2021, Total tranzactii imobiliare semestrul i din an Grafic care arată că varful tranzacțiilor imobiliare - pe semestrul l- a fost in anul 2021 Vanzari semestrul i din an Agrical Neagricol Luconstrurii Fără construrţii Apartarpente Acest grafic ne arată evolulia vânzărilor pe fiecare categorie in cazul căreia Autoritatea de cadastru publica date statistice (date prelucrate si grafic realizat de APIXro} Potrivit datelor autoritatii nationale, in judetul lasi, in primul semestru al anului curent au avut loc aproape 13.600 de tranzactii imobiliare, cu 16% mai putin fata de anul 2021, respectiv: » peste 3.700 de apartamente au fost înstrăinate, scădere de 10% - peste 5.000 de terenuri intravilane fara constructii au fost vândute, scădere de 27% . peste 3.600 de terenuri intravilane cu constructii au facut obiectul unor contracte de vanzare, scadere de 13% - aproape 60 de terenuri extravilane neagricole si-au găsit alti proprietari, scădere de 37% e peste 1.100 de terenuri extravilane agricole au fost vandute, indicator in cazul căruia a fost o înregistrată o creştere față de perioada similară de aproape 40% in judetul lasi, debutul de an 2022 a fost unul cu mai putine tranzactii (1.766) in luna ianuarie si ceva mai multe in cea de-a doua lund din an, respectiv 2.005, adică cu +13,53% maj multe tranzactii fata de prima luna din in ceea ce priveste preturile, capitala Moldovei a pornit anul cu o IN de 1.271 de Euro/mp, si o crestere RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi notabilă de +5,83% fata de anul trecut, si asta in contextul in care piata inca nu se confrunta cu vreo presiune sau urgenta de a investi fn imobiliare. Conform surselor oficiale, în prima luna de la declansarea războiului din Ucraina, adică in luna martie 2022, a crescut exploziv numărul de tranzactii cu +41,49%, fiind inregistrate 2.837 de tranzactii, in timp ce preturile au scăzut cu -7,4%, pana la valoarea de 1.177 de Euro/mp. Graba de a inchela tranzactii la aflarea vestii despre invazia Rusiei in Ucraina a avut ca efect, o lună mai târziu, creșterea preturilor cu +10,37%, până la 1.299 de Euro/mp, urmată de scăderea numărului de tranzactii cu -31,54% fata de luna precedentă, respectiv la 1.942 tranzacti. In lunile de vara, preturile au rămas ridicate, la valoarea de 1.287 de Euro pe mp, iar numărul de tranzactii a fost, in mod surprinzător, constant. Concretizandu-se 2.238 de tranzactii in luna iunie $i 2.273 de trarzacții in luna iulie. Doar in luna august, preturile la apartamentele de vânzare au avut o scurta corectie cu -8,47% fala de luna precedenta, pana la valoarea de 1.178 de Euro/mp, iar din septembrie preturile si-au reluat cresterea, cu +7,3 % fala de luna precedentă, la 1.264 de Eura/mp. lașul a incheiat luna noiembrie cu mai putine tranzacții: 1.876 de imobile vândute, cu -13,59% decât in luna precedent și preturi record pentru lași, in medie de 1.328 de Euro/mp. {sursa: https:/Avww. blitz ro/blog/retrospectiva-pietei-imobiliare-la-nivel-national-pe-anul-2022/) Analiza cererii | Cererea pentru un bun sau serviciu este existe de utilitate si este afectată de raritate. Cererea mai este influentata si de dorinta si de fortele care creeazA si stimuleaza dorinta. Desi atractia oamenilor pentru diferite lucruri ar putea f nelimitată, dorinta este restricționată de puterea efectivă de cumpărare, De exemplu, imposibilitatea de a cumpăra bunuri scumpe va afecta in sens negativ cererea pentru astfel de bunuri. Factorii care influenteaza cererea sunt : G Locatia- proprietatea analizată este intr-o zona rezidentiala. Atuul proprietatii analizate este că se află in zona centrala a localitati. Q Procentajul de proprietari şi chiriagi - proprietatile noi din zona analizată sunt libere in mare parte. & Raritatea afecteaz4 atractivitatea zonei: distanta faţă de proprietajile vecine (influent pozitiva) Concluzii privind Cererea solvabila existenta pentru acest tip de proprietate: @ Cererea pentru cumpărare - cererea solvabila inregistreaza o constanta incurajata de veniturile populației si existenta programelor de finantare bancară, chiar dacă necesită un avans mat mare: & Cererea peniru inchiriere - există cerere deoarece fn ultimii ani s-a format un trend de închiriere de case de către persoanele cu venituri mari. Persoanele care dau spre închiriere aceste existent sunt cele care au investit in imobiliare si obtin venituri din chrii. Q Potentialii cumpărători - cererea solvabila vine in principal din partea persoanelor fizice cu venituri \ mari, care au o functie de conducere sau joburi bine cotate, persoanele intoase din străinătate dar si cei , cu venituri medii care pot accesa un credit imobiliar. & Disponibilitatea facilitatilor, in zona se regăsesc magazine-supermarketuri, unitati de invatamant, cabinet medicale private, parcuri de joaca si mijloace de transport; @ Standarde de calitate: