Hotărâre Nr. 239

JUDETUL IAŞI COM UNA a A. MIROSLAVA é Consiliul Local referee gerne HOTARAREA NR.239 privind aprobarea concesionării prin licitatie publica deschisă a bunului imobil, dispensar uman, din sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul Iasi, apartindnd domeniului public al comunei Miroslava, in suprafata totală de 45,73 m.p., situat in CV13, parcela 587, pentru activități medicale-reabilitare medicală Consiliul Local al comunei Miroslava, judetul Iasi, întrunit in sedinta ordinară. Avand in vedere temeiurile juridice, respectiv prevederile: a) art.121 alin.(1) si alin.(2), art.136 alin.(1), alin.(2), alin.(4) din Constitutia României, republicată; b) art.3, art.4 din Carta europeană a autonomiei locale, adoptata la Strasbourg la 15 octombrie 1985, ratificată prin Legea nr. 199/1997; c) art.7 alin.(2), art.554, art.858-art.865 din Codul Civil, adoptat prin Legea nr.287/2009, cu modificările si completările ulterioare; d) art.108it.b), art.129 alin.(1), alin.(2) lit.c), lit.d), alin.(6) lit.a), alin.(7) lit.c), art.302, art.303, art.306, art.307, art.308, art.309, art.310, art.313 din Ordonanta de Urgen{4 a Guvernului nr.57/2919 privind Codul administrativ, cu modificările si completările ulterioare; Cu respectarea prevederilor Legii nr.24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, cu modificările si completările ulterioare, Luând în considerare: -referatul de aprobare (ca instrument de prezentare şi motivare a proiectului de hotărâre), semnat de către initiatorul proiectului si inregistrat sub nr.5748/14.11.2023; -raportul de specialitate, întocmit de către Biroul investiții&achiziții publice-sef birou din cadrul aparatului de specialitate al primarului comunei Miroslava, înregistrat sub nr.5749/14.11.2023; Tinand cont de: -Raportul de evaluare imobiliară nr.2023079/3 1.10.2023, întocmit de către evaluator autorizat ANEVAR, pentru cabinet medical din sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul Iasi, aparţinând domeniului public al comunei Miroslava, situat in CV 13, parcela 587, compus din: suprafață de 16,28 m.p. si % din spatiile comune (n.r. sald de tratament, camerd tehnicd, oficiu, două grupuri sanitare, hol, sald de asteptare, in suprafață totală de 29,45 m.p.), rezultând o suprafață totală de 45,73 m.p., prin care stabileşte redeventa minimă anuală de 3555 lei pentru întreaga suprafata; -Studiul de oportunitate, caietul de sarcini si documentatia de atribuire, întocmite de către Biroul investitii&achizitii publice-sef birou din cadrul aparatului de specialitate al primarului comunei Miroslava in vederea concesionării prin licitatie publica deschisă a dispensarului uman din sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul Iasi, apartinand domeniului public al comunei Miroslava, in suprafata totală de 45,73 m.p.; Avand in vedere avizele comisiilor de specialitate organizate in cadrul Consiliului Local al comunei Miroslava, judetul Iasi, In conformitate cu: -prevederile Legii nr.554/2004 privind contenciosul administrativ, cu modificările si completările ulterioare; -prevederile Legii nr.52/2003 privind transparenta decizională in administratia publica, cu modificările şi completările ulterioare; www.primariamiroslava ro Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@primariamiroslava.ro JUDETUL IASI COMUNA a o. MIROSLAVA rN Consiliul Local eres yeaa EER In temeiul art.139 alin.(1), alin.(3) lit.g), art.196 alin.(1) lita) din Ordonanta de Urgenté a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările si completările ulterioare, Art.1.La data adoptării prezentei hotărâri, Consiliul Local al comunei Miroslava aproba concesionarea prin licitatie publica deschisă a bunului imobil, dispensar uman, din sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul Iaşi, aparţinând domeniului public al comunei Miroslava, in suprafață totală de 45,73 m.p., compusă din: suprafață de 16,28 m.p. si /% din spatiile comune (7.7. sald de tratament, cameră tehnicd, oficiu, doud grupuri sanitare, hol, sald de asteptare, in suprafatd totală de 29,45 m.p.), situat in CV13, parcela 587, pentru activitati medicale-reabilitare medicală. Art.2.Se aprobă raportul de evaluare imobiliară nr.2023079/31.10.2023, intocmit de către evaluator autorizat ANEVAR, pentru cabinet medical din sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul Iasi, apartinand domeniului public al comunei Miroslava, situat in CV13, parcela 587, compus din: suprafață de 16,28 m.p. si / din spatiile comune (n.r. sald de tratament, cameră tehnicd, oficiu, două grupuri sanitare, hol, sald de asteptare, in suprafatd totală de 29,45 m.p.), rezultând o suprafata totală de 45,73 m.p., conform Anexei nr.1, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.3.Se aprobă pretul de pornire la licitatie de 3555 lei/an pentru întreaga suprafata (redeventa anuală), avand la bază raportul de evaluare imobiliară nr.2023079/31.10.2023, aprobat de către Consiliul Local al comunei Miroslava. Art.4.Se aprobă Studiul de oportunitate, caietul de sarcini si documentatia de atribuire, întocmite de către Biroul investitii&achizitii publice-şef birou din cadrul aparatului de specialitate al primarului comunei Miroslava, in vederea concesionării prin licitatie publică deschisă a bunului imobil prevăzut la art.1, conform Anexelor nr.2, 3 si 4 ce fac parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.5.Se aprobă concesionarea bunului imobil prevazut la art.1 pe o durată de 5 ani, cu posibilitatea prelungirii prin act aditional, in termenii si conditiile prevazute de lege. Art.6. (1) Se aprobă constituirea comisiei de evaluare a ofertelor privind concesionarea prin licitaţie publica deschisă a dispensarului uman din sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul Iasi, apartinand domeniului public al comunei Miroslava, in suprafaţă totală de 45,73 m.p., in următoarea componenta: -Elena BURCUTA, sef birou-Birou investiții&achiziţii publice; -Anişoara MANEA, consilier juridic- Birou investitii&achizitii publice; -Maria BUTIUC, consilier compartiment-financiar contabil, buget, salarizare; Tissterereeeeseseeeess KEprezentant al Directiei Generale Regionale a Finantelor Publice Iasi; -Marius-Gabriel BARGAOANU, consilier local. (2) fn condifiile in care, una dintre persoanele desemnate la alin.(1) se află in imposibilitatea obiectiva de a asigura prezenta in cadrul comisiei de evaluare a ofertelor (nr. se află in concediu de odihnă/concediu medical/alte siluații obiective), se desemnează membri de rezervă, după cum urmeaza: -Răzvan STAVARACHI, consilier compartiment-financiar contabil, buget, salarizare; -Mădălin-Paul HRISCU, consilier local. Art.7,Cu ducerea la îndeplinire a prevederilor prezentei bhotărâri se însărcinează Biroul investitii&achizitii publice-şef birou si compartiment achizitii spublice din cadrul aparatului de specialitate al UAT Comuna Miroslava Loc. Miroslava, Com. Miroslava, Jud. Iasi, CP: 707305 oe, Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 www.primariamiroslava.ro | Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat(@primariamiroslava.ro JUDETUL IASI COM U NA - M T MIROSLAVA ,z.., Consiliul Local primarului comunei Miroslava în solidar cu membrii desemnați la art.6 din prezenta hotărâre. Art.8.(1) Împotriva prezentei hotărâri, se poate formula plangere prealabilă in termen de 30 de zile de la data comunicării, in conformitate cu prevederile art.7 din Legea nr.554/2004 privind contenciosul-administrativ, cu modificările si completarile ulterioare. (2) Instanta competentă pentru solutionarea contestatiei formulată in conformitate cu prevederile art.] 1 din Legea nr.554/2004 privind contenciosul administrativ, cu modificările $i completările uiterioare, este Tribunalul laşi-Secţia contencios administrativ si fiscal. Art.9.Prezenta hotărâre va fi comunicată, prin grija secretarului general al comunei, domnului primar al comunei Miroslava, Serviciului financiar-contabil, buget, salarizare, executări silite, impozite si taxe locale-sef serviciu, Biroului investitii&achizitii publice-şef birou si compartiment achizitii publice, compartimentului cadastru&fond funciar, compartimentului patrimoniu, compartimentului urbanism din cadrul aparatului de specialitate al primarului comunei Mirosiava, membrilor comisiei de evaluare prevazuti la art.6 si Institutiei Prefectului Judetului Iasi pentru efectuarea controlului de legalitate, iar un exemplar se va afişa la afisierul local si pe site-ul institutiei: Monitorul Oficial Local, la sectiunea-Hotararile autoritatii deliberative. Miroslava, astazi, 29 noiembrie 2023 PRESEDINTE DE SEDINTA CONSILIER LOCAL SERBAN LIVIU-CONSTANTIN * Aut Contrasemnează pentru legalitate < / 2„1:;3: by , ff Secretar general al comunei Miroslava = \\ WA 2) 538 Ancuta-Lenuta URSANU UAT Comuna Mirostava Loc, Miroslava, Com. Miroslava, Jud. Iasi, CP: 707305 www primariamiroslava.ro Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat(rdprimariamiroslava.ro | JUDETUL IAȘI COMU NA I E IN Consiliul Local PROCEDURI OBLIGATORII ULTERIOARE ADOPTĂRII HOTĂRARII CONSILIULUI LOCAL Nr. AEE: Semnătura persoanei responsabile Operatiuni efectuate Data ZZ/LL/AN crt. să efectueze procedura arârii 'i 29.11.2023 NI ' 1 Adoptarea hotărârii s-a facut cu majoritate 3 aun simpli X absoluiă O calificată? . Comunicarea către prefectul judeţului?? 29.11.2023 -M' 4 | Aducerea la cunostinta publicăt'5) 29.11.2023 Pin 5 Comunicarea, numai in cazul celei cu | caracter individual4**) 6 Hotararea devine obligatorie sau produce 29.41.2023 efecte juridice"), dupa caz Exirase din Ordonanfa de urgen{a a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ. cu modificările şi completările ulterioare: ) Art. 139 alin. (1): "În exercitarea atributiilor ce fi revin, consiliul local adoptă hotărâri, cu majoritate absolut sau simplă. dupa caz. (2) Prin exceptie de la prevederile alin. (1), hotărârile privind dobândirea sau instrainarea dreptului de proprietate in cazul bunurilor imobile se adoptă de consiliul local cu majoritatea calificată definită la art. 5 lit. dd}, de două treimi din numărul consilierilor locali in functie." ? Art. 197 alin. (2): "Hotărârile consiliului local se comunică primarului." 7 Art. 197 alin. (1), adaptat: Secretarul general al comunei comunică hotărârile consiliului local al comunei prefectului in cel mult 10 zile lucrătoare de la data adoptării ... 9 Art. 197 alin, (4): "Hotărârile , ,. se aduc la cunoștinţa publica si se comunică, in condiţiile legii, prin grija secretarului general al comunei." " Art. 199 alin, (1): "Comunicarea hotărârilor - cu caracter individual către persoanele cărora li se adresează se face in cel mult 5 zile de la data comunicării oficiale către prefect," ® Art, 198 alin. (1): "Hotărârile ... cu caracter normativ devin obligatorii de la data aducerii lor la cunoştinţă publica." 