Hotărâre Nr. 267

JUDETUL IASI COMU NA E E LA MIROSLAVA é Consiliul Local nr rupert a HOTARAREA NR.267 privind aprobarea concesionării prin licitatie publică deschisă a terenului in suprafata de 3200 m.p., situat in intravilan extins sat Vorovesti conform Planului Urbanistic General si partial in extravilan comuna Miroslava, avand număr cadastral 98588, Carte Funciară 98588, aparținând domeniului privat al comunei Mirosiava, judetul Iasi pentru construire hală pentru birouri si depozitare materiale pentru lucrări si platformă amenajată pentru parcarea utilajelor si a echipamentelor Consiliul Local al comunei Miroslava, judetul Iasi, intrunit in şedinţă ordinară. Avand in vedere temeiurile juridice, respectiv prevederile: a) art.121 alin.(1) si alin.(2) din Constitutia României, republicată; b) art.3, art.4 din Carta europeană a autonomiei locale, adoptată la Strasbourg la 15 octombrie 1985, ratificată prin Legea nr. 199/1997; c) art.7 alin.(2) din Codul Civil, adoptat prin Legea nr.287/2009, cu modificările si completirile ulterioare; d) art.108 lit.b), art.129 alin.(1), alin.(2} lit.c}, alin.(6) lit.b), art.301, art.302, art.303, art.308, art.309, art.310 coroborat cu art.362 din Ordonanta de Urgenté a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările si completările ulterioare; Cu respectarea prevederilor Legii nr.24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea acte. normative, cu modificarile $i completarile ulterioare; Luand in considerare: -referatul de aprobare (ca instrument de prezentare si motivare a proiectului de hotărâre), semnat de către inifiatorul proiectului de hotărâre, înregistrat sub nr.6346/08.12.2023; -raportul întocmit de către Birou investitii&achizitii publice-şef birou din cadrul aparatului de specialitate al primarului comunei Miroslava, judetul Iasi si înregistrat sub nr.6347/08.12.2023; Ținând seama de: -Extrasul de Carte funciară pentru informare, eliberat de către Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliară Iasi, in baza cererii nr.194287/18.10.2023, pentru imobilul teren, identificat cu număr cadastral -Studiul de oportunitate, documentatia de atribuire si caietul de sarcini intocmite de către de către Birou investitiiéachizitii publice-şef birou din cadrul aparatului de specialitate al primarului comunei Miroslava, -Raportul de evaluare imobiliară (ataşat în sinteză) nr.2023080/24.10.2023, întocmit de către evaluator autorizat ANEVAR, pentru terenul mai sus mentionat, prin care se stabileste redeventa minima anuală de 4453 lei/an pentru intreaga suprafata; Avand in vedere ca, prin concesionarea terenului mai sus prezentat, se vor aduce venituri la bugetul local al comunei Miroslava prin plata redeventei stabilită in urma procedurii de licitatie publica deschisă, la nivelul institutiei fiind înregistrate solicitări in acest scop, Avand in vedere avizele comisiilor de specialitate organizate in cadrul Consiliului Local al comunei Miroslava, judetul Iasi, UAT Comuna Miroslava Loc. Miraslava, Com. Miroslava. Jud. lasi, CP: 707305 www primariamiroslava.to Str. Constantin Langa, nr.93_ Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@primariamiroslava.ro FUDETUL IASI COM UNA CE UI e MIROSLAVA ,3 , Consiliul Local În conformitate cu: -prevederile Legii nr.52/2003 privind transparenta decizională in administraţia publică, cu modificările şi completările ulterioare; -prevederile Legii nr.554/2004 privind contenciosul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare; In temeiul art.133 alin.(1), art.139 alin.(3) lit.g), art.196 alin.(1) lita) din Ordonanta de Urgenta nr.57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare, Art.1.La data adoptării prezentei hotărâri, Consiliul Local al comunei Miroslava aprobă concesionarea prin licitaţie publică deschisă a terenului in suprafati de 3200 m.p., situat in intravilan extins sat Vorovesti conform Planului Urbanistic General si partial in extravilan comuna Miroslava, având număr cadastral 98588, Carte Funciară 98588, aparţinând domeniului privat al comunei Miroslava, judetul laşi, pentru construire hala pentru birouri si depozitare materiale pentru lucrări si platformă amenajată pentru parcarea utilajelor si a echipamentelor. Art.2.Se aprobă Studiul de oportunitate, documentatia de atribuire si caietul de sarcini, conform Anexelor nr.1, nr.2 gi nr.3 ce fac parte integrantă din prezenta hotărâre, Art.3.Se însuşeşte de către Consiliul Local al comunei Miroslava, judetul laşi raportul de evaluare imobiliară nr.2023080/24.10.2023, întocmit de către evaluator autorizat ANEVAR pentru terenul prevăzut la art.1, conform Anexei nr.4, ce face parte integranta din prezenta hotărâre. Art.4. Se aproba durata contractului de concesiune 10 de ani, incepand cu data semnării contractului de concesiune de către parti, cu posibilitatea prelungirii prin act aditional, in conditiile legii. Art.5. Se aprobă pretul de pornire la licitatie, reprezentând contravaloare redeventa, de 4453 lei/an pentru intreaga suprafaté de 3200 m.p., pe baza raportului de evaluare aprobat de către Consiliul Local al comunei Miroslava, judetul Iasi, conform legii. Art.6. Se aprobă comisia de evaluare a ofertelor privind concesionarea prin licitatie publica deschisă privind imobilul mentionat la art.1, in următoarea componenta: -Burcuta Elena- sef birou, Birou Investitii& Achizitii Publice-Unitatea Administrativ-Teritorială comuna Miroslava ; -Butiuc Maria-consilier, compartiment financiar-contabil, buget, salarizare - Unitatea Administrativ-Teritorială comuna Miroslava ; -Manea Anişoara-consilier juridic, Birou investiții&achiziții publice-Unitatea Administrativ- Teritorială comuna Miroslava ; DrR eee e a eee = Feprezentant D.G.R.F.P. Iasi ; -Cotofand Constantin -consilier local. Membri supleanti : -David Andrei-llie-consilier local. UAT Comuna Miroslava Loc. Miroslava, Com. Miroslava, Jud. Iasi, CP: 707305 . oo, Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 WWW. primariamiroslava.ro Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@)primariamiroslava.ro JUDETUL IASI COMU NA ar SNE A MIROSLAVA ,1..?, Consiliul Local -Stavarachi Razvan - consilier, compartiment financiar- contabil, buget, salarizare - Unitatea Administrativ-Teritorială comuna Miroslava. Art.7, Ulterior concesionării terenului, concesionarul, in calitate de beneficiar al investitiei ce urmează a fi realizată, are obligatia respectării cu celeritate a prevederilor art.5 alin.(3), alin.(7), art.5' alin.(1) lit.a), alin.(3) din Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr.34/2013 privind organizarea, administrarea $i exploatarea pajiştilor permanente şi pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr.18/1991, cu modificările si completările ulterioare. Art.8 (1) Împotriva prezentei hotărâri, se poate formula plângere prealabilă în termen de 30 de zile de la data comunicării, în conformitate cu prevederile art.7 din Legea nr.554/2004 privind contenciosul- administrativ, cu modificările si completările ulterioare. (2) Instanta competentă pentru solutionarea contestatiei formulată in conformitate cu prevederile art.11 din Legea nr.554/2004 privind contenciosul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare, este Tribunalul Iasi-Sectia contencios administrativ si fiscal. Art.9.Prezenta hotărâre se va comunica, prin grija secretarului general al comunei, in termenul prevazut de lege, domnului primar al comunei Miroslava, Biroului achizitii publice&investitii: sef birou, compartimentului achizitii publice si consilier juridic, compartimentului patrimoniu, compartimentului cadastruéfond funciar, compartimentului urbanism din cadrul aparatului de specialitate al primarului comunei Miroslava, Institutiei Prefectului judetului Iasi, iar un exemplar se va afişa la afişierul local si pe site-ul instituţiei: www.primariamiroslava.ro: Monitorul Oficial Local, la sectiunea Hotărârile autoritatii deliberative. Miroslava, astăzi, 28 decembrie 2023 PRESEDINTE DE SEDINTA CONSILIER LOCAL SERBAN LIVIU-CONSTANTIN | Contrasemnează pentru legalitate Secretar general al comunei Miroslava , Ancuţa-Lţuţa URSANU UAT Comuna Miroslava Loc. Miroslava, Com. Miroslava, Jud. lagi CP: 707305 oo, Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 www.primariamiroslava.ro Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat primariamiroslava.ro COMUNA ICER Qa MIROSLAVA Say Consiliul Local --- a LA SA a iv i SS fps ett SAS EERE PROCEDURI OBLIGATORII ULTERIOARE ADOPTĂRII HOTĂRÂRII CONSILIULUI LOCAL Nr. E Semnătura persoanei responsabile Operatiuni efectuate Data ZZ/LL/AN = crt. să efectueze procedura Adoptarea hotărârii s-a facut cu majoritate 28.12.2023 Ă fi a simplă X absoluta O calificata? * ENCTT s [ AT Comunicarea către prefectul judetului?? 28.12.2023 | ye 5 Comunicarea, aumai in cazui celei cu " ' : caracter individual?!