in piincipal sunt căutate case noi, dar nici cele cu cativa ani vechime nu sunt de dat la o parte, deoarece sunt renovate aproape complet marea majoritate. Analiza ofertei Pentru analizarea ofertei, a fost necesară inventarierea proprietățiior care intré in competitie cu proprietatea existent. Proprietafile competitive cuprind pe cele deja existente şi clădirile aflate in constructie care vor intra Oferta unui bun sau serviciu este influentata de utilitate si limitată de raritate, iar dorinta afectează disponibilitatea. Terenul este un bun limitat, iar terenul aflat intr-o zonă destinată unei anumite folosinte poate reprezenta o oiertă insuficientă daca perceptia privind necesitatea lui se accentuează. D putere de cumpărare redusă va crea o presiune asupra ofertei. Daca puterea de cumpărare cr%éenaal%; bun sau serviciu existent rar se deschide si se creează o cerere datorată pietei, existen va ube lpéresteres. dfertei. Datele au fost culese prin diferite modalităţi ooo l oe @ Inspectarea in teren; ae B Consultarea autorizatilor de construire (emise sau in baza cărora se cong Tuleste), pla urilor Vota fe sf fas RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi urbanistice si rapoartelor privind zonele competitive; Q Discuţii cu cei implicat in dezvoltarea si intocmirea planurilor orasului, Factorii cheie luaţi in considerare, in vederea analizării ofertei privind proprietatile aflate in competitie, sunt prezentati mai jos: Q Cantitatea si calitatea proprietatilor competitive de pe piata (stocul disponibil); Q Votumul noilor constructii (competitive si complementare) - proiecie autorizate de construire aflate in derulare; Q Pretul si disponibilitatea terenului liber (neocupat); & Costurile de constructie şi dezvoltare; Q Proprictatile oferite aflate pe piata (existente si nou construite), Q Ocuparea de către existent | fata de ocuparea de către chiriasi; Q Cauzele si numărul locurilor neocupate, Q Conversia spre utilizări alternative; @ Condiţiile si circumstantele economice existen; Q Disponibilitatea de împrumuturi şi finantari pentru constructie; Q Impactul standardelor de constructie, al reglementărilor locale privind zonarea gi a altor reglementări privind volumul si costurile construcţiilor. O parte din ofertele de teren identificate la vanzare, sunt prezentate mai jos: EBS-2KMDE . - hitps:/Avww. storia ro/roloteriat METRO 140780 7 aot neregulata inclinat | La dsianla de | efen-14-i-he-2-km-de-metro- aanthe EXTRAVILAN Proprigiale ! e85-pacurari-IDsand 0750833937 , htlps/Awww. storia ro/rovofertart - PROSELNIC) | 17000 Drum | noregulata Ladistanta de | pren-1.7-ha-extravilan- Blitz EXTRAVILAN pietruit proprietate mirostava-IDIOMR 0332444177 Drum , bttps:/Avww.storia.ro/ro/ofertart - URICANI La distanta de - Blitz 24 asfaltat+ regulata : eren-extravilan-5000-mp- VALEA hugs:!}*ww.-storia.lrg,'miofenan Drum RN La distanta de deal-pentru-investitie- SYK IMOBIL URSULUI 20000 12 piatruit nereguiata incfinat proprietate 20000mp-teren-valez-ursului- 0731422888 EXTRAVILAN IDw PAW SOS.IASI- , httos:/ervew.storia.rofrofofertah VOINESTI 10000 11 Pr;ţml neregulata la cstanta de and-1-ha-teren-intravilan- DŞÎ(I}ŞEIZ;T INTRAVILAN Pew proprielate | mirostave-IDuBrW IASI - ALBITA ! https; /w storia rofro/ofertart Drum anal La distanta de eren-50-ha-compact ADY AGENTIE RADUCANEN! | 50000 1 pietrut | "regulate | înclhal preprietate | deschidere-soseajasi-albita- | 0769587021 Drum od tensiune de 110 . IMOBILIARI ARABIL 250000 4 ate neregulata inclinat fotovoltsic-IDwNRa pletruit KV trece peste ROMANIA aaallraiol propriatate 0752833857 https:ww.storia.ro/rojofertal sc:G"RlucD:f , Drum a Linia de medie sien 0 hecamned ms " Bitz PENTRU PARC 400000 pietrvit nereguiata inclinal tersiune rece deschidere-140m!-Ja-crum- 033ZAAATT FOTOVOLTAIC peste proprietate | schitu-duca-IDuHBD Se observa ca in perioada analizata, preturile variaza intre 1 si 12 euro/mp. Relatia dintre Teoretic, oferta si cererea de proprietati imobiliare se îndreaptă catre un echilibru pe o perioadă lunga de timp. cerere si oferta Totusi, acest punct de echilibru este rar atins. In cazul anumitor piete, cum sunt cele care se caracterizeaza printr-o economie foarte specializata, oferta răspunde mai încet condiţiilor cererii aflăte in schimbare. Chiar şi atunci cand pare evidentă existenţa unui surplus de bunuri oferite spre vânzare, proiectele aflăte in constructie la momentul respectiv trebuie să se finalizeze. O cantitate mai mare va continua să se adauge surplusului existent, cauzând un dezechilibru si mai mare. O scădere a cererii poate, de asemenea, apărea in perioada construirii unor noi unităţi imobiliare, mărind gi mai mult surplusul. Punetul de echilibru al pietei este foarte greu de atins, ciclul imobitar neputând fi sincronizat cu ciclul de RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, Comuna