7) Art. 199 alin. (2): "Hotărârile . .. cu caracter individual produc efecte juridice de la data comunicării către persoanele cărara li se adrescază." UAT Comuna Miroslava Loc. Miroslava, Com. Miroslava. Jud. Iaşi, CP: 707305 oo, Str, Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Www. primariamiroslava.ro Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretarial(@primariamiroslava.to TIP IMOBIL ADRESA Cabinet medical Sat Mirosiava, Comuna Miroslava Su = 45.73 mp Judet lasi u teas ee ANE. ) PROPRIETAR COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PUBLIC m COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PUBLIC UTILIZATOR DESEMNAT | COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PUBLIC 31 OCTOMBRIE 2023 RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi SCRISOARE DE TRANSMITERE A RAPORTULUI DE EVALUARE Comuna MIROSLAVA Vă rog să aveţi amabilitatea de a primi raportul de evaluare care face obiectul Ordinului de serviciu emis. Obiectul raportului de evaluare jf feprezinta Cabinetul medical/recuperare fizica-balneologie avand suprafata de 16.28 mp si % din sala tratameni, camera tehnica, oficiu, doua grupuri Sanitare, hol, sala asteptare, cu suprafata de 29.45 mp, supratata totala fiind de 45.73 mp, situat in sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi, care se afla in proprietatea comunei Miroslava - domeniul public. Scopul evaluarii il reprezinta inchirierea sau concesionarea cabinetului medical aflat in proprietatea comunei MIROSLAVA. Valoarea de piata estimata in Raportul de evaluare, este valabila la data evaluarii adica, la data de 31.10.2023 si Se aplica intregii proprietati evaluate, orice divizare sau dezmembrare a acesteia modificand aceste valori. Inspectia imobilului s-a efectuat in data de 25.1 0.2023, in prezenta reprezentantului beneficiarului, Elaborarea evaluarii nu a fost influentata de nici un factor generat de obligatii materiale sau morale si nici un interes prezent Sau de perspectiva af evaluatorului asupra bunului evaluat. Raportul de evaluare prezintă succint premisele evaluării, datele privind bunurile imobile $i analiza acestora, precurn $f procesul fn urma căruia au fost fundamentate opiniile evaluatorului. Forma raportului de evaluare este in concordanţă cu prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România, S-a evaluat dreptul de proprietate descris detaliat în cadrul raportului, având ca suport documentatia pusă la dispoziţie de proprietar (fara a se efectua investigaţii sau verificari suplimentare). In elaborarea Raportului au fost folosite abordarile considerate adecvate, pe baza tipului proprietatii, a criteriilor de selectare a valorii si a recomandarilor Standardelor de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de Asociatia Naţională a Evaluatorilor din Romania. Scrisoarea de transmitere este insofita de raportul de evaluare intocmit la data de 31 octombrie 2023, in forma Data evaluării este 31 octombrie 2023 si este data la care se aplică opinia asupra valorii. RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Mirosfava, comuna Miroslava, judetul lasi O indicatie a valorii de piata, a redeventei minime anuale si a chiriei lunare minime obtenabile, este: Valoare | Valoare | Valoare Valoare | Chiria | Chirie ' , de piata | de piata | redeventa | redeventa | lunara | lunara Denumire activ , , en -lei- -€- anuala anuala -lel- -€ CABINET MEDICAL 88.865 | 17.891; 3.555 | 716 | 266 | 60 | Cristina MARCUTANU Evaluator El, EPI, EBM evALUATORE CS 31 octombrie 2023 * Cursul de schimb la data de 31.10.2023 este 4.9669 loi/€ * Declar ca nu-mi asum raspunderea pentru pentru defectele ascunse, daca acestea sunt prezente la data inspectiei. * Detaliile privind metodologia de evaluare sunt prezentate in raportul de evatuare anexa * Valoarea nu este afectata de TVA * Valoarea include colale parti indivize aferente spatiului si dreptul de a utiliza terenuf * Valoarea este valabila in limita ipotezelor si conditiilor limitative si a celorlaite considerente prezentale in cadrul raportului * Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu * Valoarea este subjectiva; valoarea este o predictie; Evaluarea este o indicatie asupra unei valor, P 'ye homens RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Mirostava, judetul lasi identificarea evaluatorului. Identificarea clientului si a oricaror utilizatori desemnati Scopul lucranl Identificarea activului supus evaluarn Tipul Valeri Data evaluarii Data inspectiei si documentarea necesara Natura si sursa informatiilor utilizate Restrictii de utllizare, difuzare si pubhcare lpotezs si ipoteze spea..aie Declaratie de conformitate cu SEV Identificarea propnetatn Descrierea juridica Uiiiizarea actuala Date despre zona, acces, oras, vecinatati si AMPIASANE.. iE a E a Descriere teren Descriere Constructle Tip aparlamenî instalatii/Utilitati Madificari - neconformitati Generalltatl Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate Prezentare generala ZONA ss resseessscessstesstsssssaseentessssnats E EA A A EE VOR TI AEE aE p a Analiza ofertei Analiza cerem Echilibrul pletel Descrierea raportului de evaluare 4, EVALUAREA Cea mai buna utilizare (CMBU) Evaluarea terenului luand in considerare cea mai buna utillizare SDNT ooo. cessseceesssnessssesecssssnvanuussessssnsenssstasessssinssesaene. Abordari utilizate Abordarea prin plata Abordarea prin venlt 6. ANEXEI""" RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Mirestava, comuna Miroslava, judetul lasi CERTIFICAREA VALORII Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific faptul că afirmatiile prezentate si sustinute in acest rapori sunt adevarate şi corecte. De asemenea, certific faptul că analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate $i condifiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. Sunt îndepiinite cerintele de calificare profesională si am experienja in ceea ce priveşte localizarea si categoria de proprielate care este evaluata. In plus, certific faptul că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă in proprietatea imobiliară care face subiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenta iegată de partile implicate. Suma care imi revine drept piată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul gi nu este influen{ata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimale au fost realizate in conformitate cu cerinţele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Naţionala a Evaluatorilor din Romania). Au fost luați în calcul tofi factorii care au influenta asupra valorii obiectului evaluării si nu au fost omise in mod deliberat informatii care, dupa cunostinta mea, sunt corecte si rezonabile pentru întocmirea prezentului raport. S-a linut seama de prevederile legale, de preturite de comercializare 2 unor proprietati identice sau similare cu cele care fac obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar de referință ja data evaluării, precum si de starea reala a proprietății evaluate 'a data efectuării inspecției şi la data evaluării. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă din partea nici unei alte persoane fn afara evaluatorului care semneaza mai jos. Prezentul raport se supune normelor precizate in Standardele de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de Asociatia Najională a Evaluatorilor din Romania gi poate fi expertizat (la cerere) si verificat ori de cate ori este necesar, Raportul de evaluare este valabil numai prezentat in ansamblul sau, si doar pentru scopul precizat in el. Cristing MARCUTANU Evaluator El, EPI, EBM Paty iS; / | A 7 RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi SINTEZA EVALUARII Evaluator @ QUANTA.MAC SRL - CUI 38732607, avand autorizatia de membru corporativ ANEVAR nr.0835, sediul social in municipiul lasi, str.lon Creanga nr.99, bI.C1, ap.14, judetul lasi, inregistrata la Oficiul Registrului Comertului de pe langa Tribunalul lasi sub nr.j22/136/2018 prin @ MARCUTANU CRISTINA - evaluator El, EPI si EBM, membru ANEVAR, legitimatia 17850, cu dorniciliul fiscal in municipiul tasi, str.lon Creanga nr.99, bI.C1, ap.14, telefon 0720434721 Utilizatori @ COMUNA MIROSLAVA - cu sediui in sat Miroslava, str. Constantin Langa nr.93, comuna desemnati Miroslava, judetul lasi, CUI 4540461 Obiectul evaluatii TIP PROPRIETATE ADRESA Cabinet medical Sat Miroslava, Comuna Miroslava Su = 45.73 mp Judet lasi Tipul proprietatii = CABINET MEDICAL Scopul evaluarii Scopul prezentului raport de evaluare este intocmit pentru incheierea actului aditional de prelungire a contactului de concesilne/inchiriere Drepturile Dreptul de folosinta provenit din dreptul de proprietate deplin, dobandit prin Hotararea Consiliului Local evaluate al Comunei Miroslava nr.152/31.10.2010, Legea 213/1998 Tipul valorii Standardele de evaluare a bunurilor edilia 2022, emise de ANEVAR, definesc valoarea de piata astfel : "Valoarea de piata reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, intre un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care părțile au actionat fiecare in cunostinta de cauză, prudent si fără constrângere." Valoarea de piaté presupune un pret negociat pe o piaté deschisă si concurentialé unde panicipantii acționează in mod liber. Nu am avut in vedere vânzărea forțata. Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash si integral în ipoteza unei tranzactii, fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing elc.). Chiria de piata este suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat, cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere, Valoarea drepturilor cedate de concedent este estimată ca o valoare diferită de valoarea de piaja, baza de evaluare fiind valoarea de utilizare, Având în vedere că valoarea proprietăţii concesionate este suma dintre valoarea dreptului de folosinta cedat pe durata contractuiui şi valoarea terminală, iar prima dinire cele două valori este diferită de valoarea de piaţă, baza de evaluare va fi valoarea de utilizare. in schimb, evaluarea drepturilor primite de concesionar se face in baza datelor de piata (veniturile obtenabile din exploatarea proprietatii) si deci pentru acesta baza de evaluare poate fi valoarea de piaţă. In art.17 din Legea nr.50/1991 se precizeaza ca: 'Limita minima a pretului concesiunii se stabileste, dupa caz, prin hotarare a Consiliului judetean, a RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45,73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Consiliului General al municipiului Bucuresti sau a Consiliului local, astfel incat sa asigure recuperarea in 25 de ani a pretului de vanzare al terenului, in conditi de piata, la care se adauga costul lucrarilor de infrastructura aferente". Temei legal Standardele de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEVAR Ahordari în - ABORDAREA PRIN PIATA evaluare utilizate Data evaluarii 31 octombrie 2023 Curs de schimb valutar la data 1€= 4.9669 lei Data raportului de , evaluare 31 octombrie 2023 Data inspectiei Inspectia cladirii a fost efectuata de evaluator, in data de 25 octombrie 2023, in prezenta clientului REZULTATUL O indicatie a valorii de piata, a redeventei minime anuale si a chiriei lunare minime obtenabite, aste: Valoare | Valoare | Valoare Valoare | Chiria | Chirie Ă , de piata | de piata | redeventa redeventa | lunara | lunara Denumire activ -lei- -€- anuaia anuala -lei- £- CABINET MEDICAL 88.865 | 17.891 | 3566 | 718 =| «(206 | 60 Cristina MARCUTANU Evaluator El, EPI, EBM Cori vente Z SSLANEVAR © RAPORT DE EVALUARE Cabinet medica] Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul fasi 1. TERMENII DE REFERINTA Al EVALUARII Identificarea şi Prezenta evaluare este realizată de Marcutanu Cristina - evaluator El, EP] si EBM, membru titular competenta ANEVAR, iegitimatia 17850, reprezentanta a societatii QUANTAMAC SRL - CUI 38732607, avand evaluatorului autorizatia de membru corporativ ANEVAR nr.0835, sediul social in municipiut iasi, str.lon Creanga nr.99, bI.C1, ap.14, judetul lasi, inregistrata ia Oficiul Registrului Comertului de pe langa Tribunalul lasi sub nr.J22/136/2018, tel.0720434721, adresa email cmarcutanu@gmail.com . Evaluatorul nu are nici o legatura de subordonare sau implicare importanta cu subiectul evaluarii sau cu clientul, menita sa influenteze intr-un fel sau altul valoarea justa. Asadar, evaluatorul poate oferi o evaluare obiectivă si impaztiala. La data elaborării prezentului raport evaluatorul este autorizat, are competenta si abilitatile tehnice adecvate întocmirii acestuia, experienţă si cunostinte despre subiectul evaluării, despre piata pe care acesta se tranzactioneaza gi despre scopul evaluarii. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativa din partea niciunei alte persoane. Activitatea evaluatorului referitor la proprietatea evaluată se limiteaza strict la analiza sa, a utilizării ei sia pietei specifice, luând in considerare "calitățile" și "defectele" care dau imobilului o pozitie relativă intre cele din piata sa. Prestalia evaluatorului este limitată strict la clauzele contractului incheiat; aceasta nu include obligativitatea de a oferi in continuare consultan{é sau mărturii in instan{a retativ la proprietatea Identificarea Beneficiarut si proprietarul raportului de evaluare este COMUNA MIROSLAVA, care doreste sa cunoasca clientului si a valoarea de piata a imobilului aflat in patrimoniu. In acest scop, am incheiat contractul de prestari servicii oricaror utiiizatori ramen tsi acestul raport de eva ' ; ilizatorii desemnati ai acestui raport de evaluare este: desemnati @ COMUNA MIROSLAVA In conformitate cu contractul si datele inregistrate in baza de date proprie a evaluatorului, prezentul raport de evaluare se adreseaza exclusiv clientului si contine informații adecvate doar necesitatilor lui. Identificarea Activul supus evaluarii este o proprietate imobiliara de tip nerezidential, situat in comuna Miroslava, sat activelorisupuse Miroslava, judetul lasi, si are urmatoarele caracteristici : evaluarii Suprafata Suprafata | Suprafata | Suprafata teren Carte DENUMIRE An til construita | construita -mp- funciara ACTIV edificare wa desfasurata -mp- Nr. -mp- cadastral % DIN SPATIILE 2006 COMUNE Moderni- camera tehnica, anul 29.45 4339 43.39 oficiu, 2 grupuri 2014 sanitare, hol, sala asteptare | tora, =| | 4573 | 6738 | 6138 | 6800, Dreptul de proprietate supus evaluarii este drept de proprietate deplin, dobandit prin Hotararea Consiliului Local al Comunei Miroslava nr.152/31.10.2010, Legea nr.213/1998. Constructie 116,72 mp, gard 118 ml cu L=100m| si inaltimea medie 1,5 m. La S-DJ 248A , la N-scoaia,E- DS 672 si V proprietate privata. Situata in CV 13, parcela P 587 Constructie modernizata in anul 2011 Evaluarea s-a facut in ipoteza LIBER DE SARCINI. RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, cornuna Miroslava, judetul lasi Scopul evaluării Evaluarea s-a realizat in scopul concesionarii sau inchirierii. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun a scop decat ce! declarat; evaluatorul nu isi asumă responsabililatea niciodată si in nicio alta circumstanță sau context in care raportul de evaluare ar putea fi utilizat. Tipul valorii Standardele de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEVAR, definesc valoarea de piata astfel : "Valoarea de piata reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotarat, într-o tranzactie nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat si in care părțile au actionat fiecare in cunostinté de cauză, prudent si fara constrangere." Valoarea de piață presupune un pret negociat pe o piaté deschisă si concurentialé unde participantii actioneaza în mod liber. Nu am avut in vedere vânzărea fortata, Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash si integral in ipoteza unei tranzactii, far a lua în calcul condiții de plata deosebite (rate, leasing etc.), Chiria de piata este suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat, cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Valoarea drepturilor cedate de concedent este estimată ca o valoare diferită de valoarea de piaţă, baza de evaluare fiind valoarea de utilizare. Avand tn vedere că valoarea proprietatii concesionate este suma dintre valoarea dreptului de folosintaé cedat pe durata contractului si valoarea terminală, iar prima dintre cele două vaiori este diferită de valoarea de piala, baza de evaluare va fi valoarea de utilizare. In schimb, evaluarea drepturilor primite de concesionar se face in baza datelor de piaţă (veniturile obtenabile din exploatarea proprietati) si deci pentru acesta baza de evaluare poate fi valoarea de piata. In art.17 din Legea nr.50/1991 se precizeaza ca: "Limita minima a pretului concesiunii se stabileste, dupa caz, prin hotarare a Consiliului judetean, a Consiliului Genera! a! municipiului Bucuresti sau a Consiliuiui iocai, asffei incat sa asigure recuperarea in 25 de ani a pretului de vanzare al terenului, in conditii de piata, la care se adauga costul lucrarilor de infrastructura aferente". Data evaluarii Data evaluării Ţ 3110203 7] Data raportului de | Dataraportuluideevaluare 31102023 1 Data inspectiei Curs valutar Natura si in vederea intocmirii acestui raport de evaluare, evaluatorul a avut acces la: amploarea @cu ocazia inspectiel proprietății evaluate, a fost asigurat accesul si au fost vizualizate activitatilor componentele acesteia, cu exceptia părților care, prin natura lor, sunt ascunse sau ne-vizibile. Orice , + neconcordante apărute din acest motiv impun reanalizarea evaluării si daca este cazul a cuantificării evaluatorului si , . ' oricare limitari M alorice a diferentelor, wa on E oy Ă Q în vederea documentirii și colectării datelor despre vecinătate $i Zona, precum si a celor ale acestora despre localitate, evaluatorul a avut acces ia toate informatille relevante @ in realizarea analizelor, judecatilor $i calculelor din prezentul raport, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante necesare. Restrictii documentare Nu am avut la dispozitie urmatoarele documente : @ NU ESTE CAZUL a Inspectia proprietatii / J . ay RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Inspectia a fost efectuată de către evaluator autorizat - Marcutanu Cristina, la data de 25.10.2023, impreuna cu reprezentantul clientului. Fotografiile atașate reprezintă situatia de la data inspecției curente. Inspectia s-a efectuat pe baza extrasului de carte funciara primit si a celorlalte documente avute la dispozitie. Au fost preluate informații referitoare la proprietate (la istoricul ei, la situatie juridică si corelarea datelor juridice si scriptice cu cele faptice, la vecinatati, acces}, au fost analizate toate documentele avute la dispozitie, etc. Alte documente solicitate dupa efectuarea inspectiei & NUESTE CAZUL. Concluzii ale documentarii In cele de mai sus s-a precizal natura documentării, tipul documentelor existente $i diligenteie efectuate pentru a complete setui de informatii ce stau la baza evaluării. Documentaţia avuiă la dispozitie si amploarea investigațiilor realizate se considera a avea un grad de suficienté rezonabil pentru realizarea evaluării. @ in cadrul capitoluiui de mai jos sunt prezentate detaliat documentele avute ta dispozitie, natura informatiitor utilizate cat si sursele acestora. Sursele de informatii utilizate, sunt: Natura si sursa @ Standardele de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de ANEVAR informatiitor avute & "Evaluarea Proprietatii Imobiliare" aditata de APPRAISAL INSTITUTE (traducere ANEVAR) in vedere in B "Indreptar tehnic pentru evaluarea imediata la pretul zilei a costurilor elementelor si constructiilor de elaborarea locuinte - procentual si valoric" Editura Matrix Rom, decembrie 2021 : & „Costuri de reconstructie - Costuri de îniocuire - Clădiri rezidențiale"- Corneliu Schiopu, Editura raportului de IROVAL 2010 evaluare B "Indicii de actualizare costuri' Corneliu Șchiopu, Editura IROVAL 2022, 1 august 2023 -1 august @ Presa de specialitate si participant la piata imobiliară si a construciiilor locală & Informaţii relevante culese de către evaluator, de la persoane fizice participante sau neparticipante la piata imobiliară/constructiilor O Fisa de inspectie a proprietății tn detaiiu & Ordonanta Guvernului nr. 24/2044 privind unele măsuri in domeniul evaluării bunurilor, cu modificările si completările ulterioare: @ Legea nr. 99/2013, pentru aprobarea Ordonantei Guvernului nr. 24/2041 privind unele măsuri in domeniul evaluării bunurilor; & Regulamentul de organizare $i functionare a Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania - aprobat prin HG nr. 353/2012; & Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat; B Adrese web: www.miinante.ro, www.anevar.ro, ol.ro, storia.ro, imobtiare.ro Documentele si informatiile puse Ja dispozitie de client, sunt: & Plan de amplasament si delimitare a imobilului @ Releveu - parter O Starea fizica a activului este stabilita conform informatiilor obtinute cu ocazia inspectiei in teren sia celor oferite de catre proprietar. Ipoteze Ipotezele semnificative, sunt urmatoarele: semnificative si & Toate informatiile legate de proprietate au fost furnizate de catre client; ipoteze speciale & Informatii suplimentare au fost culese dintr-un numar de surse considerate corecte si de incredere, semnificative Se considera ca nu a fost omisa in mod deliberat nici o informatie relevanta Si care a fost disponibila; @ Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate in privinta corectitudinii datelor furnizate de client say RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi de terie persoane; & Evaluatorul considera că presupurerile efeciuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost in concordanta cu datele disponibile la data evaluării. B Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stăpâni bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale si de a dispune de el in mod exciusiv si perpetuu cu respectarea dispoziţiilor legale. & Conform declaraţiei proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor mentionate mai sus, este deplin si apartine COMUNEI MIROSLAVA- DOMENIUL PUBLIC. Q Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta conferă titularului său toate cele trei airibute: B Posesia - de a stăpânii, & Folosinta - de a-l folosi și de a-i culege foloaseie materiale, & Dispozitia - de a dispune de bun. & Acest raport este realizat plecand de la premisa ca drepiul de proprietate nu este afectat de sarcini, neexistand niciun fel de problema de ordin legal: & Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de utilizare; & Prezentul raport de evaluare nu exprima nicio opinie cu privire la conditiile unei bune utilizari; in cazul in care analize ulterioare ar releva defecte care pot afecta valoarea, concluziile prezentului raport isi pierd valabilitatea; @ Nu s-au efectuat masuratori ale bunului analizat. Toate dimensiunile si detaliile s-au considerat a fi corecte si se bazeaza pe informatiile furnizate de benficiar; @ Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru contaminari sau efecte asupra mediului, @ Evaiuatoru! a luat in consideratie factorii care influenteaza valoarea la momentul evaluari si d= care ei a avut cunostinta; modificarea acestora in timp poate duce la modificarea valorii de plata. lpotezele speciale semnificative, sunt: G Nu au fost identificate ipoteze special semnificative Clauza de Acest raport a fost realizat numai pentru scopui declarat si pentru uzul beneficiarului si este confidential confidentialitate pentu acesta si pentru consilieri sai (desemnati). Restrictii de Prezentul raport de evaluare, in totalitate sau parti din acesta, sau orice referire la continutul sau nu pot fi utilizare, difuzare -_folosite sau incluse intr-un document publicat, circulara sau lucrare si nici publicate fara acordul scris si sau publicare prea'abil al evaluatorului, cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa apara. Orice reproducere este nula de drept si de fapt si recomandam sa nu fie luata in consideratie. Responsabilitatea Evaluatorul a realizat prezentul raport cu competenta si avand cunostintele necesare si nu accepta fata de terti responsabilitatea pentru acesta si concluziile sale decat fata de deneficiar, Evaluatorul nu accepta nici o alta responsabilitate fata de o terta persoana, in nici o circumstanta; Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună mărturie fn instanță, în afara cazului cand aceasta a fost convenită, scris si în prealabil. Deciararea conformitatii evaluarii cu SEV Standardele G SEV 100 - Cadru general (IVS - Cadru general) - pentru definiţiile si conceptele pe care se bazează generale acest raport & SEV 101 - Termeni! de referinta ai evaluării (IVS 101) in acord cu prevederile & SEV 102 - Implementare {IVS 102) & SEV 103 - Raportare (IVS 103). Standardele @ SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230) - obiectul Taportului de evaluare fiind o pentru active proprietate imobiliară & SEV 101 - Termenii de referinfa ai evaluării - conform prevederilor contractuale si a instructiunilor evaluării, acolo unde a fost necesară abaterea de {a standardele enumerate mai sus, s-au enuntat ipoteze speciale semnificative, care au fost asumate de catre destinatarul raportului de evalyare, si au devenit parte integrantă din instrucţiunile evaluării E au \ RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Q Orice valori