**?) Hot&rarea devine obligatorie® sau produce} 28.12,2023 efecte juridice", după caz Extrase din Ordonanta de urgenţă a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ. cu modificările şi completările ulterioare; " Art. 139 alin. (1): "In exercitarea atributiilor ce ii revin, consiliul local adoptă hotărâri, cu majoritate absoluta sau simplă, dupa caz. (2) Prin exceptie de la prevederile alin. (1), hot&rarile privind dobândirea sau înstrăinarea dreptului de proprietate in cazul bunurilor imobile se adoptă de consiliul local cu majoritatea calificată definită la art. 5 lit. dd), de două treimi din numărul consilierilor locali in functie." ? Art. 197 alin. (2): "Hotărârile consiliului local se comunică primarului." * Art. 197 alin. (1), adaptat: Secretarul general al comunei comunică hotărârile consiliului local al comunei prefectului in cel mult 10 zile lucrătoare de la data adoptării ... V Art. 197 alin. (4): "Hotărârile ... se aduc la cunostinta publica si se comunică, in conditiile legii, prin grija secretarului general al comunci." 9 Art. 199 alin. (1): "Comunicarea hotărârilor - cu caracter individual către persoanele cărora li se adresează se face In cel mult 5 zile de la data comunicării oficiale către prefect." % Art. 198 alin, (1): "Hotărârile ... cu caracter normativ devin obligatorii de la data aducerii lor fa cunostinta publica." "? Art, 199 alin. (2): "Hotărârile ... cu caracter individual produc efecte juridice de la data comunicării către persoanele cărora li se adresează." UAT Comuna Miroslava Loc. Mirestava, Com. Miroslava, Jud. Iaşi, CP: 707305 oe Str. Constantin Langa. nr.93, Tel: 0232 295 680 WWW. primariamiroslava,ro Cod fiscal: 454046] Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@primariamiroslava.ro fe 04 fa HC a, Load . Aad TIP IMOBIL ADRESA TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp SAT VOROVESTI, COMUNA ' Categoria de folosinta "pasune" MIROSLAVA, JUDET JASi NC 98588, CF 98588/UAT Miroslava Rosas Seagate mete -4 PROPRIETAR COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PRIVAT M COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PRIVAT UTILIZATOR DESEMNAT COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PRIVAT 24 NOIEMBRIE 2023 G BA RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, [udetul lasi SCRISOARE DE TRANSMITERE A RAPORTULUI DE EVALUARE Comuna MIROSLAVA Vă rog să aveţi amabilitatea de a primi raportul de evaluare care face obiectul Ordinului de serviciu emis de Primaria Miroslava, Obiectul raportului de evaluare if reprezinta terenul extravilan in suprafata de 3200 mp, categoria de "pasune", situat pe in extravilanul localitatii Vorovesti, comuna Mirosla va, numar cadastral 98588, inscris in Cartea Funciara 98588/UAT Miroslava, judetul lasi, care se afla in proprietatea comunei Miroslava - domeniul privat. Scopul raportului de evaiuare if reprezinta informarea beneficiarului, in vederea luarii deciziei de concesionare/inchiriere, in acest sens, estimandu-se valoarea de plata, redeventa anuala si chiria minima obtenabila. Valoarea de piata estimata in prezentul raport de evaluare, este valabila la data evaluarii adica, la data de 24.11.2023 si se aplica intragii proprietati avaiuate, orice divizare sau dezmembrare a acesteia modificand aceste inspectia imobilului s-a efectuat in data de 22.1 1.2023, in prezenta reprezentantului beneficiarului. Eiaborarea evaluarii nu a fost influentata de nici un factor generat de obligatii materiale sau morale si nici un interes prezent Sau de perspectiva al evaluatorului asupra bunului evaluat. Raportul de evaluare prezintă succint premisele, datele privind bunurile imobile şi analiza acestora, precum şi procesul in urma căruia au fost fundamentate opiniile evaluatorului, S-a evaluat dreptul de proprietate descris detaliat in cadrul raportului, având ca suport documentatia pusă la dispoziţie de proprietar (fără a se efectua investigatii sau verificari suplimentare). in elaborarea raportului de evaluare au fost folosite abordarile considerate adecvate, pe baza tipului proprietatii, a criteriilor de selectare a valorii si a recomandarilor Standardelor de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de Asociafia Naţională a Evaluatorilor din România. Scrisoarea de transmitere este însoţită de raportul de evaluare intocmit la data de 24 noiembrie 2023, în formă Data evaluării este 24 noiembrie 2023 şi este data la care se aplică opinia asupra valorii, RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi O indicatie a valorii de piata, a redeventei minime anuale si a chiriei lunare minime abtenabile, este: Valoare | Valoare | Valoare Valoare | Chiria | Chirie Denumire activ de piata | depiata | redeventa | redeventa | lunara | lunara | -lei- £- anuala anuala -lei- £- Cristina MARCUTANU Evaluator El, EPI, EBM 24 noiembrie 2023 * Cursul de schimb la data de 24.11.2023 este 4.9703 leiv€ & Deciar ca nu-mi asum raspunderea pentru pentru defectele ascunse, daca acestea sunt prezente la data inspeciiei. * Detaliite privind metodalogia de evaluare sunt prezentate in raportul de evaluare anexa * Valoarea nu este afectata de TVA * Valoarea include cotele parti indivize aferente spatiului si dreptul de a utiliza terenul * Valoarea este valabila in limita ipotezelor si conditiilor limitative si a celorlalte considerente prezentafe in cadrul raportului * Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de medi * Vaioarea este subiectiva; valoarea este o predictie; Evaluarea este o indicatie asupra unei valori. RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVIL AN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi identificarea evaluatorului. Identificarea clientului si a oricaror vtilizatori desemnati Scopul Iucram ldentificarea activului supus evaluarll Tipul Valorii Data evaluarii Data inspectiei si documentarea necesara Natura si sursa informatiilor utilizate Restricti de utilizare, difuzare si publrcare ipoteze si ipoteze speciale Deriaratie de conformitate cu SEV 2 PREZENTAREADATELOR Identificarea proprletatll Descrierea juridica Observatll Sarmm/senntutl Utilizarea actuala Date despre zona, acces, oras, vecinatati si amplasare Descriere îeren Descriere Constructle Tip apartament InstaiatulUtilltati Modificari - neconformltah Generahtat! Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate Prezentare generala ZONA LLL LAb E r o EAR P RRR IDA O Analiza ofertei Analiza cereru Echilibrul pietei Descrierea raportului de evaluare Cea mai buna utilizare (CMBU) Evaluarea terenului iuand in considerare cea mai buna utilizare stab|||ta Abordari utilizate Abordarea prin plata Abordarea prin venlt RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi Prin prezenta, in limita cunostinţelor si informaţiilor detinute, certific faptul că afirmatiile prezentate şi sustinute in acest raport sunt adevărate si corecte. De asemenea, certific faptul că analizele, opiniile $i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, find nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Sunt îndeplinite cerintele de calificare profesională si am experienţă in ceea ce priveste localizarea si categoria de proprietate care este evaluată, In plus, certific faptul că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă in proprietatea imobiliară care face subiectul prezentului raport de evaluare $i nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Suma care îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatură cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul si nu este influenţată de aparitia unui eveniment ulterior, Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerinţele din standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Au fost luati in calcul toti factorii care au influenté asupra valorii obiectului evaluarii si nu au fost omise in mod deliberat informații care, dupa cunostinta mea, sunt corecte si rezonabile pentru intocmirea prezentului raport. S-a finut seama de prevederile legale, de preturile de comercializare a unor proprietati identice sau similare cu cele care fac obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar de referință la data evaluării, precum şi de starea reală a proprietăţii evaluate fa data efectuării inspectiei sila data evaluării. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semneaza mai jos. Prezentul raport se supune normelor precizate in Standardele de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania si poate fi expertizat (la cerere) si verificat ori de cate ori este necesar, Raportul de evaluare este valabil numai prezentat in ansamblul sau, si doar pentru scopul precizat in el. Cristina MARCUTANU Evaluator El, EPI, EBM ACTANY Ge aN, RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi SINTEZA EVALUARII Evaluator @ QUANTA.MAC SRL - CUI 38732607, avand autorizatia de membru corporativ ANEVAR nr.0835, sediul social in municipiul lasi, str.lon Creanga nr.99, bl.C1, ap.14, judetul [asi, inregistrata la Oficiul Registrului Comertului de pe langa Tribunalul lasi sub nr.J22/136/2018 prin @ MARCUTANU CRISTINA - evaluator El, EPI si EBM, membru ANEVAR, legitimatia 17850, cu domiciliul fiscal in municipiul lasi, str.lon Creanga nr.93, bI.C1, ap.14, telefon 0720434721 Utilizatori @ COMUNA MIROSLAVA - cu sediul in Sat Miroslava, str. Constantin Langa nr.93, comuna desemnati Miroslava, judetul lasi, CU) 4540461 Obiectul evaluatii TIP PROPRIETATE ADRESA ee cuptaie Teo EAN LOCALITATEA VOROVESTI, " , COMUNA MIROSLAVA JUDET IASI NC 98588, CF 98588/UAT Miroslava ' Tipul proprietatii TEREN EXTRAVILAN categoria de folosinta "pasune" Scopul evaluarii Scopul prezentului raport de evaluare este informarea clientului in vederea initierii procedurii de concesionare sau inchiriere Drepturile Dreptul de proprietate deplin, conform Extrasului de Carte Funciara nr.194287/18.10.2023, Tipul valorii Avand in vedere scopul evaluarii, s-a constatat ca oportuna este estimarea valorii de piata, a chiriei de piata obtenabile si a redeventei lunare, care sunt definite mai jos. Standardele de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEVAR, definesc valoarea de plata astfel : "Valoarea de piata reprezintă suma estimaiă pentru care un activ sau o dalorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, intre un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, într-o tranzactie nepărtinitoare, după un marketing adecvat si fn care partile au actionat fiecare in cunoșiință de cauză, prudent Si fara constrangere," Valoarea de piata Presupune un pret negociat pe o piata deschisă si concureniială unde participanții actioneaza in mod liber, Nu am avut in vedere vânzărea forfata. Valoarea exprimată ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash si integral in ipoteza unei tranzactii, fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing etc.), Chiria de piata este suma estimata pentru care un crept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat, cu Clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere, Valoarea drepturilor cedate de concedent este estimată ca o valoare diferité de valoarea de piaţă, baza de evaluare fiind valoarea de utilizare. Având in vedere că valoarea proprietății concesionate este suma dintre valoarea dreptului de folosinta cedat pe durata contractului si valoarea terminală, iar prima dintre cele două valori este diferită de valoarea de piaţă, baza de evaluare va fi valoarea de utiiizare. In schimb, evaluarea drepturilor primite de concesionar se face în baza datelor de piata (veniturile obtenabile din exploatarea proprietății) si deci pentru acesta baza de evaluare poate ii valoarea de piata. {i (AR ty _ RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi In art.17 din Legea nr.50/1991 se precizeaza ca: "Limita minima a pretului concesiunii se stabileste, dupa caz, prin hotarare a Consiliului judetean, a Consiliului General al municipiului Bucuresti sau a Consiliului local, astfel incat sa asigure recuperarea in 25 de ani a pretului de vanzare al lerenului, in conditii de piata, la care se adauga costul lucrarilor de infrastructura aferente". De asemeni, tinand cont de categoria de folosinta a terenului "pasune', se are in vedere si art .§, alin (7) din din O.U.G. nr. 34 din 23 aprilie 2013 privind organizarea, administrarea si exploatarea pajiștilor permanente si pentru modificarea si completarea Legit fondului funciar nr. 18/1991, cu modificările si completarile ulterioare : "Pretul concesiuniifinchirierii se Stabileste tinând cont de echilibrul financiar dintre valoarea producţiei de iarbă disponibilă si obligațiile care ii sunt impuse utilizatorului pajisti permanente prin cheltuielile cu implementarea amenajamentului pastoral." Temei legal Standardele de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEVAR Abordari în ABORDAREA PRIN PIATA evaluare utilizate Data evaiuarii 24 noiembrie 2023 Curs de schimb valutar la data 1 € = 4.9703 jei Data raportului de Ă , evaluare 24 noiembrie 2023 Data inspectiei Inspectia terenului a fost efectuata de evaluator, în data de 22 noiembrie 2023, in prezenta clientului REZULTATUL O indicatie a valorii de piata, a redeventei minime anuale si a chiriei lunare minime obtenabile, este: Valoare Valoare Valoare Valoare | Chiria | Chirie Ă , de piata de piata | redeventa [ redeventa | lunara | lunara Denumire activ -lei- . "- | anuala anuala „lei- £- TEREN S=3200 mp | 111.335 | 22.400 4.453 Cristina MARCUTANU Evaluator El, EPI, EBM RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi 1, TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII Identificarea si Prezenta evaluare este realizată de Marcutanu Cristina - evaluator El, EP! si EBM, membru titular competenta ANEVAR, legitimatia 17850, cu sediul social in municipiut lasi, str.I.Creanga nr.99, bl.C1, ap.14, judetul evaluatorului lasi, tel.0720434721, adresa email cmarcutanu@gmail.com, Evaluatorul nu are nici o legatura de subordonare sau implicare importanta cu subiectul evaluarii sau cu clientul, menita sa influenteze intr-un fel sau altul valoarea justa. Asadar, evaluatorui poate oferi o evaluare obiectiva si imparţială. La data elaborării prezentului raport evaluatorul este autorizat, are competenta si abilitatile tehnice adecvate întocmirii acestuia, experienţă si cunoştinţe despre subiectul evaluării, despre piata pe care acesta se tranzacţionează si despre scopul evaluarii. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea niciunei alte persoane. Activilatea evaluatorului referitor la proprietatea evaluat se limitează Strict la analiza sa, a utilizării ei și a pieței specifice, luând in considerare "calitatile" si "defectele" care dau imobilului o pozitie relativa între cele din piata sa. Prestafia evaluatorului este limitată strict la clauzele contractului incheiat; aceasta nu include obligativitatea de a oferi in continuare consultanta sau mărturii in instanta relativ la proprietatea identificarea Beneficiarul si proprietarui raportului de evaluare este COMUNA MIROSLAVA, care doreste sa cunoasca clientului si a valoarea de piata a imobilului aflat in patrimoniu. In acest scop, am incheiat contractul de prestari servicii oricaror utilizatori SŞIPVatluîfă- tsi acestu rapori de eval ' : liizatoril desemnati ai acestui raport de evaluare este: desemnati @ COMUNA MIROSLAVA in conformitate cu contractul si datele înregistrate in baza de date proprie a evaluatorului, prezentul raport de evaluare se adresează exclusiv clientului si contine informatii adecvate doar necesitatilor lui. Identificarea Activul supus evaluarii este o proprietate imobiliara funciara de tip teren exiravilan, cu suprafata de 3200 activelori supuse MP, situat in localitatea Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi. evaluarii Dreptul de proprietate supus evaluarii este drept de proprietate deplin, conform Extrasului de Carte Funciara nr.194287/18.10.2023 eliberat de OCPI lasi. Evaluarea s-a facut in ipoteza LIBER DE SARCINI. Evaluarea s-a realizat in scopul informarii clientului in vederea - initierii procedurii de Scopul evaluării concesionare/inchiriere. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat, evaluatorul nu isi asumă responsabilitatea niciodată si in nicio altă circumstant sau context în care raportul de evaluare ar putea fi utilizat. Tipul valorii Avand in vedere scopul evaluarii, s-a constatat ca oportuna este estimarea valorii de piata, a chiriei de piata obtenabile si a redeventei lunare, care sunt definite mai jos. Standardele de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEVAR, definesc valoarea de piata astfel ; "Valoarea de piata reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a} la data evalvării, intre un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzactie nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunoștință de cauză, prudent si fara constrangere." Valoarea de piață presupune un pret negociat pe o piata deschisă si concurentiala unde participanti actioneaza in mod liber. Nu am avut in vedere vânzărea fortata. Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash si integral in ipoteza unei tranzacti, fără a lua in calcul condiții de plata deosebite (rate, leasing etc.). Chiria de piata este suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat; cu clauze de.inchiriere adecvate, RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Valoarea drepturilor cedate de concedent este estimată ca o valoare diferită de valoarea de piață, baza de evaluare fiind valcarea de utilizare. Avand in vedere că valoarea proprietății concesionate este suma dintre valoarea dreptului de folosinia cedal pe durata contractului si valoarea terminală, iar prima dintre cele două valori este diferită de valoarea de piata, baza de evaluare va fi valoarea de utilizare. In schimb, evaluarea drepturilor primite de concesionar se face in baza datelor de piaţă (veniturile obtenabile din exploatarea proprietatii) si deci pentru acesta baza de evaluare poate fi valoarea de piata. In art.17 din Legea nr.50/1991 se precizeaza ca: 'Limita minima a pretului concesiuni se stabileste, dupa caz, prin hotarare a Consiliului iudetean, a Consiliului Generai al municipiului Bucuresti sau a Consiliului local, astfel incat sa asigure recuperarea in 25 de ani a pretului de vanzare al terenului, in conditii de piala, la care se adauga costul lucrarilor de infrastructura aferente". De asemeni, tinand cont de categoria de folosinta a terenului "pasune', se are in vedere si art .9, alin (7) din din O.U.G. nr. 34 din 23 aprilie 2013 privind organizarea, administrarea si exploatarea pajistilor permanente si pentru modificarea si completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, cu modificările si completarile ultericare : "Pretul concesiunii/închirierii se siabileste tinand cont de echilibrul financiar dintre valoarea producției de iarbă disponibilă si obligatiile care fi sunt impuse utilizatorului pajisti permanente prin cheltuielile cu implementarea amenajamentului pastoral." Data evaluarii |Dataevaluari [ T3 T Data raportului de [Data raportului de evaluare - TT 2023 T Data inspectiei Curs valutar Natura si in vederea intocmirii acestui :aport de evaluare, evaluatorul a avut acces la : amploarea Qcu ocazia inspectiei proprietății evaluate, a fost asigurat accesul si au fost vizualizate activitatilor componeniele acesteia, cu exceptia partilor care, prin natura ler, sunt ascunse Sau ne-vizibile. Orice evaluatorului si neconcordante apărute din acest motiv impun reanalizarea evaluării si daca este cazul a cuantificării oricare iimitări valorice a diferentelor; ; , , @in vederea documentării si colectării datelor despre vecinătate si zonă, precum și a celor ale acestora despre localitate, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante @in realizarea analizelor, judecatilor si calculetor din prezentul raport, evaluatorul a avul acces fa toate informatiile relevante necesare. Restrictii documentare Nu am avut la dispozitie urmatoarele documente - @ NU ESTE CAZUL Inspectia proprietății Inspectia a fost efectuaté de către evaluator avtorizat - Marcutanu Cristina, la data de 22.11.2023, impreuna cu reprezentantul clientului. Fotografiile atasate reprezintă situatia de la data inspecției curente. Inspectia s-a efectuat pe baza extrasului de carte funciara primit si a celorlalte documente avute la dispozitie. Au fost preluate informații referitoare la proprietate (la istoricul ei, la situatie juridică si corelarea datelor juridice si scriptice cu cele faptice, la vecinătăți, acces), au fost analizate toate documentele avute la dispozitie, etc. Alte documente solicitate dupa efectuarea inspectiei Si ae @ NUESTE CAZUL. 4 s f \ RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetut lasi Concluzii ale documentării În cele de mai sus s-a precizat natura documentării, tipul documentelor existente si diligentele efectuate pentru a complete setul de informatii ce stau la baza evaluarii Documentatia avută la dispozitie si amploarea investigațiilor realizate se considera a avea un grad de suficienta rezonabil pentru realizarea evaluării. @ in cadrul capitolului de mai jos sunt prezentate detaliat documentele avute la dispozitie, natura informațiilor utilizate cat si sursele acestora. Sursele de informatii utilizate, sunt: Natura si sursa @ Standardele de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de ANEVAR informatiilor avute @ Presa de specialitate si participanţii ta piaţa imobiliară si a constructiilor locală in vedere in Q Informatii relevante culese de către evaluator, de la persoane fizice participante sau neparticipante elaborarea la piata imobiliara/constructiilor raportului de @ Fisa de inspectie a proprietății in detaliu - ' - ! . evaluare @ OUG. nr. 34 din 23 aprilie 2013 privind organizarea, administrarea și exploatarea pajiștilor permanente și pentru modificarea și completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, cu modificările $i completarile ulterioare @ Normele de aplicare a O.U.G. nr. 34/2013, aprobate prin H.G. nr. 1064/2013 B Ordonanta Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri jn domeniul evaluării bunurilor, cu modificările si completările ulterioare: @ Legea nr. 99/2013, pentru aprooarea Ordonantei Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluarii bunuriior; Q Regulamentul de organizare si functionare a Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania - aprobat prin HG nr. 353/2012; @ Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat: B Adrese web: Www.mfinanţe.ro, www.anevar.ro, olx.ro_ storia.ro imobliare.ro Documentele si informatiile puse la dispozitie de client, sunt: @ Incheiere si Extras de Carte Funciara pentru Informare nr.194287/18, 10,2023 emis de OCPI-BCP| last B Actnotarial nr.4689/17.10.2023 autentificat de BNP lulia Paduraru & Plande amplasament si delimitare a imobilului lpoteze ipotezele semnificative, sunt urmatoarele: semnificative si Q Toate informatiile legate de proprietate au fost furnizate de catre client; ipoteze speclale @ informatii suplimentare au fost culese dintr-un numar de surse considerate corecte si de incredere. semnificative Se considera ca nu a fost omisa in mod deliberat nici o informatie relevanta si care a fost disponibila; @ Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate in privinta corectitudinii datelor furnizate de client sau de terte persoane: Q Evaluatorul considera că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost in concordanta cu datele disponibile la data evaluării. @ Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stăpâni bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale și de a dispune de el în mod exclusiv si perpetuu cu respeciarea dispoziţiilor legale, Conform declaratiei proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor mentionate mai Sus, este deplin gi apartine COMUNE! MIROSLAVA- DOMENIUL PRIVAT @ Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta confer titularului său toate cele trei atribute: O Posesia - de a stăpânii, o Folosinta - de a- folosi si de a-i culege foloasele materiale, & Dispozitia - de a dispune de bun, B Acest raport este realizat plecand de la premisa ca dreptul de proprietate nu este afectat de sarcini, neexistand niciun fef de problema de ordin legal: me RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi & Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de utilizare; B Prezeniul raport de evaluare nu exprima nicio opinie cu privire la conditiile unei bune utilizari; in cazul in care analize ulterioare ar releva defecte care pot afecta valoarea, concluziile prezentului raport isi pierd valabilitatea; & Nu s-au efectuat masuratori ale bunului analizat. Toate dimensiunile si detaliile s-au considerat a fi corecte si se Lazeaza pe informatiile furnizate de benficiar; @ Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru contaminari sau efecte asupra mediului. Q Evaluatorul a luat in consideratie factorii care influenteaza valoarea Ja momentul evaluarii si de care ai a avut cunostinta; modificarea acestora in timp poate duce la modificarea valorii de piata. lpotezele speciale semnificative, sunt: @ Nu au fost identificate ipoteze special semnificative Clauza de Acest raport a fost realizat numai pentru scopul declarat si pentru uzul beneficiarului si este confidential confidentialitate pentru acesta si pentru consilierii sai (desemnati). Restrictii de Prezentul raport de evaluare, in totalitate sau parti din acesta, sau orice referire la continutu! sau nu pot fi utilizare, difuzare folosite sau incluse intr-un document publicat, circulara sau lucrare si nici publicate fara acordul scris si sau publicare preaiabil al evalualorului, cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa apara. Orice reproducere este nula de crept si de fapt si recomandam sa nu fie luata in considerate. Responsabilitatea Evaluatorul a reaizat prezentul raport cu competenta si avand cunostintele necesare si nu accepta fata de terti resnonsabilitalea pentru acesta si concluziile sale decat fata de beneficiar: Evaluatorul nu accepia nici o alta responsabilitate fata de o terta persoana, in nici o circumstanta; Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună mărturie Th instanta, in afara cazului cand aceasta a fost convenita, scris $i in prealabil. Declararea conformitatii evaluarii cu SEV Standardele @ SEV 100 - Cadru general (iS - Cadru general) - pentru definițiile si concepteie pe care se bazează generale acest raport & SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluării (IVS 101} in acord cu prevederile D SEV 102 - Implementare (IVS 102) @ SEV 103 - Raportare (IVS 103). Standardele B SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230) - obiectul raportului de evaluare fiind o pentru active proprietate imobiliară @ SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării - conform prevederilor contractuale si a instructiunilor evaluării, acolo unde a fost necesară abaterea de la standardele enumerate mai sus, s-au enuniat ipoteze speciale semnificative, care au fost asumate de către destinatarul raportului de evaiuare, si au devenit parte integrantă din instructiunile evaluării & Orice valori estimate in prezentul raport se aplica proprietatii imobiliare ca intreg; @ Divizarea sau distribuirea valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului cand o asemenea alocare a fost prevazuta in raport; & Valorile prezentate in acest raport nu pot fi folosite in legatura cu alta evaluare sau pentru alte scopuri decat cele mentionate. Tipul raportului Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, intocmit in conformitate cu SEV 103 si cuprinde, pe de evaluare lângă termenii de referință, descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculeior si judecatilor relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicatia asupra valorii raportate. Acolo unde au fost necesare excluderi sau abateri de la respectivul Standard, s-au enuntat ipoteze speciale. Raporlui de evaluate este supus verificarii conform Standardului de evaluare SEV 400-Verificarea evaluarii. Verificările evaluărilor pot fi realizate numai de către evaluator autorizaţi persoane fizice care detin specializarea Verificarea evaluării (VE), dovedită cu..parafa.de verificator, conform legislatiei RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, fudetut lasi aplicabile in Romania, pe care fi vom numi in continuare Verificatori sau de către evaluatori autoriza| persoane juridice care semnează certificarea din rapartul de verificare împreună cu evaluatorii persoane fizice care detin specializarea VE si care au parlicipat la elaborarea acestuia, Modificări ale termenilor de referință Nu a fost cazul ai evaluării 2. PREZENTAREA DATELOR Procedura de Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus. evaluare Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: (etapele Q documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului; parcurse) B inspecţia bunurilor imobile si mobile, in măsura in care au fost puse la dispozitie de solicitant: Q sfabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Q selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport: @ deducerea si estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se {ind seama la derularea tranzacţiei; Q analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; @ aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii si fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările $i metodologia de lucru, adoptate de către ANEVAR, Identificarea Activul supus evaluarii este o proprietate imobiliara funciara de tip teren extravilan, situat in localitatea activelor Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi si are urmatoarele caracteristici : folosinta | = -mp- cadastrala amplasamentului Terenul propus pentru concesionare este dezmembrat din terenul cu numarul cadastral 98461, inscris in cartea funciara 9846 1/UAT lasi, prin Act de dezmembrare autentificat sub nr.4687/17.10.2023 de BNP lulia Paduraru. Dreptul de proprietate Supus evaluarii este drept de proprieiate deplin, conform Extrasului de Carte Funciara Evaluarea s-a facut in ipoteza LIBER DE SARCINI. Descrierea D Ă ee oy. - - nether reptul de proprietate asupra unui bun imobil este cel mai deplin drept real care conferă titularului său foate Juridica cele trei atribute, adică posesia, folosinta si dispozitia. Cele trei tipuri de baza ale dreptului asupra proprietății imobiliare sunt: conform SEV unui bun mobil (teren, îndreptățit să exercite singur toate | evaluarii este drept de constructie} definit prerogativele conferite de acest drept | proprietate deplin, - conform (posesia, folosinta si dispozitia) si, totodata, | documentelor puse la dispozitie este indreptatit să „dezmembreze" dreptul | de client, sau de proprietate prin consimtirea ca anumite prerogative să fie exercitale de alte persoane, ca drepturi reale, dezmembrăminte - ale dreptului = de proprietate Drept derivat | Acest drent este rezultatul unor manifestări - NUESTE CAZUL dezmembrământ) care { de voință dintre proprietarul deplin nugut 7 l RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi conferă titularului doar | proprietar) si un tert caruia i se unul sau două dintre | încredințează posesia si folosinta bunului. atributele dreptului de | Aceste drepturi, care pot fi inchiriere, proprietate (posesia si | superficie, uzufruct, uz, adminisirare, au un folosinta) in baza unor [ caracter temporar, far unele dintre ele pot fi, înțelegeri, ceea ce implica | conform intelegerii dintre parti, delegate fotosința unui bun imobil | altor persoane (de exemplu, subînchirierea) {teren, constructie) sau edificarea unei constructii Dreptul de servitute Reprezinté O sarcina impusă asupra unui NU ESTE CAZUL fond (teren) pentru utilitatea unui fond invecinat care apartine unui alt proprietar. De exempiu, dreptul proprietarului unui teren infundat (fondu! dominant) de a trece peste terenurile învecinate (fonduri aservite) pentru a ajunge ia o cale publica reprezintă In concluzie, COMUNA MIROSLAVA, a intrat in fapt si in drept in stapanirea imobilului si are dreptul deplin asupra acestui teren. identificare activelor. Identificare cadastrală și faptică. Cu ocazia inspectiei efectuate in data de 22 noiembrie 2023, impreuna cu reprezentantul clientului, am constatat ca imobilul este situat in extravilanul comunei Miroslava, judetul lasi. Pe baza numerelor cadastraie, identificarea proprietatii a putut fi efectuata suplimentar, pe site-uf ANCPI. Utilizarea actuala La data inspectiei, terenul era liber. Rangul Comuna Miroslava este de importanta locala, cu influenta potentiaia ta nivel judetean, find iocalitate de rang localitatii IV, conform art. 2 (2) din Legea nr.351 din 6 iulie 2001 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului national - Secţiunea a IV-a Reteaua de focalitati, publicata in M.Of.nr. nr. 408/24 iul. 2001. pescrierea Zona in care este amplasată proprietatea este una nerezidentiala, fiind situata alaturi de alte proprietati zonel dé imobiliare acelasi tip, din extravilanul comunei Miroslava, judetul lasi, ir "sien Pw eT SE ee, in pene wo " i mn -- Sana oe eB ag ny yg RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul tasi Descrierea ar aE / I | X % accesului " TT pores, 4 [ po T Goordonate GPS 47.1381813,27 4693174 Accesul la teren se face din drum comunal, partial asfaltat, cu auto sau pietonal. Descrierea Terenul este situat in extravilanul comunei Miroslava, judetul lasi si are urmatoarele caracteristici : terenurilor B categoria de folosinta "pasune' @ suprafață adecvată utilizării curente; Q suprafala terenului este 3200 mp @ este neimprejmuit Q are forma regulata @ nu exista constructii edificate pe acest teren @ nu are amenajari, ameliorari, imbunatatiri, extinderi, racorduri si accesorii, sau alte iucrari premergatoare construirii de case @ are acces la drum communal si la reteaua de electricitate Q nuesie traversat (la suprafata sau subteran) de conducte magistrate (apa, gaz metan, petrol, etc.), de retele de electricitate sau pentru alte utilitati publice, @ nuseafiainzona protejata, zona de interes archeologic sau rezervatie naturala G mu face parte din categoria monumentelor istorice sau a bunurilor de patrimonit cuitural, neexistand niciun impediment care sa afecteze transmisiunea deplinei proprietati sau a stapanirii neingradite si folosirii. Q proprietarul declara ca imobilul nu a facut obiectul conslituirii vreunui dezmembramant al dreptului de proprietate (uzufruct, uz, servitute, superficie, etc), insa face obiectul cedarii folosintei (arendare, comodat, concesiune, inchiriere, etc) si ca nu s-au facut pacte de optiune sau promisiuni de vanzare pentru acesta. Descrierea Proprietatea imobiliara este situata in extravilanul comunei Miroslava, judetul lasi. zonei Comuna Miroslava este situată în partea centrala a judetului lagi, in nordul Podisului Bârladului, fiind plasată ta Analiza datelor limita sud- vestică a Municipiului laşi, fa 47°08' latitudine nordică si 27*29' longitudine estică. despre zona si Miroslava este situată la 30 km de Raul Prut (limita estică a judetului), pe care se află frontiera Uniunii vecinatati Europene si granita dintre Romania si Republica Moldova. Fata de limita vestică a judetului, comuna Miroslava se află la 40 km fata de limita vestică, 25 km fata de limita sudică. Comuna Miroslava (reşedinţa de comună) este situata la o distanţă de aproximativ 7 km de Gara laşi. Accesul feroviar poate fi asigurat, de asemenea, $i prin intermediul Gării Letcani, situată la o distanţă de aproximativ 14 km de satul Miroslava. În ceea ce priveşte accesul prin intermediul căilor aeriene, comuna Miroslava se află la o distanta de circa 15 km de Aeroportul international iagi. RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi Concluziile Avantaje: analizei zonei si @ zona metropolitana, nerezidentiala vecinătății O acces auto Dezavantaje & zonă cu "concurenta" crescuta pe ulilizari similare cu proprietatea evaluate APRECIERE GENERALA Situarea imobilului evaluat in zona si vecinatatea analizată reprezinta un oarecare avantaj pentru acesta, influenta asupra valorii sale de piata fiind pozitiva escrierea Pe teren, nu se afla edificate cladiri. constructiilor Identificarea eventualelor In evaluare nu sunt incluse bunuri mobile sau elemente care sa fie asimilabile bunurilor mobile, bunuri mobile Identificarea componentelor Cu ocazia inspectiej nu au fost identificate componente non-imobiliare. non-imobiliare Date privind Pentru imobilui analizat, se datoreaza la bugetul local al comunei Miroslava, un impozit care a fost stabilit de impozitele si Consiliul Locai, in conformitate cu Legea nr.227/2015 privind Codul fiscal cu modificarile si completarile taxele ulterioare, in vigoare ia data evaluarii, vanzarile COMUNA MIROSLAVA, a intrat in fapt si in drept in stapanirea imobilului conform documentelor anterioare si " "wes sr rap prin stap ofertele sau 3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE In acceptiunea SEV 100 - Cadrul general, "Piata imobiliară" este mediul in care proprietatile imobiliare se pot comercializa, fara restrictii, între cumpărători si vânzători, prin mecanismul preţului. Părțile reactioneaza la raporturile dintre cerere si oferta dar si la alti factori de stabilire a pretului, dupa propria Jor intelegere a utilității relative a imobilului respectiv, raportată {a nevoile si dorințele personale, in contextual puterii de cumpărare. În functie de tipul proprietății, analiza incepe cu identificarea segmentului de piață adecvat si a arealului In care se regaseste acesta, continuând cu evidentierea principalelor fapte semnificative, prezente si istorice de pe acest segment. Identificarea calitativă si cantitativa a "grupului țintă" de cumpărători și a "stocului" de proprietăți competitive, împreună cu aprecierea modului in care cele două aspecte se "satisfac" reciproc sunt, de asemenea, demersuri care vor conduce la concluziile analizei. Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciaie deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Varovesti, comuna Miroslava, judetul lasi Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de jocuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu jar cererea poate sa se modifice brusc, find posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent, De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogent proprietatii, In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii. Dezvoltarea pietei imobiliare este strans legata de Strategia de dezvoltare a creditelor ipotecare pentru investitiile imobiliare, Analiza -udețul lași a atras in ultimii ani cativa mari jucători industriaii, gratie parcului industrial din comuna Miroslava, productivitatii | $i vrea să se dezvolte semnificativ in aceeași directie in următorii patru ani, In judet sunt acum operationale două parcuri industriale realizate de autoritafi locale, ambele la Miroslava. Următoarea zonă de dezvoltare este Letcaniul, la 12 km de municipiul lasi, unde Consiliul Judetean va lansa o licitatie de lucrări în primăvara acestui an, cu fonduri atrase de la Guvern. La Leteani funcționează un pare agro-industrial realizat de CJ si un parc logistic privat. Parcurile industriale functionale deja sau care sunt fn pregătire au o suprafata totală de aproape 200 hectare. Pe termen scurt, localitatile avute in vedere de catre administratia judeteana sunt Letcani, Holboca, Dumesti, Podu lloaiei si Deleni, : "ADETUL VAD Primul parc industrial din laşi a tost înființat de Primaria comunei Miroslava, la circa 8 km de municipiul reședință de judet. Parcul are 46 hectare, iar gradul de ocupare este de 100%. Proiectul a fost dezvoltat in jurul fabricii Delphi {actualut BorgWarner}. Parcul are acces direct la șoseaua de centură, artera care face legătura cu principalul drum de intrare in last: drumul european £583, a In pare sunt peste 60 de rezidenti: unele fabrici sunt finalizate, in timp ce altele sunt in co ructie. Domeniile RAPORT DE EVALUARE TEREW EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesil, comuna Miroslava, judetul lasi de activitate ale companiilor care au investit aici sunt diverse: fabricarea betonului, automate de cafea, tipografii, productia de vopsele, constructori de drumuri si autostrăzi, productia de echipamente pentru spălătorii „self service", produse farmaceutice, productie publicitara, fabricarea de structuri metalice, distributia de masini unelte CNC, productie nasturi, textile sau fabricarea beri. „În principiu, facilitatile pe care le acordăm sunt cele din legea 186/2013 orivind infiintarea parcurilor industriale. Poate cea mai importanta facilitate este scutirea de la impozitul pe clădiri, in plus, rezidentii beneficiază de investitiile făcute de către Primaria Miroslava in ceea ce priveste infrastructura si utilitățile, investilti de ordinul milioanelor de euro, Suprafetele sunt închiriate pe perioade de la 25 la 49 de ani, dar rezidentul poate opta pentru cumpărarea terenului la momentul in care este finalizata investitia', a declarat pentru Economedia.ro directorul parcurilor industriale din Miroslava, Dorel Codină. El a adăugat ca, la acest moment, investitiile atrase prin angajamentul luat de către rezidenti, cu hale construite sau in curs de construcţie/autorizare, se ridică fa peste 200 milioane euro. Parcul industrial din Miroslava a incepui licitaţiile pentru închirierea suprafetelor in anul 2016. in cazul investitiilor de amploare, rezidentii economisesc fonduri importante in urma scutirii platii impozitului pe clădiri: valoarea scutirii la plată poate fi mai mare faté de redeventa pe care o pidteste la Primărie in baza contractului de folosinta a terenului. De exemplu, la o investitie de un milion de euro realizată pe un teren de 1 ha, scutirea de taxe ajunge la 15.000 euro/an, in timp ce redeventa anuală este de 9.000 euro (0,9 euro/mp/an). În schimb, comunitatea locală beneficiază de fonduri indirecte de pe urma exploataril parcului, principala sursă fiind impozitul pe venit. De asemenea, un parc industrial înseamnă crearsa de locuri de munca si, in general, o dezvoltare sustenabilă a comunei, Parcul Miroslava | cuprinde in special companii din tara, o parte dintre acestea relocând afacerile din alte zone, dar exista si companii cu actionarat strain (circa 10%). În ceea ce priveste infrastructura rutieră, Primaria Miroslava a realizat o ratea noua de drumuri in intreg parcul, in prezent, autoritatea locală are in desfasurare o licitatie in valoare de 84 milioane lei ifonduri guvernamentale} pentru realizarea a incd 3,5 km de drum, respectiv opt tronsoane din incintă sau limita parcului, sectoare care vor asigura conectarea tuturor amplasamentelor la reteaua existent'. Pe unele amplasamente inca nu a început constructia de hale, dar toate sunt închiriate. Odată cu succesul primului parc de 46 ha, Miroslava a lansat un al doilea parc, Intr-o zona din vecinalate, in spatele fabricii Antibiotice. Parcul II are 25 hectare, iar primul rezident este producătorul german Mennekes: compania a finalizat construirea unei fabrici (productia de cabluri pentru încărcarea vehiculelor electrice) si are planuri pentru a doua (stații de încărcare pentru vehicule electrice). Nemtii au ajuns la lasi acum câțiva ani dupa ce, initial, au deschis sediul social la Cluj si au căutat oportunitati fn vestul tarii. In cele din urmă, au investit peste 11 milioane euro in parcui de lângă lași. ,Avem o lista de asteptare cu 50 companii interesate să investească in parcurile industriale din Miroslava, Nu excludem varianta unei extinderi a actualelor parcuri, dar, in prima fază, vrem să finalizăm toate fucrările inițiate", a precizat Dorel Codină. Potrivit acestuia, unele probleme au fost si din cauza pandemiei: limitarea numarului de persoane in spatii inchise nu a facut posibilă organizarea de noi licitatii pentru închirierea suprafetelor. Pentru Parcul II Miroslava, in luna februarie 2021, Consiliul Local a aprobat o investitie de 7,2 milicane {ei pentru modernizarea unui drum de 1,1 km: artera, proiectată la 4 benzi, face legătura între drumul european E583 si centura de sud a lașului. Drumul tranziteaza limita estică a parcului industrial si asigură acces rapid pentru Mennekes si ceilalti rezidenti care vor construi in aceasta zona. RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3209 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi Sursa: htţgs:Hecunomedia.ro.'anal\"za-re-industriaiizarea-lasului-rnan'-comganiJ-grivate-Isi-muta-groductia-in-garcun'le-l'ndustriale-din-'udeî-dupa- modelul-de-succes-al-comunei-mirasiava-ima ini-video-din-drona.himit. YEYVi34 ByMB CER Ce succes-al-comuner-mirostava-imagini-video-cin-drona html, YBYVid'1ByM8 Miroslava este cea mai bogată comuna din judet si se numără printre primele din tara. Câteva cifre relevante din bugetul comunei Miroslava: @ dezvoltarea afacerilor din comuna limitrofă a lasului aduc la bugetul local peste 26 milioane lei doar din cotele impozitului pe venit B impozitele si taxele pe proprietate aduc venituri de circa 10 milioane lei @ concesiunile și închirierile făcute de Primărie generează un venit de 2,6 milioane lei @ subvențiile acordate de la bugetul de stat pentru proiectele in derulare (inclusiv europene) ajung la circa 26 milioane lei, prin intermediul unor programe precum AFIR, PNI, AFM, PNRR si POR Fata de anul trecut, bugetul estimat este cu 44% mai mare. Potrivit proiectului de buget publicat de primărie, cheltuielile totale vor fi de peste 90 milioane lei, în conditiile in care investitiile reprezintă aproape jumatate din aceasta sumă, Cateva din investițiile pe care Miroslava vrea să le facă in acest an, in conditiile în care cheltuielile sunt estimate ja circa 45 milioane lei: Q resbilitarea de scoli si refacerea de strazi M realizarea unei baze sportive la Uricani o amenajarea unui parc de agrement in Horpaz @ infiinfarea une! centru de colectare prin aport voluntar a deșeurilor Q extinderea retelelor de apa si canalizare @ modernizarea sisternului de iluminai o amenajarea de statii pentru transport public Q extinderea retelei de energie electrica B realizarea de centrale fotovoliaice: Primărie, la sala de sport si la ferma Uricani @ construirea unui pod peste Bahlui pentru acces ia Parcui industrial il Piata imobiliara In vederea identificarii pieţei sate imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul specifica proprietatii. proprietatij Aceasta este o proprietate imobiliara de tip funciar, situata in extravilanul comunei Miroslava, judetul lasi evaluate - zona metropolitana. Acest tip de proprietate este atractiv pentru o serie de potentiali utilizatori, in genera! persoane fizice cu venituri peste medii. Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare de tip funciar o piata a carei arie geografica se poate defini ca fiind zona vestica a comunei Miroslava. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economica ja nivel local, comportamentul participantilor ta piata, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva peniru tipul de proprietate delimitat, Zona este o zona cu caracter nerezidential vecinatatile reprezentand alte terenuri neproductive, agricole si Riscurile Riscul creditării evaluarii Este dat de îngreunarea accesului la creditare, fenomen favorizat de rata şomajului, scăderea veniturilor popuiaţiei si firmelor precum şi de creşterea impozitelor si taxelor. Acest fapt conduce la scăderea numărului de tranzactii cat si a preţurilor de tranzacţionare. Riscul de valorificare Caracteristica de piaţă mediu existe pe acest segment va îngreuna un eventual existen de valorificare al acestei proprietati. Alte posibile impacturi ale unor evenimente previzibile la data evaluării asupra valorii garantiei existe din continuarea posibilă a actualei evoluţii descendente a pieţei imobiliare a spatiilor comerciale si de birouri. , RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi Aceste tipuri de riscuri existent afectează factorul valorii ,puterea de cumpărare", contribuind la situarea pieţei existent a proprietatii in pozitia de piaţă a cumpărătorilor, concluzie sustinuta si prin prezentarea aspectelor legate de cerere si oferta de mai sus. Activitatea curenta si tendintele pietei relevante: Q Piata cumpărătorilor, slab existe, cu numar de tranzactii in scădere & Dezechilibru uşor in favoarea OFERTEI D Dezvoltarea pietei rezidentiale, in special pentru imobilele noi @ Cresterea preturilor {a carouranti, energie electrica si gaze natural conduc la cresterea materialelor de constructii, implicit la cresterea imobilelor & Creditarea in scadere pentru achizitionarea de existent vechi REZULTA: posibilitatea cresterii preturilor si chiriei. Vandabilitatea curenta a proprietatii se situează, in opinia noastră, uşor la nivelul pietei, fără o diferentiere pozitivă sau existent. Probabilitatea mentinerii acesteia in viitor este medie. Fapte curente Piata imobiliara din județu! !asi din primul semestru al anului 2022 este similară cu cea din anul 2018, in ceea ce priveste volumul de tranzactli, indiferent la care categorie ne referim: terenuri fextravilane, agricale sau neagricole, sau intravilane, cu sau fara construct) si apartamente. In perioada analizată de APIX.ro, vârful a fost atins in anul 2021, dupa ce anti 2019 si 2020 au fost dezastruoşi din acest punct de vedere: in 2019 a fost o scădere brutală. de aoroape 50%, fata de anul precedent, Anul 2020, primui an pandemic, a mentinut piata Ja indicatorii slabi din 2019, pentru ca, în 2021, să fie înregistrată o „explozie" a vânzărilor, Anul acesta, vânzările sunt mai slabe ca anul trecut, dar comparabile cu anu! 2018, indiferent de indicator. Vanzari semestrull din an Exravilane Intravilane Apartamente Acest grafic, prelucrat de APIX.ro, arată evolutia vânzărilor pe trei mari categorii: terenuri extravilane, terenuri intravilane $i apartamente. După cum se poate observa, cele mai multe tranzacții implica terenurile intravilane. Tendința din vânzările de apartamente in perioadele analizate s-a manifestat $i in cazul celorlatte categorii de tranzactii. Astfel, volumul de tranzactii din semestrul | al acestui an este dublu fata de 2019 si 2020, dar mai mic fata de cel din anul 2021. RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi Total tranzactii imobiliare semestrul l din an Grafic care arată că varful lranzacțiilor imobiliare - pe semestrul | - a fost fr anut 2024 Vanzari semestrul i din an Agricol Neagricol tu constructii Fără construcii Apanamente Acest grafic ne arată evolutia vânzărilor pe fiecare categorie in cazul căreia Autoritates de cadastru publica date statistice (date prelucrate si grafic realizat de APIXro) Potrivit datelor autorității nationale, in judetul lași, jn primul semestru al anului curent au avut loc aproape 13.600 de tranzactii imobiliare, cu 18% mai putin faté de anul 2024, respectiv: * peste 3.700 de apartamente au fost înstrăinate, scădere de 10% * peste 5.000 de terenuri intravilane fără constructii au fost vandute, scădere de 27% * peste 3.600 de terenuri intravilane cu constructii au facut obiectul unor contracte de vânzare, Scadere de 13% * aproape 60 de terenuri extravilane neagricole si-au găsit alti proprietari, scădere de 37% * peste 1.100 de terenuri extravilane agricole au fost vandute, indicator in cazul căruia a fost o înregistrată o crestere fata de perioada similară de aproape 40% In judetul lasi, debutul de an 2022 a fost unul cu mai putine tranzacti (1.766) in luna ianuarie $i ceva mai multe in cea de-a doua luna din an, respeciiv 2.005, adică cu +13,53% mai multe tranzacții faté de prima lună din in ceea ce priveste preturile, capitala Moldovei a pornit anul cu o medie de 1.271 de Euro/mp, si o creștere notabilă de +5,83% fata de anul trecut, si asta in contextul in care piata inca nu se confrunta cu Vreo presiune Sau urgență de a investi tn imobiliare. Conform surselor Oficiale, in prima lund de la declansarea războiului din Ucraina, adică in luna martie 2022, a crescut exploziv numărul de tranzactii cu +41,49%, fiind inregistrate 2.837 de tranzacti, in timp ce preturile au scăzut cu -7,4% panda la valoarea de 4.177 de Euro/mp. ae RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul tasi Graba de a încheia tranzactii la aflarea veștii despre invazia Rusiei in Ucraina a avut ca efect, o lună mai târziu, cresterea preturilor cu +10,37%, pana la 1.299 de Evro/mp, urmată de scăderea numărului de tranzacţii cu -31,54% fata de luna precedentă, respectiv la 1.942 tranzacții. in lunile de vara, preturile au rămas ridicate, la valoarea de 1.287 de Euro pe mp, iar numărul de tranzactii a fost, in mod surprinzător, constant, Concretizandu-se 2.238 de tranzacii in luna iunie si 2.273 de tranzactii in luna iulie. Doar in luna august, preturiie la apartamentele de vanzare au avut o scurtă corectie cu -8,47% fata de luna precedenta, pana la valoarea de 1.178 de Euro/mp, iar din septembrie preturile si-au reluat cresterea, cu +7,3 % fata de luna precedenta, la 1.264 de Euro/mp. lașul a încheiat kina noiembrie cu mai putine tranzactii: 1.876 de imobile vandute, cu -13,59% decat in luna precedenia si preturi record pentru lasi, in medie de 1.328 de Euro/mp. (sursa: https:lfwww.blitz.ro/blogfretrospectiva-pietei-imobiliare-!a-nivel-national-pe-anu|-2022/) Analiza cererii | Cererea pertru un bun sau serviciu este existe de utilitate si este afectată de raritate, Cererea mai este influentata si de dorinta si de forțele care creeaza si stimulează dorinta. Desi atractia oamenilor pentra diferite lucruri ar putea fi nelimitată, dorinta este restrictionata de puterea efectiva de cumpărare. De exemplu, imposibilttatea de a cumpăra bunuri scumpe va afecta in sens negativ cererea pentru astfel de bunuri. Factorii care influenţează cererea sunt : B Locaţia - proprietatea analizată este intr-o zona rezidențială. Atuul proprietăţii analizate este că se afla in zona centrala a localitatii. Q Procentajul de proprietari si chiriaşi - proprietatile noi din zona analizată sunt iibere in mare parte, Q Raritatea afectează atractivitatea zonei: distanta fata de proprietățile vecine (infiuenta pozitivă) Concluzii privind Cererea solvabila existenta pentru acest fip de proprietate: & Cererea pentru cumpărare - cererea solvabila inregistreaza o constanta incurajata de veniturile populatiei si existenta programelor de finantare bancară, chiar daca necesită un avans mai mare; @ Cererea pentru inchiriere - există cerere deoarece in ultimii ani s-a format un trend de închiriere de case ce către persoanele cu venituri mari. Persoanele care dau spre inchiriere aceste existent sunt cale care au investit in imobiliare si obtin venituri din chirii. B Potentialii cumpărători - cererea solvabila vine in principal din partea persoanelor fizice cu venituri mari, care au o functie de conducere sau joburi bine cotate, persoanele întoase din străinătate dar și cei cu venituri medii care pot accesa un credit imobiliar, B Disponibilitatea facilităților. in zona se regăsesc magazine-supermarketuri, unitati de invatamant, cabinet medicale private, parcuri de joacă si mijloace de transport; @ Standarde de calitate: in