Miroslava, judetul asi dezvoltare a afacerilor, datorită instabilității economice, activitatea imobiliară răspunzând la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt. Datorită înăspririi acordarii unui credit imobiliar va exista o dicrepanța între cerere si ofertă, ceea ce va duce căire un blocaj ai tranzactiilor. Echilibrul intre cerere $i oferta va exista in cazul locuintelor mai vechi, al căror pret e posibil să scadă mai accentuat. Previziunea Concluzia ce se desprinde din analiza echilibrului pieţei, la nivelul zonei analizate, este că acest tip de absorbtiei proprietati sunt căutate mai mult spre vânzare decât spre închiriere. subiectului în Eventualii cumpărători așieaptă o scădere mai mare a preţurilor, dar in mod cert ofertantii daca nu sunt presati piata specifica de eventuale credite luate pentru a construi, nu vor scădea preţurile, astfel că nu sunt premisele pentru o , creştere sau pentru o scădere a pietei. Concluzii După analiza cererii si ofertei putem spune că există o piaté a cumpărătorului, Tendintele identificate pe piata imobiliară a acestui an sunt: © Creste progresiv dobanda la creditele ipotecare Q Scade accesibilitatea achiziționării locuintelor prin credit Q Cumpărătorii tineri, aflati fa prima achizitie, vor fi primii afectati © Construcțiile noi vor fi in continuare preferate la achizitie © Cresterea cererii de apartamente va încetini & Cererea pentru terenuri libere si casele cu teren se mentine ridicată, ca efect al prelungirii pandemiei si al preferintelor cumpărătorilor pentru zone rezidențiale linistite, cu densitate demografica scăzută, într-un mediu verde G Cresc într-un ritm crescut preţurile solicitate pentru locuințele care vor fi finalizate în următorii 2 ani din cauza creșterii preturilor materialelor, dar si a întârzierii livrărilor B Scade oferta existenta in piata secundară & Cumpărătorii nu mai vând proprietatile pe care le detin deja și le transforma tn investitie imobiliara sau le transmit membrilor familtei O Cele mai căutate case cu teren au un spatiu de office dedicat, in condițiile in care mai multi cumpărători isi deresc sa continue să lucreze de acasa, cel putin ocazional ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI Considerente Prin analiza celei mai bune utilizari se identifica acea varianta de utilizare a unei proprietati imobiliare privind cea mai din diferite alte posibile care, prin compararea costuiilor si a beneficiiior rezultate, se dovesteste a fi cea bund utilizare mai profitabila si mai buna din punct de vedere competitiv. Este un concept fundamental pe piata imobiliara find conturata de forjele competitive de pe piata, forte care fundamentează si valoarea de piata. Pentru a estima valoarea justa , analiza de cea mai buna utilizare identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea, Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaiuare in capitolele urmatoare ale lucrarii, Cea mai buna utilizare - este definita ca ulilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii: wB cea mai buna utilizare a terenului liber 2 cea mai buna utilizare a terenului construit Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie: & permisibila legal (legalitatea investitiei propuse, posibilitatile de obtinere a avizelor si autorizaliilor) w& posibila fizic (posibilitatea realizarii investitiei in contextul caracteristicilor terenului, poluarii mediului, regimului urbanistic al zorei) m RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi @ fezabila financiar (se determina daca investitia poate sa produca un venit care sa acopere cheltuielile de exploatre, obligatiile financiare si amortizarea capitalului) a maxim productiva (sa genereze un venit maxim pentru investitor) Cea mai buna Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber trebuie să fina cont de utilizarea actuală $i toate utilizarite utilizare a potentiale. terenului liber Yaloarea terenului este determinată de utilizarea potențiala si nu de utilizarea actuală. Aproape orice cladire poate fi demolata (exceptie pot fi cele din patrimoniu) gi aceasta se face cand ea nu mai adauga valoare terenului. Reglementările referitoare la construcţiile din patrimoniu fac uneori imposibilă demolarea gi prin urmare un regim fiscal special poate duce la cresterea valorii lor, păstrând utilizarea actuală ca fiind cea mai buna utilizare. Există două moduri pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, si anume: D estimarea valorii separate a terenului, @ identificarea tranzacţiilor comparabile cu terenuri libere Pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, am cules de pe piata informatii referitoare la terenuri libere amplasate in zona geografica municipiul lasi. Pe baza analizei de piață efectuate, am studiat utilizarile considerate probabile si rezonabile pe b conformității cu cele 4 criterii ale celei mai bune utilizări