estimate in prezentul raport se aplica proprietatii imobiliare ca intreg; & Divizarea sau distribuirea valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului cand o asemenea alocare a fost prevazuta in raport; @ Valorile prezentate in acest raport nu pot fi folosite in legatura cu alta evaiuare sau pentru alte scopuri decat cele mentionate. Tipul raportului Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, intocmit in conformitate cu SEV 103 si cuprinde, pe de evaluare lângă termenii de referinté, descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor $i judecatilor relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicatia asupra valorii raportate. Acola unde au fost necesare excluderi sau abateri de la respectivul Standard, s-au enuntat ipoteze speciale. Raportul de evaluare este supus verificarii conform Standardului de evaluare SEV 400-Verificarea evaluarii. Verificările evaluărilor pot fi realizate numai de către evaluator autorizati persoane fizice care detin specializarea Verificarea evaluării (VE), dovedită cu parafa de verificator, conform legislatiei aplicabile in România, pe care fi vom numi in continuare Verificatori sau, de către evaluator autorizati persoane juridice care semnează certificarea din raportul de verificare impreuna cu evaluatorii persoane fizice care deţin specializarea VE gi care au participat la elaborarea acestuia. Modificari ale termenilor de Nu a fost cazul referinta ai 2. PREZENTAREA DATELOR Procedura de Baza evaluarii realizate în prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus. evaluare Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: (etapele © documentarea, pe baza unei liste de informatji solicitate clientului; a parcurse) > inspecţia bunurilor imobile şi mobile, in masura in care au fost puse la dispozitie de solicitant; D stabilirea limitelor si ipolezelor care au stat la baza elaborarii raportului; @ selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; & deducerea si estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se find seama ta derularea tranzactiei; @ analiza tuturor informatiitor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii: @ aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii si fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile gi metodologia de lucru, adoptate de catre ANEVAR. [dentificarea Activul supus evaluarii este o proprietate imobiliara de tip nerezidential, siluat in comuna Miroslava, sat activelor Miroslava, judetul lasi, si are urmatoarele caracteristici : RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Mirostava, judetul lasi Suprafata , Suprafata Suprafata | Suprafata teren Carte DENUMIRE An utila | construita | construita -mp= funciara ACTIV edificare amp | desfasurata -mp- Nr. ! p -mp- cadastral ADINSPATIILE | 2006 . COMUNE Moderni- | i (sala tratament, | Zata in 568.00 camera tehnica, | anul 29.45 43.39 | 43.39 oficiu, 2 grupuri 2011 sanitare, hol, sala asteptare | Fora | agra | ere [738 S TTTT Descrierea Dreptul de proprietate asupra unui bun imobil este cel mai deplin drept real care conferă titularului sau toate juridica cele trei atribute, adică posesia, folosinta si dispozitia. Cele trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare sunt: Tip de drept Elemente definitorii ale dreptutui OBSERVATII conform SEV Dreptul deplin asupra unui Tituiarul, in virtutea acestut drept este Dreptul de proprietate supus bun imobil {teren, îndreptățit să exercite singur toate | evaluari este drept de | constructie} definit prerogativele conferite de acest dreot | proprietate ceplin, debandit prin (posesia, folosinta si dispozitia) si, | Hotararea Consiliuiui Local al fotodaté, este îndreptățit să | Comunei Mirosiava „dezmembreze" dreptul sau de | nr.152/31.10.2016 si Legea proprietate prin consimfirea ca anumite | nr.213/1998. ' prerogative să fie exercitate de alte | persoane, ca drepturi _-_reale, dezmembraminte ale dreptuui de ţ proprietate Drept derivat ; Acest drept este rezultatul unor Dreptul de utilizare al (dezmembrământ) care | manifestări de vointa dintre proprietarul | cabinetului rnedical apartine conferă titularului doar unul | depiin (nudul proprietar) si un tert | unui cabinet medical individual, sau două dinte atributele | căruia i se încredinţează posesia si | conform contractului de dreptului de _proprietate folosinta bunului. Aceste drepturi, care | concesionare. (posesia si folosinta) in baza | pot fi inchiriere, superficie, uzufruct, unor intelegeri, ceea ce implica | uz, administrare, au un caracter fotosința unui bun imobii (teren, | temporar, iar unele dintre ele pot fi, constructie) sau edificarea unei | conform intelegerii - dintre părți, construcții pe terenul altuia delegate aitor persoane (de exemplu, subinchirierea Dreptu! de servitute Reprezintă o sarcina impusă asupra | NU ESTE CAZUL unui fond (teren) pentru ulilitatea unui fend invecinat care apartine unui alt proprietar. De exemplu, dreptul | proprietarului unui teren înfundat | {fondul dominant} de a irece peste | terenurile invecinate (fondur! aservite) pentru a ajunge la o cale publica reprezintă o servitute in concluzie, COMUNA MIROSLAVA, a întrat in fapt si in drept in stapanirea imobilului conform HCL 152/31.10.2010 si Legii nr.213/1998, Identificare activelor. Identificare cadastrala si faptica, Cu ocazia inspectiei efectuate in data de 25 octombrie 2023, impreuna cu reprezentantul clientului, am constatat ca imobilul este situat in sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi. Pe baza numerelor cadastrale, identificarea proprietatii a putut fi efectuata suplimentar, pe site-ul ANCPI. - RAPORT DE EVALUARE Cabinet medicat Suprafata = 45.73 mp, sal Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Utilizarea actuala La data inspectiei, in cladire se desfasura activitate medicala. Rangul Satu! Miroslava este de importanta locala, cu influenta potentiala la nivel judetean, fiind localitate de rang IV, localitatii conform art. 2 (2} din Legea nr.351 din 6 iulie 2001 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului national - Sectiunea a JV-a Reteaua de localităţi, publicata in M.Of.nr. nr. 408/24 iul. 2001. Descrierea - . . og 1, , et aa zonei de Zona in care este amplasata proprietatea este una rezidentiala, fiind situata alaturi de alte proprietati imobiliare acelasi tip, din intravilanut localitatii Ciurbesti, comuna Miroslava, judetul lasi, langa centrul fotovoltaic, E. p WE CAE sehen, é: " % CR DAT A MDR ASRS TL A Descrierea - O m e lo A 'om ee gent Okra 2 & accesului ES SNE m A a , Poche E Me. of e ş. . ş Pa Sb crea Sao a Tents to AG now de 3 ET é , Coordonate GPS 47.1454511,27.5278875 Accesul la cabinet este facil si se face direct din strada, care este un drum auto asfaltal, cu o singura banda pe Descrierea Terenul pe care se afla amplasata cladirea este in suprafata de 568 mp, este intabulat in Cartea Funciara si terenurilor este situat in satul Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi. Terenul are categoria de folosinta "curti constructti' si este imprejmuit. Terenul este plan, avand o forma neregulata. : Terenul / k A RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45,73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi & nu este traversat (la suprafata sau subteran) de conducte magistrale (apa, gaz metan, petrol, eic.}, de retele de electricitate sau pentru alte utilitati publice, & nu se afla in zona protejata, zona de interes archeologic sau rezervatie naturala @ nu face parte din categoria monumentelor istorice sau a bunurilor de patrimoniu cultural, neexistand niciun impediment care sa afecteze transmisiunea deplinei proprietati sau a stapanirii neingradite si folosirii. Proprietarul declara ca imobilul nu a facut obiectul constituirii vreunui dezmembramant al dreptului de proprietate (uzufruct, uz, servitute, superficie, etc), al cedarii folosintei (arendare, comodat, concesiune, inchiriere, etc} si ca nu s-au facut pacte de optiune sau promisiuni de vanzare pentru acesta, Descrierea Proprietatea imobiliara este situata in sat Miroslava, comuna Mirosiava, judetul lasi, zonei Comuna Miroslava este situată in partea centrală a judetului lagi, in nordul Podişului Bârladului, fiind plasată la Analiza datelor limita sud- vestică a Municipiului laşi, ta 47°08' latitudine nordică si 27*29' longitudine estica. despre zona si Mirosiava este situata la 30 km de Raul Prut {limita estica a judefului), pe care se afla frontiera Uniunii vecinatati Europene si granita dintre Romania si Republica Moldova. Fata de limita vestică a judetului, comuna Miroslava se află la 40 km fata de limita vestică, 25 km fata de limita sudică. Comuna Miroslava (regedinta de comună) este situată la o distanţă de aproximativ 1 km de Gara laşi. Accesui feroviar poate fi asigurat, de asernenea, si prin intermediul Gării Leţcani, situată fa o distanță de aproximativ 14 km de satul Miroslava. În ceea ce priveste accesul prin intermediul căilor aeriene, comuna Miroslava se află la o distanta de circa 15 km de Aeroportul International lagi. Concluziile Avantaje: analizei zonei Q zona meiropolitana, rezidentiala si vecinatatii @ acces auto Dezavantaje @ zona cu "concurenta" crescuta pe utilizări similare cu proprietatea evaluate APRECIERE GENERALA Situarea imobilului evaluat in zona si vecinătatea analizată reprezintă un oarecare avantaj pentru acesta, influenta asupra valorii sale de piață fiind pozitiva Descrierea CABINET MEDICAL construcţiilor „ Caracteristicile cladirii 1.Structura de rezistenta a clădirii si a construcțiilor si descrierea elementelor de constructit $i instalati: - INFRASTRUCTURA : stare © fundafii continui din beton - SUPRASTRUCTURA: @ structură de rezistenta: structura caramida SUN "B planseu: din beton armat - ANVELOPA: @ închideri: caramida stare @ compartimentari:din caramida | BUNA @ acoperis: tip sarpanta din lemn cu invelitoare din table tip Lindab - FINISAJ EXTERIOR Q iermosistem: DA @ tencuieli: - stare O zugrăveli: - BUNA ® placaje: - P tâmplărie: aluminiu cu geamuri tip termopan - FINISAJ INTERIOR @ pardoseli: din beton acoperite cu gresie si tarket Q tencuieli: da stare D zugrăveli: var lavabil BUNA @ tavane: var - | Busidnpwe Joe ype X ! RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi -INSTALATII: @ electrice: de iluminat si prize @ sanitare: DA {apa calda la boiler electric) @ canalizare: DA BUNA Q încălzire: DA @ ventilație: NU | @aercondifionatNU --~ Fata de elementele de mai sus, starea constructiilor este BUNA | 2. Regim de inaltime : PARTER 3. Sistemul de încălzire a constructiei centrala termica proprie 4. Vechimea cladirii in ani : 25 | ldentificarea eventualelor In evaluare nu sunt incluse bunuri mobile sau elemente care sa fie asimilabile bunurilor mobile. bunuri mobile ldentificarea componentelor Cu ocazia inspecției nu au fost identificate componente non-imobiliare, non-imobiliare ; Date privind Pentru imobilul analizat, se datoreaza la bugetui local al comunei Miroslava, un impozit care a fost stabilit de impozitele si Consiliul Local, in conformitate cu Legea nr.227/2015 privind Codul fiscal cu modificarile si completarile taxele ulterioare, in vigoare la data evaluarii. vanzarile oa. oss : eo . : Ă COMUNA MIROSLAVA, a intrat in fapi si in drept in stapanirea imobilului conform HCL 152/31.19.2016 si anterioare $i Legea nr.213/1998. ofertele sau 3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE In acceptiunea SEV 100 - Cadrul generat, "Piata imobiliară" este mediul in care proprietatile imobiliare se pot comercializa, fara restrictii, între cumparatori $i vânzători, prin mecanismul pretului. Partile reactioneaza la raporturile dintre cerere si oferta dar si la alti factori de stabilire a pretutui, dupa propria lor intelegere a uiilității relative a imobitului respectiv, raportată la nevoile si dorintele personale, in contextual puterii de cumparare. In functie de tipul proprietății, analiza începe cu identificarea segmentului de piaté adecvat si a arealului în care se regăsește acesta, continuând cu evidentierea principalelor fapte semnificative, prezente si istorice de pe acest segment. Identificarea calitativa si cantitativă a "grupului țintă" de cumpărători si a "stocului" de proprietati competitive, împreună cu aprecierea modului in care cele două aspecte se "satisfac" reciproc sunt, de asemenea, demersuri care yor conduce la concluziile analizei. Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45,73 mp, sat Miroslava, comuna Mirosiava, judetul lasi deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numaru! de locuri de munca precum si sa fie influentate de fipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata, Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta, Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoita greu lar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil asifel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de Vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile Si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiiie, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comercial, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta find un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii. Dezvoltarea pietei imobiliare este strans legata de strategia de dezvaltare a crediteior ipotecare pentru investitiile imobiliare. Analiza Judetul lași a atras in ultimii ani ctiva mari jucători indusiriali, Gratie parcului industrial din comuna Mircslava, productivitatii si wea să se dezvolte semnificativ in aceeasi directie in următorii patru ani. În judet sunt acum operationale două parcuri industriale realizate de autoritati locale, ambele la Miroslava. Următoarea zona de dezvoltare este Leteaniul, la 12 km de municipiul lași, unde Consiliul Judetean va lansa o licitatie de iucrări in primăvara acestui an, cu fonduri atrase de la Guvern, La Letcani functioneaza un parc agro-industrial realizat de CJ si un parc logistic privat. Parcurile industriale functionale deja sau care sunt in pregătire au o suprafata totală de aproape 200 hectare. Pe termen scurt, localitatile avute in vedere de către administratia judeteana sunt Letcani, Holboca, Dumesii, Podu lloaiei si Deleni. Coarse Se, ; . + RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Primul parc industrial din lagi a fost infiintat de Primaria comune! Miroslava, la circa 8 km de rrunicipiul resedinta de judet. Parcul are 46 hectare, iar gradu! de ocupare este de 100%. Proiectul a fost dezvoltat fn jurul fabricii Delphi (actualy! BorgWamer). Parcul are acces direct la soseaua de centură, arteră care face tegătura cu principatul drum de intrare fn lasi: drumul european £583. În pare sunt peste 60 de rezidenti: unele fabrici sunt finalizate, in timp ce altele sunt in constructie. Domeniile de activitate ale companiilor care au investit aici sunt diverse: fabricarea betonului, automate de cafea, lipografii, productia de vopsele, constructori de drumuri si autostrazi, productia de echipamente pentru spălătorii „self service', produse farmaceutice, productie publicilară, fabricarea de structuri metalice, distrbutia de masini uneite CNC, productie nasturi, textile sau fabricarea berii. „În principiu, facitilatile pe care le acordăm sunt cele din legea 186/2013 privind inftintarea parcurilor industriale. Poate cea mai importantă facilitate este scutirea de la impozitul pe clădiri, În plus, rezidenții beneficiaza de investițiile facute de către Primaria Miroslava in ceea ce priveste infrastructura si utilitatile, investitii de ordinul milioanelor de euro. Suprafetele sunt inchiriate pe perioade de la 25 la 49 de an', dar rezidentul poate opta pentru cumpararea terenului la momentul in care este finalizată investitia", a declarat pentru Econamedia.ro directorul parcurilor industriale din Mirostava, Dorel Codiră. EI a adăugat ca, la acest moment, investițiile atrase prin angajamentul luat de către rezidenti, cu hale construite sau in curs de constructie/autorizare, se ridică la peste 200 milioane euro. Parcul industrial din Miroslava a început licitaţiile pentru închirierea suprafetelor fn anul 2016. in cazui investitiilor de amploare, rezidentii economisesc fonduri importante in urma scutirii plății impozituiui pe clădiri: valoarea scutirii la plata poate fi mai mare față de redeventa pe care o plateste ja Primărie in baza contractului de folosinta a terenului. De exemplu, la o investitie de un milion de euro realizată pe un teren de 1 ha, scutirea de taxe ajunge !a 15.000 euro,an, in timp ce redeventa anuala este de 9.000 euro (0,9 euro/mp/an}. In schimb, comunitatea locală beneficiază de forduri indirecte de pe urma exploatării parcului, principala sursă fiind impozitul pe venit. De asemenea, un parc industrial înseamnă crearea de locuri de munca si, în general, o dezvoltare sustenabilă a comunei. Parcui Mirosiava | cuprinde in special companii din tara, o parte cintre acestea relocând afacerile din alte zone, dar există si companii cu actionarat strain (circa 10%). in ceea ce priveste infrastructura rutieră, Primaria Miroslava a realizat o retea noua de drumuri in întreg parcul. in prezent, autoritatea locală are in desfășurare o licitaţie in valoare de 8,4 milioane lei (fcnduri guvernamentale) pentru realizarea a încă 3,5 km de drum, respectiv opi tronsoane din incintă sau iimita parcului, sectoare care vor asigura conectarea tuturor ampiasamentelor la reteaua existentă. Pe unele amplasamente inca nu a început constructia de hale, dar toate sunt inchiriate. Odată cu succesul primului parc de 46 ha, Miroslava a lansat un al doilea parc, intr-o zona din vecinătate, in spatele fabricii Antibiotice. Parcul il are 25 hectare, iar primul rezident este producătorul german Mernskes: compania a finalizat construirea unei fabrici {productia de cabluri pentru încărcarea vehiculelor electrice} si are planuri pentru a doua (stații de incarcare pentru vehicule electrice). Nemții au ajuns la lasi acum cativa ani dupa ce, initial, au deschis sediul social la Cluj si au căutat oportunități în vestul tarii. In cele din urna, au investit peste 11 milioane euro in parcul de lângă lași. „Avem o lista de asteptare cu 50 companii interesate să investească in parcurile industriale din Miroslava. Nu excludem varianta unei extinderi a actualelor parcuri, dar, in prima fază, vrem să finalizăm toate lucrările inițiate", a precizat Dorel Codină. Potrivit acestuia, unele probleme au fost si din cauza pandemiei: limitarea numărului de persoane in spati inchise nu a facut posibila organizarea de noi licitatii pentru inchirierea suprafețelor. .'- RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45,73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Pentru Parcul ll Miroslava, in luna februarie 2021, Consiliul Local a aprobat o investitie de 7,2 milioane tei pentru modernizarea unui drum de 1,1 km: artera, proieciată fa 4 benzi, face legătura intre drumul european E583 si centura de sud a lasului. Drumul tranzitează limita estică a parcutui industrial $i asigură acces rapid pentru Mennekes si ceilalți rezidenti care vor construi in această zona. Sursa: bs: feconomedi.ofalize-e-ngustializares-asulu-ar-comoani- private is:mula-prodycia-in-percuie-industiale-dnsudet dupa modelul-de-succes-al-comunei-miroslava-imagini-video-din-drona, htm. YBYV3 1ByMB Miroslava este cea mai bogată comună din judet si se numără printre primele din tara. Cateva cifre relevante din bugetul comunei Miroslava: B dezvoltarea afacerilor din comuna limitrofă a lașului aduc la bugetul local peste 26 milioane lei doar din cotele impozitului pe venit & impozitele si taxele pe proprietate aduc venituri de circa 10 milioane lei @ concesiunile si închirierile făcute de Primărie generează un venit de 2,6 milicane lei & subventiile acordate de la bugetul de stat pentru proiectele in derulare (inclusiv europene) ajung la circa 26 milioane lei, prin intermediul unor programe precum AFIR, PNI, AFM, PNRR si POR Fata de anul trecut, bugetul estimat este cu 44% mai mare, Potrivit proiectului de buget publicat de primărie, cheltuielile totale vor fi de peste 90 mitioane lei, in concitiile in care investitiile reprezinta aproape jumătate din aceasta sumă. Cateva din investitiile pe care Miroslava vrea să le facă în acest an, în condițiile in care cheltuielile sunt estimate la circa 45 milioane lei: Q reabilitarea de scoli și refacerea de străzi @ realizarea unei baze sportive la Uricani @ amenajarea unui parc de agrement fn Horpaz @ înființarea unei centru de colectare prin aport voluntar a deseurilor © extinderea retelelor de apa $i canalizare & moderizarea sistemului de iluminat B amenajarea de statii pentru transport public @ extinderea retelei de energie elecirică @ realizarea de centrale fotovoltaice: Primărie, la sala de sport si la ferma Uricani & construirea unui pod peste Bahlui pentru acces la Parcul Industrial {I Piata In vederea identificarii pieţei sate imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul imobiliara proprietății, specifica Aceasta este o proprietate imobiliara de tip cladire nerezidentiala, situata in intravitanul satului Mirosiava, proprietatii comuna Miroslava, judetul lasi - zona metropolitana. evaluate Acest tip de proprietate este atractiv pentru o serie de potentiali utilizatori, in general persoane fizice cu venituri peste medi. Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca find piata proprietatilor imobiliare de tip nerezidential in care se desfasoara activitate medicala, o piata a carei arie geografica se poate defini ca find zona centrala a satului Miroslava. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economica la nivel local, comportamentul participantilor la piata, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat, Zona este o zona rezidentiala, vecinatatile reprezentand atat proprietati rezidentiale de tip case de locuit, cladiri administrative si proprietati comerciale de tip magazin. Riscurile Riscul creditării evaluarii Este dat de îngreunarea accesului la creditare, fenomen favorizat de rata şomajului, scăderea veniturilor populatiei si firmelor precum si de creşterea impozitelor şi taxelor. Acest fapt conduce la scăderea numărului de tranzactii cat si a preţurilor de tranzactionare. RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Riscul de valorificare Caracteristica de piaţă mediu existe pe acest segment va îngreuna un eventual existen de valorificare al acestei proprietati. Alte posibile impacturi ale unor evenimente previzibile la data evaluării asupra vatorii garantiei existe din continuarea posibilă a actualei evolutii descendente a pieţei imobiliare a spatiilor comerciale si de birouri. Aceste lipuri de riscuri existent afectează factorul valorii „puterea de cumpărare", contribuind la situarea pieţei existent a proprietatii in pozitia de piaţă a cumparatorilor, concluzie susţinută si prin prezentarea aspectelor legate de cerere si oferta de mai sus. Activitatea curenta si tendinţele pietei relevante: B Piata cumpărătorilor, slab existe, cu numar de tranzacţii in scădere Q Dezechilibru usor in favoarea OFERTEI & Dezvoltarea pietei rezidentiale, in special pentru imobilele noi Q Cresterea preturilor la carburanti, energie electrica si gaze natural conduc la cresterea materialelor de constructii, implicit la cresterea imobilelor & Creditarea in scadere pentru achizitionarea de existent vechi REZULTA: posibilitatea cresterii preturilor si chiriei. Vandabilitatea curenta a proprietății se situează, in opinia noastră, usor la nivelui pielei, fara o diferentiere pozilivă sau existent. Probabilitatea mentinerii acesteia in viitor este madie. Fapte curente Piata imobiltară din judetul lasi din primul semestru at anului 2022 este similară cu cea din anu! 2018, in ceea ce priveste volumul de tranzactii, indiferent la care categorie ne referim: terenuri (extravilane, agricole sau neagricole, sau intravilane, cu sau fara constructii) si apartamente. In perioada analizată de APIX.ro, varful a fost atins in anul 2021, dupa ce anii 2019 si 2020 au fost dezastruosi din acest punct ae vedere: în 2019 a fost o scădere brutară, de aproape 90%, fata de aiiui precedent. Anu 2020, primul an