a terenului considerat liber, tinand cont jn acelasi timp de specificul zonei si caracteristicile terenului (forma și dimensiuni). Cea mai buna utilizare a terenului sau amplasamentului ca find liber poate fi utilizarea prezenta, constructia, subimpartirea sau unirea cu alta proprietate. Cea mai buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul este liber sau poaie fi eiiberat prin demolarea constructiilor. Ca alternativă, terenul poate fi păstrat ca investitie. Utilizarea potentiala si nu utilizarea existenta determina de obicei pretul care va fi platit pentru teren in cazul tn care respectiva utilizare este fezabila din punct de vedere Analiza planurilor zonale, a vecinatatilor, conduce la concluzia că posibilitatea utilizării terenului în alte moduri decat este folosit in prezent nu este atractivă. Ceamaibuna Avand in vedere analiza efectuata anterior, se constata ca cea mai buna utilizare a terenului este construirea utilizare a unei locuinte sau a unui spatiu comercial. terenului Cea mai buna utilizare a proprietății ca fiind construita este caracteristică utilizării care trebuie să fie realizată construit pe o proprietate prin prisma constructiilor existente si a celor ideale descrise in concluzia analizei asupra celei mai bune utilizari a terenului ca fiind liber. Cea mai buna utilizare a proprietatii evaluate ca find construită poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia {a o alta utilizare, ori o combinatia a acestor alternative. Se constată că cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare este cea actuală, deoarece are cea mai mare valoare a proprietății evaluate. Concluzii sl Pentru imobilul supus evaluarii se apreciaza ca cea mai buna utilizare este cea existenta. corelatii ale analizei CMBU si a celei de & e ACES z :;) RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi 4. EVALUAREA Pentru estimarea valorii s-au parcurs urmatoarele etape: B documentarea pe baza listei de informatii solicitate clientului - lista mijloacelor fixe (număr de inventar, denumire mijloc fix, valoare de inventar, amortizare, conform evidentei scriptice existente, Suprafete construite si desfăşurate, etc.); Q discutii purtate cu reprezentantul societății cu privire ta: Y identificarea si corelarea mijloacelor fixe existente in evidentele contabile si materialele existente la societate (planuri de amplasament, documentatie cadastrala si de proprietate}; Y regimul de exploatare pentru fiecare mijloc fix (teren si constructii); B specilicul activitatilor curente desfasurate pe amplasament si al activitatilor anterioare; Q starea fizica: B modul de exploatare: @ inspectia efectuată in teren si verificarea practicA a concordantei situatiei din teren cu informatiile din documentele furnizate; ţ @ siabilirea ipotezelor și ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului; Q selectarea fipului de valori estimate in prezentul raport: Q analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatetor din punct de vedere al evaluarii; Q aplicarea metodelor de evaluare considerate adecvate pentru estimarea valorilor de piata; Abordările utilizate @ pentru evaluarea prprietatii imobiliare a fost utilizată abordarea prin piata. ABORDAREA PRIN COST mai mult pentru un activ decat costul nevesar obţinerii unui activ cu aceeasi utilitate, fieprin cumpărare, fie prin construire. Această abordare se bazează pe principiul conform căruia pretul, pe care un cumpărător de pe piaţă îl va plăti pentru activul SUpUS evalvării, nu va fi mai mare decât costul aferent cumpărării sau construirii unui actiy echivalent, Deseori, activul SupUS evaluării va fi mai putin atractiv decât echivalentul care af putea fi cumparat sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. in acest caz, poate finecesar să se aplice ajustări asupra costului activului echivalent, in functie de tipul valorii solicitat Abordarea prin cost este relevanta in Special pentru activele noi, cu date de punere in functiune recente, caz in care se pot estima in mod adecvat deprecierile accumulate, precum si pentru activele pentru care se poate estinac valoare de piala a terenului aferent, sau pentru activele specializate. Avand in vedere scopul evaluarii si caracteristicile proprietatii evaluate (teren), ! abordarea prin cost nu s-a putut aplica. ABORDAREA PRIN PIATA Abordarea prin piaţă oferă o indicatie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale căror preţuri se cunosc. Prima etapa a acestei abordări este obtinerea preturilor activelor identice sau similare care au fost tranzactionate recent pe piata. Daca există putine tranzacţii recente, poate fi util să se ia in considerare şi preturile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vanzare, cu condiţia ca relevanta acestor informaţii să fie clar stabilită si analizata critic. Poate fi necesar ca prejul altor tranzactii să fie