pandemic, a mentinut piata la indicatorii slabi din 2019, pentru ca, in 2021, să fie înregistrată o „explozie" a vânzărilor. Anul acesta, vânzările sunimai slabeca anul trecut, dar comparabile cu anul 2018, ind:ferent de indicator. Vanzari semestrul ! din an Extravilane intravilane Apartamente Acest grafic, prelucrat de APIX.ro, arată evolutia vânzărilor pe trei mari categorii: terenuri extravilane, terenuri intravilane si apartamente. După cum se poate observa, cele mai multe tranzactil implica terenurile intravilane. Tendinta din vânzările de apartamente in perioadele analizate s-a manifestat si in cazul celorlalte categorii de tranzacti. Astfel, volumul de tranzactii din semestrul | al acestui an este dublu fata de 2019 si 2020, dar mai mic fata de cel din anul 2021. RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45,73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Total tranzacţii imobiliare semestrul | din an Grafic care arată că varful tranzacţiilor imobiliare - pe semestrul l- a fost in anul 2021 Vanzari semestrul f din an Agricol Neagricol Cu construcții Fara constructii Apartamenie Acest grafic ne arată evolutia vânzărilor pe fiecare categorie in cazul céreia Autoritatea de cadastru publica date statistice (date prelucrate și grafic realizat de APixra) Potrivit datelor autoritatii nationale, in judetul lași, in primul semestru al anului curent au avul loc aproape 13.600 de tranzactii imobiliare, cu 16% mai putin fata de anul 2021, respectiv: - peste 3.700 de apartamente au fost instrdinate, scădere de 10% * peste 5.000 de terenuri intravilane fără censtructii au fost vândute, scădere de 27% - peste 3.600 de terenuri intravilane cu constructii au facut obiectul unor contracte de vanzare, scadere de 13% - aproape 60 de terenuri extravilane neagricole și-au gasit alti proprietari, scădere de 37% + peste 1.100 de terenuri extravilane agricole au fost vandute, indicator in cazul căruia & fost a înregistrată o crestere fata de perioada similară de aproape 40% In judetut asi, debutul de an 2022 a fost unul cu mai putine tranzacți! (1.766) în luna ianuarie si ceva mai muite in cea de-a doua luna din an, respeciiv 2.005, adică cu +13,53% mai multe tranzactii fata de prima lură din in ceea ce priveste preturile, capitala Moldovei a pornit anul cu o medie de 1.271 de Euro/mp, si o crestere notabilă de +5,83% fata de anul trecut, si asta in contextul in care piata încă nu se confrunta cu vreo presiune sau urgenta de a investi fn imobiliare. Conform surselor oficiale, in prima tuna de la declanșarea războiului din Ucraina, adică in Juna martie 2022, a RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi crescut exploziv numărul de tranzacti cu +41,49%, fiind inregistrate 2.837 de tranzactii, in timp ce preturile au scazul cu -7,4%, pana la valoarea de 1.177 de Euro/mp. Graba de a incheia tranzactii la aflarea vestii despre invazia Rusiei in Ucraina a avut ca efect, o lund mai târziu, cregterea preturilor cu +10,37%, pana la 1.299 de Euro/mp, urmată de scăderea numărului de tranzactii cu -31,54% fata de luna precedentă, respectiv la 1.942 tranzactii. in lunile de vara, preturile au rămas ridicate, la valoarea de 1.287 de Euro pe mp, iar numărul de tranzactii a fost, in mod surprinzător, constant. Concretizându-se 2.238 de tranzacti in luna iunie si 2.273 de tranzactii in luna iulie. Doar in luna august, preturile la apartamentele de vânzare au avut o scurtă corectie cu -8,47% fata de luna precedentă, până la valoarea de 1.178 de Euro/mp, iar din septembrie preturile si-au reluat cresterea, cu +7,3 % fata de luna precedentă, la 1.264 de Euro/mp. lașul a incheiat luna noiembrie cu mai putine tranzactii: 1.876 de imobile vandute, cu -13,59% decât in luna precedenta si preturi record pentru lasi, in medie de 1.328 de Euro/mp. (sursa; hitps:/www.blitz.ro/blog/retrospectiva-pietei-imobiliare-la-nivel-national-pe-anul-2022/) Analiza cererii Cererea pentru un bun sau serviciu este existe de utilitate si este afectata de raritate. Cererea mai este influentata $i de dorinta si de fortele care creează si stimulează dorinta. Desi atractia oamenilor pentru diferite lucruri ar putea fi nelimitata, dorinta este restrictionaté de puterea efectivă de cumpărare. De exemplu, imposibilitatea de a cumpara bunuri scumpe va afecta in sens negativ cererea pentru astiel de unui. Factorii care influenţează cererea sunt : Q Locaţia - proprietatea analizată este intr-o zona rezidentiala. Atuul proprietatii analizate este că se afla in zona centrala a localitatii, Q Procentajul de proprietari si chiriaşi - proprietatile noi din zona anatizată sunt libere in mare parte, B Raritatea afectează atractivitatea zonei: distanta faţă de proprietafile vecine {influenta pozitivă) Concluzii privind Cererea solvabila existenta pentru acest tip de proprietate: & Cererea pentru cumpărars - cererea solvabila inregistreaza o constama incurajata de venituriie populației si existenta programelor de finantare bancară, chiar dacă necesita un avans mai mare: Q Cererea pentru închiriere - există cerere deoarece în ultimii ani s-a format un trend de închiriere de case de către persoanele cu venituri mari. Persoanele care dau spre închiriere aceste existent sunt cele care au investit in imobiliare si obtin venituri din chirii. & Potentialii cumpărători - cererea solvabila vine in principal din partea persoanelor fizice cu venituri mari, Care au o functie de conducere sau joburi bine cotate, persoanele întoase din strainatate dar si cei cu venituri medii care pot accesa un credit imobiliar, & Disponibilitatea facilităților. in zon& se regăsesc magazine-supermarketuri, unitati de invatamant, cabinet medicale private, parcuri de joacă si mijloace de transport: & Standarde de calitate: in principal sunt cdutate case noi, dar nici cele cu cativa ani vechime nu sunt de dat la o parte, deoarece sunt renovate aproape complet marea majoritate. Analiza ofertei Pentru analizarea ofertei, a fost necesară inventarierea proprietafilor care intra in competitie cu proprietatea existent. Proprietăţile competitive cuprind pe cele deja existente si clădirile aflate in constructie care vor intra Oferta unui bun sau serviciu este influentatd de utilitate si limitaté de raritate, iar dorinta afectează disponibilitatea. Terenul este un bun limitat, iar terenul aflat intr-o zona destinată unei anumite folosinte poate reprezenta o oferta insuficienté daca perceptia privind necesitatea lui se accentueaza. O putere de cumparare redusă va crea o presiune asupra ofertei. Daca puterea de cumpărare creste, oferta unui bun sau serviciu existent rar se deschide si se creează o cerere datorată pietei, existen va duce la cresterea ofertei. Datele au fost culese prin diferite modalitati: Q Inspectarea in teren; @ Consultarea autorizaţiilor de construire (emise sau în baza cărora se construieste), planurilor urbanistice si rapoartelor privind zonele competitive; Q Discuţii cu cei implicati in dezvoltarea si Intocmirea planurilor oraşului; Factorii cheie luati in considerare, in vederea analizării ofertei privind proprietatile aflate in competitie, sunt RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp. sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi prezentati mai jos: & Cantitatea si calitatea proprietatilor competitive de pe piaţă (stocul disponibil); & Volumul noilor construcții (competitive si complementare) - proiecte autorizate de construire aflăte în derulare; & Preţul si disponibilitatea terenului fiber (neocupat); @ Costurile de constructie si dezvoitare; & Proprietățile oferite aflate pe piaţă (existente si nou construite); & Ocuparea de către existent | fata de ocuparea de către chiriaşi; & Cauzele si numărul locurilor neocupate; Q Conversia spre utilizări alternative; Q Condiţiie si circumstantele economice existen; & Disponibilitatea de imprumuturi gi finantari pentru constructie; & Impactul standardelor de constructie, al reglementărilor locale privind zonarea si a altor reglementări privind volumul si costurile construcţiilor. Relatia dintre Teoretic, oferta si cererea de proprietati imobiliare se indreapta catre un echilibru pe o perioadă lungă de timp. cerere sioferta Totuşi, acest punct de echilibru este rar atins. In cazul anumitor pieje, cum sunt cele care se caracterizează printr-o economie foarte specializată, oferta raspunde mai încet conditiilor cererii aflăte in schimbare. Chiar şi atunci cand pare evidentă existenta unui surplus de bunuri oferite spre vânzare, proiectele aflăte in constructie la momentul respectiv trebuie să se finalizeze. O cantitate mai mare va continua să se adauge surplusului existent, cauzand un dezechilioru si mai mare. O scădere a cererii poate, de asemenea, apărea in perioada construirii unor noi unităţi imobiliare, marind si mai mult surplusul, Punctul de echilibru al pietgi este foarte greu de atins, ciciul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilității economice, activitatea imobiliară răspunzând la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt. Datorită înăspririi acordării unui credit imobiliar va exista o dicrepanta între cerere si oferta, ceea ce va duce catre un blocaj al tranzactiilor. Echilibrul între cerere $i oferta va exista in cazul lecuintelor mai vechi, al căror pret e posibil să scadă mai accentuat. Previziunea Concluzia ce se desprinde din analiza echilibrului pieţei, ja nivelul zonei analizate, este că acesi lip de absorbtiei proprietati sunt căutate mai mult spre vânzare decât spre închiriere. subiectuluiin Eventualii cumparatori aşteaptă o scadere mai mare a prefurilor, dar in mod cert ofertantii dacă nu sunt presati piata specifica de eventuale credite luate pentru a construi, nu vor scădea preturiie, astfel că nu sunt premisele pentru o E creştere sau pentru o scădere a pieţei. Concluzii După analiza cererii si ofertei putern spune că există o piaţă a cumpărătorului. Tendinteie identificale pe piata imobiliară a acestui an sunt & Crește progresiv dobânda la creditele ipotecare @ Scade accesibilitatea achizitionarii locuintelor prin credit & Cumpărătorii tineri, aflați ia prima achiziţie, vor fi primii afectati @ Constructie noi vor fi in continuare preferate la achizitie & Cresterea cererii de apartamente va încetini @ Cererea pentru terenuri libere si casele cu teren se mentine ricicată, ca efect al preungirii pandemiei i al preferintelor cumpărătorilor pentru zone rezidentiale linistite, cu densitate demografică scăzută, intr-un mediu verde @ Cresc intr-un ritm crescut preturile solicitate pentru locuintele care vor fi finalizate in următorii 2 ani din cauza cresterii prețurilor materialelor, dar si a Intarzierii livrăriior & Scade oferta existenta in piata secundara & Cumpărătorii nu mai vand proprietatile pe care le detin deja și te transforma in investiție imobiliara sau le transmit membritor familiei & Cele mai căutate case cu teren au un spațiu de office dedicat, in conditiile in care mai multi cumpărători isi doresc sa continue să lucreze de acasă, ce! putin acazicnal RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI Considerente Prin analiza celei mai bune utilizari se identifica acea varianta de utilizare a unei proprietati imobiliare privind cea din diferite alte posibile care, prin compararea costurilor si a beneficiilor rezultate, se dovesteste a fi cea mai buna mai profitabila si mai buna din punct de vedere competitiv. utilizare Este un concept fundamental pe piata imobiliara fiind conturata de fortele competitive de pe piata, forte care fundamenteaza si valoarea de piata. Pentru a estima valoarea justa , analiza de cea mai buna utilizare identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea, Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata cin diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitoleie urmatoare ale lucrarii. Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii: @ cea mai buna utilizare a terenului liber WB cea mai buna utilizare a terenului construit Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie: ® permisibila legal {legalitatea investitiei propuse, posibilitatile de obtinere a avizelor si autorizatiilor) W posibila fizic (pcsibilitatea resiizarii investitiei in contextul caracteristicilor terenului, poluarii mediului, regimului urbanistic al zonei) wb fezabila financiar (se determina daca investitia pcate sa produca un venit care sa acopere cheltuieiile de exploatre, obligatiile financiare si amortizarea capitaluiul) @ maxim productiva (sa genereze un venit maxim peniry învestitor) Coamaibuna Cea mai buna utilizare & terenului considerat liber trebuie să tind cont de utilizarea actuală si toate utilizările utilizare a potentiale. terenului liber | Valoarea terenului este determinata de utilizarea potenţiala si nu de utilizarea actuală. Aproape orice cladire poate fi demolată (exceptie pot fi cele din patrimoniu) si aceasta se face cand ea nu mai adaugă valoare terenului, Reglementările referitoare ja constructiile din patrimoniu fac uneori imposibilă demolarea si prin urmare un regim fiscal special poate duce la cregterea valorii lor, păstrând utilizarea actuală ca find cea mai bund utitizare. Există două moduri pentru a identifica cea mai buna utiizare a terenului considerat liber, şi anume: W estimarea valorii separate a terenului; W identificarea tranzacţiilor comparabile cu terenuri tibere Pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, am cules de pe piata informatii referitoare la terenuri libere ampiasate in Zona geografica municipiul lasi, Pe baza analizei de piață efectuate, am studiat utilizarile considerate probabile si rezonabite pe baza conformității cu cele 4 criterii ale ceiei mai bune utilizari a terenului considerat liber, tinand cont in acelasi timp de specificul zorsi $i caracteristicile terenului {forma si dimensiuni). Cea mai buna utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber poate fi utilizarea prezentă, constructia, subimpartirea sau unirea cu alta proprietate. Cea mai buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul este liber sau poate f eliberat prin demolarea constructilor. Ca alternativa, terenul poate fi pastrat ca investitie. Utilizarea potentiala si nu utilizarea existentă determina de obicei pretul care va fi platit pentru teren in cazul tn care respectiva utilizare este fezabilă din punct de vedere Anailiza planurilor zonale, a vecinatatilor, conduce la concluzia că posibilitatea utilizării terenului in alte moduri decât este folosit in prezent nu este atractivă, RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Ceamaibuna Avand in vedere analiza efectuata anterior, se constata ca cea mai buna utilizare a terenului este construirea utilizare a une} locuinte si a unui spatiu comercial, terenului Cea mai buna utilizare a proprietatii ca fiind construită este caracteristică utilizării care trebuie să fie realizata construit pe o proprietate prin prisma constructiilor existente și a celor ideale descrise în concluzia analizei asupra celei mat bune utilizari a terenului ca fiind liber. Cea mai buna utilizare a proprietății evaluate ca fiind construită poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o altă utilizare, ori o combinatia a acestor alternative. Se constată că cea mai buna utilizare a proprietatil imobiliare este cea aciuala, deoarece are cea mai mare valoare a proprietății evaluate. Concluzii si corelatii ale analizei CMBU wy . . , - , ; ; Pentru imobilul supus evaluarii se apreciaza Ca cea mai buna utilizare este cea existenta. și a celei de 4. EVALUAREA Pentru estimarea valorii s-au parcurs urmatoarele elape: B documentarea pe baza listei de informatii solicitate clientului - lista mijloacelor fixe (număr de inventar, denumire mijloc fix, valoare de inventar, amoriizare, conform evidentei scriptice existente, suprafețe construite si desfăşurate, eic,); & discutii purtate cu reprezentantul clientului cu privire la: - identificarea si corelarea mijioacelor tixe existente in evidentele contabile si materialele existente la societate (planuri de amplasament, documentatie cadastrala si de proprietate); " regimul de exploatare pentru fiecare mijloc fix (teren si constructii); O specificul activitatilor curente desfasurate pe amplasament si al activitatilor anterioare; & starea fizica; B modul de exploatare; @ inspectia efectuată in teren si verificarea practică a concordantei situatiei din teren cu informatiile din documentele furnizate; @ stabilirea ipotezelor și ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportuluf; G selectarea tipului de valori estimate in prezentul raport; @ analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; @ aplicarea metodelor de evaluare considerate adecvale pentru estimarea valorilor de piata; Abordarile utilizate @ pentru evaluarea prprietatii imobiliare a fost utilizată abordarea prin cost. ABORDAREA PRIN PIATA Abordarea prin piaţă oferă o indicafie asupra valorii prin compararea activului subject cu active identice sau similare, ale căror preturi se cunosc. Prima etapa a acestei abordări este obtinerea preturilor activelor identice sau similare care au fost tranzactionate recent pe piaţă. Daca există puţine tranzactii recente, poate fi util să se ia in considerare gi preturile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vanzare, cu conditia ca relevanţa acestor informaţii să fie clar stabilită şi analizata crilic. Poate fi necesar ca preful altor tranzactii să fie ajustat pentru a reftecta orice diferente intre tranzactia reală si tipul valorii $i orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista si diferente între caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzactii fata de cele ale activului evaluat. NOTA; Deoarece terenul afferent cladirii este in cota indiviza, aceasta abordare NU SE APLICA. s RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi ABORDAREA PRiN VENIT Abordarea prin venit oferă o indicaţie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare curenta a capitalului. Această abordare ia în considerare venitul pe care un activ fi va genera pe durata lui de viata util si indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implică transformarea venitului intr-o valoare a capitalului prin apticarea unei rate adecvate de capitalizare/actualizare. Fluxui de venit poate sa derive dintr-un contract/din contracte sau să nu fie de natura contractuală, de exemplu, profitul articipat si generat fie din utilizarea, fie din detinerea activului. NOTA: Deoarece terenul afferent cladirii este in cota indiviza, si nu exista o piata a inchirierilor a unor astfel de cladiri, aceasia abordare NU SE APLICA. ABORDAREA PRIN COST Abordarea prin cost Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentata pe principiul economic conform căruia un cumparator va plati pentru un activ cel mult costul necesar objinerii unui activ cu aceeaşi uiilitate, fie prin curnparare, fie prin construire. Meioda costului de înlocuire net (CIN) este o metodă înscrisă in abordarea prin cost care indica valoarea prin calcularea cosiului de înlocuire curent a! unui activ din care se scad deprecierea fizica si orice forme relevante de depreciere. Abordarea prin cost este recomandabilă in siluații specifice de evatuare, cum sunt: B când axisth un număr limitat de tranzacti din cauza naturii specializate, modelului sau locatizării activului, sau cand activul in sine nu generează un flux de numerar sau cand fluxul de numerar asociat cu acesta nu poate fi separal de intreprinderea care utilizează activul. De aceea, abordarea prin cost se utilizeaza în mod tipic ca abordarea primară in evaluare atunci cand abordarea prin piaté sau prin venit nu se pot aplica; & când activul subiect a fost construit si pus in funciune recent; @ cand activul subiect se afta in fază de proiect sau se află in stadiul de in curs de executie/neterminat. Prima etapa in abordarea prin cost este determinarea fie a costului de îmocuire, fie a costului de reproducere. Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi sau achiziţiona, la data evaluării, un activ modern echivalent. Primul pas in estimarea costului de înlocuire este stabilirea naturii activului modem echivalent, pe care un cumpărător ipotetic |-ar considera ca o alternativă pentru activul subiect. Pentru aceasta, trebuie să se înţeleagă utilitatea sau funcţionalitatea oferită de activul subiect. Conceptul de bază al abordării prin cost este faptul că, pentru a stabili ce sumă ar trebui să o plătească pentru activul subiect, un cumpărător ar putea să aibă in vedere costul de cumpărare sau costul de creare a unui activ alternativ, care ar putea oferi aceeasi utilitate. Costul de reproducere este costul estimat pentru a construi, la data evaluării, o replica exactă a activului subiect, deci cu aceleasi specificatii, folosind aceleasi materiale, tehnici de construire, calitate si project, inclusiv cu toate deficientele activului Elementele de cheltuieli, care trebuie 'uate in considerare la estimarea costului de inlocuire sunt: & materialele consumate; & cheltuieli salariale; & costurile de transport; & costurile de instalare; & costul proiectului, & autorizaţiilor si permiselor, & onorariile pentru arhitectură, Q servicii juridice si costurile pentru alte servicii profesionale achiziţionate; Q servicii de inginerie, @ de aprovizionare si management ai construcţiei, & impozite si taxe nerambursabile; @ cheltuieli financiare din perioada de construire. Pentru o proprietate imobiliară, elementele de cheltuieli mai pot include: @ comisioane pentru marketing, vanzare sau închiriere; on B costul întreţinerii proprietăţii, dupa terminarea construirii si pana ja atingerea unui grad de ecuparg stabilizat. yee RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45,73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Deprecierea A doua etapă in abordarea prin cost este determinarea deprecierit si scăderea acesteia cin costul de inlocuire sau din costul de reproducere, pentru a determina costul de inlocuire net (CIN). Deprecierea este definită ca find o pierdere a utilitatii unui activ cauzată fie de deteriorarea fizică, de schimbările tehnologice, ale schemelor de evolutie a cererii si de modificările mediului înconjurător, care se concretizează într-o pierdere de valoare În teoria şi practica evaluării există trei forme ale deprecierii: depreciere fizică; depreciere functionala; si depreciere economică. Deprecierea fizică Deprecierea fizică este o pierdere a utilităţii cauzată de deteriorarea fizică a activului Sau a componentelor sale, ca efect al vârstei sale si a utilizari in conditii normale, care se concretizează într-o pierdere de valoare. Cuantificarea deprecierii fizice recuperabile se face prin costu de înlăturare a deficientei. Alte cauze ale deprecierii fizice nu sunt nerecuperabile, adică starea de deteriorare nu poate fi remediată. Deprecierea fizică nerecuperabilă poate fi cuantificată prin luarea in considerare a vârstei activului, a duratei de viata aşteptată totală si a celei rămasă. Un activ nou, care are o durată de viata fizică totală de 15 ani, iar la data evaluării are o vechime de 5 ani, va avea o durată de viata rămasă de 10 ani. Durata de viata a unui activ poate fi: & durata de viata utilă; & durata de viaţă economică, Cuantificarea deprecierii fizice se face prin raportul procentual dintre vârsta efectivă (Vef) a unui mijloc fix (si nu varsta lui cronologică) şi durata de viata utilă a acestuia (DVU). Vârsta efectivă reflectă starea $i utilitatea activului si se determina numai in urma inspectiei mijlocului fix si componentelor acestuia. De exemplu, in cazul in care un mijioc fix nu este intretinut in mod adecval, varsta lui efectivă poate fi mai mare decât varsta lui cronologică existenta de la data evaluării, iar in cazul in care o cătire & fost renovată, varsia sa eiectiva poate fi mai mică decât vârsta sa cronoiogică existentă la data evaluării. Durata de viata utilă este perioada totală de timp in care se aşteaptă ca un activ să genereze beneficii economice pentru proprietarul lui. Durata de vialaé economică este perioada totaia de timp in care se asieapta ca un activ să genereze beneficii economice pentru