ajustat pentru a reflecta orice diferente intre tranzactia reala si tipul valorii şi orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista şi diferente între caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzactii fata de cele ate activului evaluat. Activul analizat este o proprietate imobiliara reprezentand o proprietate rezidentiala de tip funciar, imobif care, in mod obisnuit prezinta piata la vanzare in zona analizata. Astfel, abordarea prin piata a fost aplicata, existand oferte de piata si tranzacti cu active asimilabile, care sa prezinte o valoare de piata in sensul celei prezentate in SEV 2022. Koon RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi ABORDAREA PRIN VENIT Abordarea prin venit oferă o indicaţie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viltoare într-o singură valoare curentă a capitalului. Această abordare ia in considerare venitul pe care un activ il va genera pe durata lui de viata utilă gi indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implica transformarea venitului într-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate adecvate de capitalizare/actualizare. Fluxul de venit poate să derive dintr-un contractidin contracte sau să nu fie de natura contractuală, de exemplu, profitul anticipat si generat fie din utilizarea, fie din detinerea activului. Avand in vedere ca obiectul evaluarii este proprietate rezidentiala de tip funciar, unde nu exista o piata a inchirierilor, abordarea prin venit nu a putut fi aplicata. ABORDAREA PRIN PIATA Abordarea prin piata utilizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparandu-le apoi cu cea de evaluat, Premiza majora a abordarii prin piata este aceea ca valoarea de piat" a unei proprietati imobiliare este intr-o relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Prima etapa a acest. abordari este obtinerea preturilor activelor identice sau similare care au fost tranzactionate recent pe piață. Daca exista putine tranzacţii recente, poate fi util să se ia in considerare si preturile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vânzare, cu condifia ca relevanta acestor informatii să fie clar stabilita şi analizată critic. Poate fi necesar ca pre{ul altor tranzacţii să fie ajustat pentru = reflecta orice diferente între tranzactia reală şi tipul valorii gi orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Analiza comparativa este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce utilizeaza fie analiza pe perechide date, fie analiza comparatiilor relative. Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati, care afecteaza, intr-un fel sau altul, valoarea acestora. Diferentele si asemanarile ar putea aparea in ceea ce priveste dreptul de proprietate evaluat, motivatia cumparatorului si a vanzatorului, conditiile de finaniare, situatia pietei imobilare, dimensiunile, locatia, precum si caracteristicile fizice si economice ale proprietatilor. in cazul analizat s-au utilizat tehnici cantitative pentru cuantificarea ajustarilor aplicate preturilor de vanzare/ofertelor de pret ale proprietatilor comparabile. Procedura pentru aplicarea abordarii este: Q Analizarea înformatiilor de pe piata referitoare la proprietatile similare cu proprietatea subiect, care au fost vandute recente, sunt oferite la vanzare sau se afla sub un contract. Se iau in considerare caracteristici ale proprietatilor cat mai asimilabile proprietatii subiect, pentru a garanta ca vanzarile/ofertele comparbile reflecta actiunile cumparatorilor similar; Q Selectarea proprietatilor comparabile. In realizarea prezentului raport de evaluare, S-au folosit ca surse de informatii, ofertele de vanzare de terenuri similare din zona studiata existente in ziarele/revistele de specialitate, din paginile de web ale diferitelor companii imobiliare precumsi din baza de date proprie Proprietatile comparabile selectate sunt prezentate mai jos. Ca p OSuND RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi bivor www. storia rofre/oferta Here z 50-ha-comnact-deschideng a-5ea-jasi-albita-MwR XE: oe rat tosts anumunis (+ taper tense ] Teron de venzare + jest > Rastaceneni{tomuna) > Rudusnen > deren 60 ha compatl deschidere snsea lasi-Aiolia - 2 cag . SNER "DO. Alegt: OÎNE Le SIFU coast - P ee , ' : L Infra Meaţui an ACT EA acespoe aie aie SE OLY Daeg feren 56 ha compact deschidere sosea fasi-Albita 600 000 € EP toni quest) Maducanan, loss Gucel. Rocuctuen . Ins tsoat: em Hg? An a a Af Boros un pre} VRatsde wares | [~ esnapanem © Satvaţi ahunțul Rata estate Avans: Penoads ir prumutyln| 17.452 RON Aura 245,600 RON (15%) 30 al cradie - SYK IMOBIL 0731422988 h"f\v.:l'iw-.r:f_-;.'m"'.ro/mf'ofma/t&n-! î-ha-coi "'-ct-desnhîdere-IADL"T:}F-S.