proprietarui lui si pentru alti utilizatori uiteriori, Deprecierea functionala Deprecierea funcţională este o pierdere de utilitate cauzată de ineficientele activului subiect in comparatie cu substitutul sau, café se concretizează într-o pierdere de valoare. Exista doua forme ale deprecierii functionale: & existenţa unei cheltuleli de capital excedentare {adica a une! investiții suplimentare), care poate fi cauzată de schimbări in proiectare, materiaie de construcţii, tehnologii de construire sau de fabricatie care permit construirea activelor modeme echivaiente cu cheltuieli de capital mai mici decât cele incorporate in activul subiect; si & existenta unor cheltuieli de functionare excedentare, care pot fi cauzate de îmbunătăţiri ale proiectului sau de o capacitate excedentara, schimbări care au drept rezultat disponibilitatea unor active echivalente moderne, cu cheltuieli de exploatare mai mici decat cele ale activutui subiect. Un exempiu de depreciere functional, cauzată de supradimensionare, este o hala industrială cu o înălțime a plafonului semnificativ mai mare faţă de halele moderne construite recent. In cazul supradimensionării, deprecierea funcţională se cuantifică prin cheltuielile de capital excedentare incorporate in hala subiect faţă de cheltuieiile de capital incorporate într-o hala modema echivalentă, De obicei, deprecierea funcţională din supradimensionare se calculeazA ca diferență dintre costu! curent de reproducere (mai mare} si costul curent de înlocuire (mai mic) al activului subiect. În ce priveste cheltuielie de exploatare excedentare, in cazul unui activ de natura maşinilor şi echipamentelor industriale, acestea se pot reieri la: cheltuieli salanale mai mari ale maşinilor si echipamentelor industriale subieci, generate de necesitatea angajării mai multor operatori fata de cei existenti la un activ modern echivalent: consumul excedentar de combustibil al maşinilor si echipamentelor industriale subiect faté de substitutele lor moderne; mai multe rebuturi şi pierderi generate de masinile si echipamentele industriale subiect fata de substitutele lor moderne. Calcularea deprecierii functionale, cauzată de cheltuielile de exploatare excedentare, se face prin actualizarea cheltuielilor de exploatare excedentare, previzionate pe durata de viata ulilă rămasă a activului, cu o rată de actualizare adecvata, de obicei, egală cu costul mediu penderat al capitaiului. RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Deprecierea externa/economica Deprecierea externa este orice pierdere de utilitate cauzată de factori economici sau de locaiizare extemi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare. Acesta este denumita in mod obişnuit depreciere economică atunci când factorii externi se referă la modificări ale ofertei sau cererii pentru activ sau pentru produsele fabricate de activ. Pentru proprietatea imobiliară, deprecierea externa poate apare si in cazul in care a avut loc o deteriorare a localizării, de exemplu, din cauza schimbărilor infrastructuri locale, a condiţiilor de mediu sau modificărilor demografice. Exemple de depreciere economică includ diminuarea cererii pentru produsele sau serviciile produse de activul subieci sau diminuarea sau pierderea unor surse de materii prime sau de forță de munca. Acesti factori pot fi specifici unei anumite localizări sau pot afecta un întreg sector industrial. SURSA: „Costuri de reconstructie - Costuri de inlocuire » Clădiri rezidentiate"- Corneliu Schiopu, Editura (ROVAL, Bucuresti, 2010, actualizate cu indicii de actualizare 2023-2024 " ninda = ab Î3 ode IT I NN TTTTTTTTTITTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTT --- Metoda costului de inlocuire Cost de înlocuire (Replacement Cost), reprezinta costulul curent al unui activ similar care oferă utilitate echivalenta. Reprezinta costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării, o constructie similară care cferă o utilitate echivalenta cu cea a constructiei evaluate, utilizând materiale si tehnici moderne, normative, proiecte si planuri actuale. Costul de inlocuire se referă la construirea unei clădiri de utilitate comparabilă, folosind proiectele şi materialele utilizate in med curent pe piaţă. În unele ţări, termenul de activ modern echivalent este folosit pentru a descrie o clădire al cărei cost este estimat pe baza costului de înlocuire. In vederea determinarii costului de inlocuire a cladirii subiect, se utilizeaza „Costuri de reconstructie - Costuri de inlocuire - Clădiri rezidenţiale"- Corneiiu Schiopu, Editura IROVAL, Bucuresti, 2010, actualizate cu indicii de actualizare 2023-2024. La pagina 143, suni prezentate cosiuriie unitare pe mp suprafata desfasurata sau utila, pe categorii de lucrari necesare realizarii Costul de inlocuire brut (CIB) a imobilului subject, este : : TIP SISTEM TIP Lo pret indice [costcurent] SUPRAFATA| VALOARE: . Simbol pagina CLADIRE SUBSISTEM cute 2023-2024 | 2023-2024] mp LEI STRUCTURAPARTER _-s|_- Grads Bipcarzoprs! 73750| = 2.36] 167121 442,606 | 47 FINISAJ INTERIOR | Fsuprs | 3253.60) tel zarezel 45.73 | 110:057 FATADA EXTERIOARA | Feouistio | 254.60] ate] saste] 45.73 | 25081 | 36 | INSTALATHELECTRICE || ELINGR __30741 14,058 INSTALATI SANITARE | ft saoveov | 1350] 28 INSTALATII INCALZIRE ae ITT 413.10, tga] 2ig.ne| 45.73 | 10,018 INVELITOARETABLALINDAB [| anvme_ | sanaol 2 2af sito] e728 [37085 | 35 | | TOTAL PRR se ee sc UNE SUPRAFATA-mp- IE E FRR ER E NN INE UNE NNN TOTAL COST MUSTAT feutvayy Tt tec 1 TOrAL COST fara fT uR Ţ pistanra | 006 AJUSTARI IN FUNCTIE DE NIVEL LOCALITATE (IASI} SALARIZARE COST AJUSTAT IN FURCTIE DE LOCALITATE ---- --. GRAD DE REALIZARE A | CLADIRII -- roraccostaustar | I I 1 L I ŢŢ RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Costul de inlocuire brut exprima valoarea de nou a cladirii subject. Pentru determinarea valorii cladirii in stadiul actual (costul de inlocuire net}, se va tine seama de uzura fizica a cladirii si implicit de stadiul lucrarilor de constructie. Calculul deprecierii efective Aceasta metodă de determinare a deprecierii efective presupune parcurgerea urmatoarelor etape:: 1-. Estimarea duratei de viata economică a clădirilor similare de pe piata, pentru a estima varsta efectiva, Durata de viaţă economică totală, din datele culese din piaţă, coincide cu durata de viata fizică de 60 ani pentru casa de locuit si 20 ani pentru constructile anexa, este asemănătoare duratei de viaţă fizică din normativul P135/1999, anexa 28. Stabilirea subgrupei, a clasei si a subclasei fn care se încadrează clădirea, a structurii constructive, a mediului de folosinta, a stării tehnice si varstei efective (durata de viata consumata) se efectueaza pe baza tabelelor din actul normativ. 2.- Calculul deprecierii cladirii, in valori absolute Se imparte vârsta efectivă estimata la durata de viaţă economică totală si multiplica raportul cu costut de nou al clădirii, Se obfine, in valori absolute, deprecierea clădirii. 3.- Determinarea costului de inlocuire net Din costul de nou al clădirii va scădea valoarea deprecierii si va determina costul de înlocuire net. Formula prin care se determina deprecierea este : Deprecierea (D) = [Varsta efectiva (Vef)/Durata de viata economica totala (DUR)] x 100% Deprecierea efectiva a cladiri este: NR. [PIF Costulde | Varsta | Duratade | Deprecierea | Depreciere | CRT. inlocuire | efectiva viata | efectiva efectiva brut {CIB} Vef economica | D=(Vef/DUR} -lei- al cladirii -ani- totala a he (faraTVA} cladirilor | 1 | CABINETMEDICAL | 1998 | 253.900 | 25 {| 28 | 5500 | 165.035 Calcuiul valorii de piata a cladirii este : NR. | Costul de Depreciere Costul de CRT. | inlocuire efectiva inlocuire | brut (CIB) al -lei- net (CIN) al | cladirii cladirii 4 (faraTVA) (faraTVA) CABINET MEDICAL | 253.900 | 165.035 | 88.865 O indicatie asupra vatorii de piata a cladirii utilizand abordarea prin cost, este: NR. VALOARE | VALOARE | CRT. DE PIATA DE PIATA | - CABINET MEDICAL 88.865 17.891 RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi CALCULUL REDEVENTEI | Avand in vedere condiriile de piata imobiliara actuale, contextual economic si resursele financiare reduse ale firmelor si persoanelor fizice, precum si suprafetele mari disponibile, ar putea fi o solutie viabila concesionarea cladirii in vederea realizarii unor investitii in zona, daca acestea sunt premise legal. Luand in considerare durata de recuperare a investitiilor imobiliare si caracteristicile imobilului, se considera o durata maxima de recuperare de 25 ani a valorii de piata. in aceste conditii, nivelul minim al redeventei determinat in conditiile Legit nr.50/1891 republicata, cu modificarile si compietarile ulterioare, a fost calcu'at avandu-se in vedere valoarea de piata si o perioada de recuperare de 25 ani. V redeventa minima = 88865 lei/25 ani = 3555 lei, echivaientul a 716 eurofan CALCULUL CHIRIEI MINIME OBTENABILE | Datorita faptuiui ca nu exista o piala activa si coerenta a inchirierii de cladiri cu destinatie medicala, este greu de estimat o raia de capilalizare specifica. Din acest motiv, in mod uzual, aceasta estimare se face in conditii similare determinarii redeventei (pretului concesiunii) daca terenul este concesionat conform Legii nr. 50/1991. Luand in considerare durata de recuperare a investitiilor imobillare si caracteiisticile imobiluiui, se considera o durata maxima de recuperare de 25 ani a valorii de piata. in aceste conditii, nivelul minim al redeventei determinat in conditiile Legit nr.50/1991 republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, a fost calculat avandu-se in vedere valoarea de piata si o perioada de recuperare de 25 ani. V chitie minima unitara = (88865 lei/25 ani): 45.73 mp = 77.73 leifan/mp, echivalentul a 15.65 euro/an/mp RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Mirostava, comuna Miroslava, judetul fasi ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ANALIZA REZULTATELOR Reconcilierea rezultatelor constituie analiza rezultatelor obtinute prin aplicarea abordărilor de evaluare pentru a ajunge la estimarea finala a valorii. Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare finala a valorii, funfamentata $i semnificativa sunt: adecvarea, precizia $i cantitatea de informati. Datele utilizate sunt autentice, pertinente, suficiente si au fost obtinute din surse de incredere. La analiza si reconcilierea valorilor s-au avut in vedere următoarele principii: @ valoarea este o predictie & valoarea este subiectiva @ evaluarea este o comparare, este orientarea spre piata Criteriile prin care s-a ajuns la o estimare finala a valorii, funacantadamentata si semnificativă sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informaţii. Asadar : | OBSERVATII | Cantitatea şi calitatea informaţiilor despre tranzactiile efectuate ne conduc ia concluzia că Adecvarea |abordarea cea mai adecvată pentru evaluarea cladirii este cea prin cost, deoarece nu | exista o piata activa a cabinetelor medicale. | Se foloseste un catalog recunoscut la nivel national, astfe! rezultând o precizie foarte Cantitatea de |Exista suficiente informatii referitoare la acest tip de cladire. informatii CONCLUZIA ASUPRA VALORII Din aplicarea abordarilor menţionate si descrise pe larg in raportul de evaluare, se desprind următoarele concluzii : B S-a utilizat abordarea prin cost pentru constructiile aflate pe amplasament, deoarece nu s-au gasit suficiente date in piata pentru utilizarea abordari prin piata si nu exista nici o piata a inchirierilor, care sa ne permita utiizarea abordarii prin cost. O indicatie a valorii de piata, a redeventei minime anuale si a chiriei lunare minime obtenabile, este: | Valoare | Valoare | Valoare Valoare | Chiria | Chirie , , de piata | de piata | redeventa | redeventa | lunara | lunara Denumire activ -lei- € anuala anuala -lei- -£- | CABINET MEDICAL 88.865 | 17.891| 3.555 | 716 | 296 | 60 | Marcutanu Cristina Evaluator El, EPI, EBM RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi RAPORT DE EVALUARE Cabinet medical Suprafata = 45.73 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetu! lasi