-"-]};SCim-gluca-uB ) { * rape le ih | ce UY Set LY ny a Te be RRT TI Gl beer ta nr pact deschidére M4Omi la srum Schitu-Ducz i EE: , e aT :Jw' Gite ry fos tur £. ey ode, a, . aorta wee + „ 'IŞ?.":- ane yee fg, L. ltg} Agerri : Weer habs ae fe: .. aă Alege motu! penta conizct ve 7 - bRrocu mesa ău Adceriratoy acre nace est $4. CIR - Grl're Serves SPL Gronai maismyh Teren 10 ha compact, deschidere 740m! Ja drum, Schitu-Duca 280 000 € = AS ie) Ș inriliocer! Dirlrresti; Gaede Guder, sche Dora Lési tad, sen Rae Re ip Prapunt tn pret Vr un ered inane. , O Salvaţi amungul „ a ae a Fata estimata Avans: Perloace Imprumaitului: Foloseste talculatorul d R - £ 8.237 RON june 207.500 RON (15%) ant by a fF | oo BLITZ 0332444177 iE jhe Alves, Ip eo Leora, RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi COMPARABILA 3 h,rf:fwww.smria_ro.'m/ofemf':nnrem'nnez-ern-nrfnmvo'aî-:-TDw Rg - storla & ete tee Pet eegdepre eC peters ther fo eda PDR Z Bete Saw Rear 2 SOLUTWINOB:LARE ROMĂNA rath torre anuajeair Tarer de Varware ) tah Gudetul) * Jas! feomunal > las > COMCESIONEZ teren pentru PARC FOTOVOGLTAIS : -: , ,";"') SOLUTH IMOBILIARE ROMANIA , - I i LE * agente PCEN tad p et iy -- : L Alege metivol pretitra UoT * : , ae ot LĂ _ 4 C intromy PeeEA es eis Nd l, de CENR - . eae TS Oe : l ddT a setter dete ene £6 Gt , rr tree Seren EP L (Gros; mammals CONCESIONEZ teren pentru PARC FOTOVOLTAIC î€ g zA 2 Ș 1z fe ser See [haneti des las! Quran fu ciwitton et - we Propunt u pret, O Selvați anunţul Rate estimata: O RON luna agans: 1 RON (155) Percada rmprur.ututu: 38 ani - SOLUTII IMOBILIARE 0752833337 Q Verificarea informatiilor pentru acuratetea acestora privind reflectarea unor situatii de piata nepartinitoare, astfel incat comparabilele utilizate sa fe cat mai credibile. Comparabilele au fost verificate prin apel telefonic, obtinandu-se informatii suplimentare in cazul unor comparabile si estimandu-se si un procentinivel de negociere at ofertelor, in functie de discutiile Q Selectarea celei mai relevante unitati de comparatie de pe piata, astfel incat sa se poata defini si identifica un criteriu de comparatie, care sa explice comportamentul pietei {in cazul analizat criteriulanalizat este pretul total (euro); Q Identificarea diferentelor dintre proprietatile comparabile si proprietatea subiect, in ceea ce priveste toate elementele de comparatie adecvate. S-au identificat anumite diferente intre proptietatile comparabile si proprietatea subieci, diferente care au fost specificate in cadrul grilei de comparatie. Trebuie precizat faptul ca, pentru toate comparabilele, s-a considerat ca dreptul de proprietate transmis este integral, iar conditiile de vanzare - plata cash/credit. Q = Ajustarea pretului fiecarei proprietati comparabile pentru a egaliza diferentele dintre acestea si proprietatea subiect. Pentru a estima semnificatia relativa a diferentei dintre elemente s-au utilizat tehnici cantitative. Tehnicile cantitative sunt utilizate pentru a determina ajustarile cantitaive ale preturilor/ofertelor de vanzare. Acestea sunt aplicate sub forma de procentaj sau valoric. Analizele cantitative utilizate in cadrul estimarii valorii proprietatţli/su ject au fost: analiza pe perechi de date, analiza ape grupe de date, analiza unor date secundare/suplimentae Si ansgr ee te cos (pentru anumite elemente de comparatie}. Ajustarile efectuate sunt prezentate in cadrul ile e COM aralle, prez' tata mai RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi GRILA DE PIATA TEREN E ELEMENT DE COMPARATIE RUBIETSTE | COMPARABILA 1 | COMPARABILA 2 COMPARABILA 3 |_| LOCALITATEA MIROSLAVA RADUCANENI { _SCHITUDUCA | MIROSLAVA |__| DATA OFERTEI OCTOMBRIE 2023 | OCTOMBRIE 2023 | OCTOMBRIE 2023 | OCTOMBRIE 2023 |__| SUPRAFATA - mp - | 218316 [ 500000 100000 250000 |__| PRET VANZARE -£ - | e000 280000 250000 [| PRET VANZARE -€imp - a | o | TIP COMPARABILA | | Tip comparabia | Ofeta [eta «Stems | [Asie CS 25620 TTR TTI -f vlore TTTT 0 [ 8 ȚTT In vederea verificarii comparabilelor, - AM | l3 un nivel sub media | !? UT nivel peste sunat fa numerele de | zonpj datorită pretului media Zonei din ia telefon specificate in | unitar solicitat mai nea mere tat la nivelul mediu de | Explicatii ajustari cere frei anuntun de | apropiat de un nivel negociere din zona, Explicatii j \ le t d renzactioners ale vanzare si am obtinut | tranzactionabil S| zoner si dis onibiktat) | POPtru tipul de proprietate urmatoarele discount- | 'educeriicr anterioare | ., ndicate in uri, -25% - C1, -20% - | dela aplicate negociere Ajustarile sunt conforme marjei de negociere din piață. Se apiică ofertelor EXpuse spre vanzare si variază in functie de perioada expunerii pe piata, de abilitatile de negociere ale ambelor parti, precum și in functie de nivelul de tranzactionare si palierele valorice ale zonei, | 1 | DREPTURI DE PROPRIETATE TRANSMISE |__| Drepturi de proprietate transmise DEPLINE DEPLINE | __DEPUNE - | I Nu sunt necesare ajustari | 2 | RESTRICTII LEGALE || Restrictii legale Fara restrictii Fara restrictii || Astae T 0% m 1 |_| Valores ra esti ee S-au ajustat toate comparabilele cu -20% deoarece nu au restrictii legale. Subiectul are drept de preemtiune, avand edificata o casa de locuit, pe terenul concesionat, EN CONDITII DE FINANTARE RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi Nu sunt necesare ajustari 4l CONDITII DE VANZARE Nu sunt necesare ajustari | 5 | CONDITII DE PIATA |__| Conditii de piata OCTOMBRIE 2023 | OCTOMBRIE 2023 | OCTOMBRIE 2023 | [ajustare | OCTOMBRIE 2028 C TR UO TU NEC NE Nu sunt necesare ajustari [9 | LOCALIZARE |] LOCALIZARE RADUCANEN| | SCHITU DUCA MIROSLAVA | S-au ajustat comparabilele C1 si C2 cu -30% deoarece terenurile sunt ampiasate intr-o localitate si pozitie mult mai buna decat subiectul. Terenul evaluat se afla la o distanta foarte mare fata de centrul comunei. "+ GARACTERISTICI FIZICE | MARIMEA SUPRAFETEI SUPRAFATA - mp - 500000 100000 250000 Au fost ajustate pozitiv toate comparabilele deoarece suprafatele for sunt mai mari si mal dificil de tranzactionat decat proprietatea subiect, Ajustarea a fost determinata pe baza analizei datelor secundare. In piata sunt căutate in primul rand parcele de cca 500- 1.000 m?, datorită prefului total necesar a fi plătit, dorit la un nivel cat. mai scăzut, conform puterii de cumparare actuale. Din acest motiv, pentru parcelele mai mari se observa diferente de valoare, in exprimarea prefului pe metrul pătrat, in sensul ca acesta scade pe măsură ce parcela creste, cererea fiind limitată de suma totală necesara a fi plătită pe imobil si de o limita rezonabila a ur investitor, care dupa dezvoltare, să marcheze un profit minim acceptabil. S-a ajustat C1 cu +10% deoarece suprafata este de dolia [ ori mai mare decat subiectul si C2 cu -10%, deoarece are suprafata cu aproape jumatate mai mica decat subiectul. N ACCES LA TEREN Ii FRONT STRADAL (ml) ACCES LA TEREN Paste m Ț m E - |Valre - 0 o a |_| Pret alustat E TU E I R DN Nu sunt necesare ajustari, deoarece sunt aproximativ egale ' , -M drum pietruit drum pietruit drum pietruit RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 MP, comuna Miroslava, judetul lasi O indicatie a valorii de piata utilizand abordarea prin piata, a proprietatii imobiliare de tip funciar, situata in extravilanul comunei Miroslava, judetul lasi, este : Valoare Valoare Denumire activ de piata de piata TEREN S = 219316 mp 1.088.992 [219.316 | CALCULUL REDEVENTE! ! Avand in vedere condiriile de piata imobiliara actuale, contextual economic si resursele financiare reduse ale firmelor si persoanelor fizice, precum si suprafetele mari disponibile, ar putea fi o salutie viabila concesionarea cladirii in vederea realizarii unor investitii in , zona, daca acestea sunt premise legal. , Luand in considerare durata de recuperare a investitiilor imobiliare si caracteristicile imobilului, se considera o durata maxima de recuperare de 25 ani a valorii de piata, In aceste conditii, nivelul minim al redeventei determinat in conditiile Legii nr.50/1991 republicata, cu modificarile si completariie ulterioare, a fost calculat avandu-se in vedere valoarea de piata si o perioada de recuperare de 25 ani. V redeventa minima = 1088992 lei/25 ani = 43560 lei, echivalentul a 8773 euro/an CALCULUL CHIRIEI MINIME OBTENABILE . Datorita faptului ca nu exista o piata activa si coerenta a inchirierii de cladiri cu destinatie medicala, este greu de estimat o rata de capitalizare specifica. Din acest motiv, in mod uzual, aceasta estimare se face in conditii similare determinarii redeventei (pretului concesiunii) daca terenul este concesionat conform Legii nr, 50/1991, Luand in considerare durata de recuperare a investitiilor imobiliare si caracteristicile imobilului, se considera o durata maxima de recuperare de 25 ani a valorii de piata. In aceste conditii, nivelul minim al redeventei determinat in conditiile Legii nr.50/1991 republicaia, cu modificarile si completarile ulterioare, a fost calculat avandu-se in vedere valcarea de plata si o perioada de recuperare de 25 ani. V chirie minima unitara = (1088992 fei/25 ani}: 219316 mp = 0.20 lei/an/mp, echivalentul a 0.04 euro/an/mp SPS peer a SL RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi Pret ajustat 1 1 1 Nu sunt necesare ajustari | | POSIBILITATI DE DEZVOLTARE/AVIZE/POT Nu sunt necesare ajustari 1 TOPOGRAFIE - [ TOPOGRAFIE -- [ ncumat Ț _ncuvar Ț NCUNAT . Nu sunt nacesare ajustari ' E, mk " CONSTRUCTII DEMOLABILE PE TEREN a CONSTRUCTII DEMOLABILE PE - TEREN LIBER LIBER LIBER C MBER m Ț m A Pacers ee I Nu sunt necesare ajustari [ 3 | UTILITATI DISPONIBILE : u Linia de medie Linia de inalta Linia de medie UTILITATI tensiune trece tensiune trece peste ) tensiune trece peste Linia de medie peste proprietate proprietate proprietate proprietate . a : 'Nu sunt necesare ajustari | 9 | DESTINATIA (UTILIZARE TEREN) -* - | CEA MAI BUNA UTILIZARE- a destinatie legala permisa AGRICOL AGRICOL AGRICOL Valoare Ajustare -0.03 -0.07 -0.05 S-au ajustat toate comparabilele cu -5% deoarece calitatea terenului este mult mai buna decat cea a subiectului, care este un teren : neproductiv, degradat - '»!u-stare ea w eet . INDICATIE VALORICA TOTALA ! | VALOARE ESTIMATA TEREN EI 1 EURO=4 9654 LEI [aossezei | ] RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219346 mp, comuna Miroslava, judetul !asi ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ANALIZA REZULTATELOR Reconcilierea rezultatelor constituie analiza rezultatelor obtinute prin aplicarea abordărilor de evaluare pentru a ajunge la estimarea finala a valorii. Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare finala a valorii, funfamentata si semnificativa sunt: adecvarea, precizia si cantitalea de informati. Datele utilizate sunt autentice, pertinente, suficiente si au fost obtinute din surse de incredere. La analiza $i reconcilierea valorilor S-au avut in vedere următoarele principii: Q valoarea este o predictie . @ valoarea este subiectiva @ evaluarea este o comparare, esie orientarea spre piata Criterilie prin care s-a ajuns la o estimare finala a valorii, funacantadamentata si semnificativa sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informații. Asadar : | PROPRIETATE IMOBILIARA | Adecvarea unei abordari cu utilizarea propusa a evaluarii. Prin acest criteriu, evaluatorul judeca câtde pertinenta este fiecare melodă, scopului şi utilizării evaluării. Adecvarea une} Adecvarea /Metode, de regula,se referă direct fa tipul proprietății imobiliare si viabilitatea pieţei. Avand in vedere tipui proprietatii (proprietate imobiliara de tip funciar) cea mai pretabila si adecvata abordare este prin piata, Precizia - se apreciaza acuratetea informatiilor si a ajustarilor efectuate pentru fiecare proprietate comparabila analizata. Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea . evaluatorului in corectitudinea datelor, de calculele efectuate gi de ajustarile aduse Precizia prejurilor de vânzare a proprietăților comparabile, Din analiza de piata, acuratelea informatiilor privind inchirierile si chiriile este mai slaba si mai putin relevante decat in cazul vanzarilor, piata tranzactilor find activa in zona analizata (piata fiind una a cumparatorului fa momentul actual). Informatiile privind inchirierile sunt mai putin numeroase avand in vedere ca proprietatea E ' evaluata este un teren si investitia intr-un asftel de imobil se face in general pentru a fi utilizat de catre proprietari (piata din Romania fiind caracterizata de procentul ridicat al proprietarilor de terenuri), Adecvarea si precizia influenteaza calitatea şi relevanta rezultatelor unei metode. Ambele criterii au fost Studiate fn raportcy cantitatea informatiilor Cantitatea de |evidentiate de o anumită tranzacţie comparabilă sau de o anumită metodă. In termeni informatif Statistici, intervalu! de încredere in care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informaţiile suplimentare disponibile. Luand in calcul criteriul adecvării, cea mai potrivită metodă, având în vedere tipul de proprietate (proprietate imobiliara de tip funciar) și scopul evaluarii (tranzactionarea), este comparatia directa - analiza cantitativa din cedru! abordării prin piata. Această metoda indeplineste criteriul preciziei si criteriul cantitatii si calității informatiilor, RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi CONCLUZIA ASUPRA VALORII Avand în vedere rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta acestora si informatiilede piata care au stat fa baza aplicarii lor si pe de alta parte, scopul evaluarii si caracteristicile proprietatii imobiliare, precum si rationamentul profesional, valoarea estimata pentru proprietatea in discutie va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma abordarii prin piata. O indicatie a valorii de piata, a redeventei minime anuale si a chiriei lunare minime obtenabile, este: Valoare | Valoare Valoare Valoare Chiria Chirie , Ă de piata | depiata | redeventa redeventa lunara lunara Denumire activ -lei- €- anuală anuala -lei- £- TEREN S=21931&mp _| 1.088.992 | 219.316 43.560 8.773 3.630 Marcutanu Cristina Evaluator El, EPI, EBM i Neg RETA RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi " m EEIT NEE E ECE , re -, INE ite a a beg Pad oe deen. i BS E EL Mee ee e e PRT te Wt et E ? a OP IE ee Rowen , a af ă ES ÎS peace =f eo 3 Sanaa zona oe mo D TIT agg I Srouend ae - eons E » Bucur . aT :'\ Îp M;g... Press Decca mrouni "oe Priparis drone' = : ! we ata aida : Pleaser aa Voruvest: - Baten aia ! PR 4 Yale Urăuiu t"';ă . NA d: -) _ Go gle ! } ce smmen rg oS eo Sewerepefes 41521 membre Cand: contegaam Vl halted SCPT ek ar A ; < tare: a, EPL ee ne Le ANSVAR * RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 219316 mp, comuna Miroslava, judetul lasi