principal sunt cautate case noi, dar nici cele cu cativa ani vechime nu sunt de dat ta o parte, deoarece sunt renovate aproape complet marea majoritate. Analiza ofertei Pentru analizarea ofertei, a fost necesara inventarierea proprietatilor care intra in competitie cu proprietatea existent. Proprietatile competitive cuprind pe cele deja existente si clădirile aflate în constructie care vor intra Cferta unui bun sau serviciu este influentaté de utilitate si limitată de raritate, iar dorința afectează disponibilitatea. Terenul este un bun limitat, iar terenul aflat inir-o zona destinată unei anumite folosinte poate reprezenta o oferta insuficientă daca perceptia privind necesitatea lui se accentuează. O putere de cumpărare redusă va crea o presiune asupra ofertei. Daca puterea de cumparare creste, oferta unui bun sau serviciu existent rar se deschide si se creează o cerere datorată pietei, existen va duce la cresterea ofertei, Datele au fost culese prin diferite modalitati: @ Inspectarea in teren; @ Consultarea autorizaţiilor de construire (emise sau in baza cărora se construieşte), planuzilor urbanistice si rapoartelor privind zonele competitive: G Discuti cu cei implicati in dezvoltarea si intocmirea planurilor oraşului; Factorii cheie luaţi in considerare, in vederea analizării ofertei privind proprietatile aflate in competitie, sunt prezentati mai jos: @ Cantitatea si calitatea proprietatilor competitive de pe piata (stocul disponibil); RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi & Volumul noilor constructii (competitive si complementare) - proiecte autorizate de construire aflăte în derulare; Q Pretul si disponibilitatea terenului liber (neocupat); @ Costurile de constructie si dezvoltare; @ Proprietatile oferite aflate pe piata (existente si nou construite); Q Ocuparea de catre existent | fata de ocuparea de catre chiriasi; @ Cauzele si numărul locurilor neocupate; B Conversia spre utilizări alternative; Q Condiţiile si circumstantele economice existen; & Disponibilitatea de imprumutun si finantari pentru constructie; Q |mpactul standardelor de constructie, al reglementarilor locale privind zonarea si a altor reglementări privind volumul si costurile constructiilor. Relatia dintre Teoretic, oferta si cererea de proprietăți imobiliare se îndreaptă către un echilibru pe o perioadă lungă de timp. cerere sioferta Totuşi, acest punct de echilibru este rar atins. În cazul anumitor piefe, cum sunt cele care se caracterizează printr-o economie foarte specializată, oferta raspunde mai încet condiţiilor cererii aflăte in schimbare. Chiar şi atunci cand pare evidentă existenta unui Surplus de bunuri oferite spre vânzare, proiectele aflate in constructie la momentul respectiv trebuie să se finalizeze. O cantitate mai mare va continua să se adauge surpiusului existent, cauzând un dezechilibru gi mai mare. O scădere a cererii poate, de asemenea, apărea in perioada construirii unor noi unitati imobiliare, marind si mai mult surplusul. Punctul de echilibru al pieţei este foarte greu de atins, ciclul imobiliar neputând fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare 2 afacerilor, datorita instabilității sconomice, activitatea imobiliară răspunzând la stimuii pe termen lung sau pe termen scurt. Datorită înăspririi acordării unui credit imobiliar va exista o dicrepanta intre cerere si oferta, ceea ce va duce catre un blocaj al tranzacțiilor. Echilibrul între cerere si oferta va exista în cazul locuintelor mai vechi, al căror pret e posibil să scadă mai accentuat, Previziunea Concluzia ce se desprinde din analiza echilibrutui pieței, fa nivelul zonei anaiizate, este că acest lip de absorbtiei proprietati sunt cdutate mai mult spre vanzare decât spre închiriere, subiectului în Eventualii cumpărători aşteaptă o scădere mai mare a preţurilor, dar in mod cert ofertantii daca nu sunt presati piata specifica de eventuale credite Iuate pentru a construi, hu vor scadea preturile, astfel că nu sunt premisele pentru o ' creştere sau pentru o scădere a pietei. Concluzii După analiza cererii si ofertei putem spune că există o piaté a cumparatorului. Tendintele identificate pe piata imobiliară a acestui an sunt: @ Creste progresiv dobânda la creditele ipotecare Q Scade accesibilitatea achizitionarii locuintelor prin credit @ Cumparatorii tineri, aflati la prima achizitie, vor fi primii afectati @ Construcțiile noi vor fi în continuare preferate la achizitie @ Creșierea cererii de apartamente va Încetini @ Cererea pentru terenuri libere si casele cu teren se mentine ridicată, ca efect al prelungirii pandemiei si al preferintelor cumpărătorilor pentru zone rezidentiale linistite, cu densitate dernografică scazuta, intr-un mediu verde Q Cresc intr-un ritm crescut preturile solicitate pentru locuintele care vor fi finalizate in următorii 2 ani din cauza creșterii preturitor materialelor, dar si a întârzierii livrărilor O Scade oferta existentă in piața secundara @ Cumpărătorii nu mai vand proprietatile pe care le detin deja si le transforma in investitie imobiliara sau le transmit membrilor familiei @ Cele mai căutate case cu teren au un Spatiu de office dedicat, in conditille in care mai multi cumparatori fsi doresc sa continue să lucreze de acasă, cel putin ocazional RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetui lasi ANALIZA CELE! MAI BUNE UTILIZARI Considerente Prin analiza ceiei mai bune utilizari se identifica acea varianta de utilizare a unei proprietati imobiliare privind ceamai din diferite alte posibile care, prin compararea costurilor si a beneficiilor rezultate, se dovesteste a fi cea bund utilizare mai profitabila si mai buna din punct de vedere competitiv, Este un concept fundamental pe piata imobiliara fiind conturata de fortele competitive de pe piata, forte care fundamentează si valoarea de piata. Pentru a estima valoarea justa , analiza de cea mai buna utilizare identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in cara poate fi pusa proprietatea. Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta altemativa de utilizare a proprietati selectala din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitaleie urmatoare aie lucrarii. Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren iiber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare Cea mai buna utitizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii: wb cea mai buna utilizare a terenului liber wb cea mai una utilizare a terenului construit Cea mai buna uiilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie: wWb permisibila legal (legalitatea investifiei propuse, posibilitatile de obtinere a avizelor si autorizatiilor} wd posibila fizic (posibilitatea realizarii investitiel in contextul caracteristicilor terenului, poluarii mediului, regimului urdanistic al zonei) @ fezabila financiar (se determina daca investitia poate sa produca un venit care sa acopere cheltuielile de exploatre, obligatiile financiare si amortizarea capitaiului) & maxim productiva (sa genereze un venit maxim pentru investitor) Ceamaibuna Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber trebuie să {ind cont de utilizarea actuală si toate utilizările utilizare a potertiaie. terenului liber Yaloarea terenului este determinata de utilizarea potentiala si nu de utitizarea actuală. Aproape orice cladire poate fi demolata (excepţie pot fi cele din patrimoniu) si aceasta se face cand ea nu mai adaugă valoare terenului. Reglementările referitoare la constructiile din patrimoniu fac uneori imposibilă demolarea $t prin urmare un regim fiscal special poate duce ja creşterea valorii lor, păstrând utilizarea actuală ca fiind cea mai buna utilizare, Există dovă moduri pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, si anume: wW estimarea valorii separate a terenului: & Idertificarea tranzacţiilor comparabile cu terenuri libere Pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, am cules de pe piata informații referitoare la terenuri libere amplasate in zona geografica municipiul [asi. Pe baza analizei de pialé efectuate, am studiat utilizările considerate probabile si rezonabile pe baza conformității cu cele 4 criterii ale celei mai bune utilizări a terenului considerat liber, tinand cont in acelasi timp de specificu! zonei si caracteristicile terenului (forma si dimensiuni). Cea mai buna utilizare a terenului sau amplasamentului ca find liber poate fi utilizarea prezentă, corstrucția, subimpartirea sau unirea cu alta proprietate. Cea mai buna utilizare a terenului liber presupune ca tezenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor. Ca alternativă, terenut poate fi pastrat ca investiție. Utilizarea potentiala si nu utilizarea existentă determina de obicei prețul care va fi platit pentru teren in cazul în care respectiva utilizare este fezabilă din punct de vedere Analiza planuriler zonale, a vecinatatilor, conduce la concluzia că pesibilitatea utilizării terenulu! în alte meduri decât este folosif in prezent nu este atractiva. RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi Ceamaibuna Avand in vedere analiza efectuata anterior, se constata ca Cea mai buna utilizare a terenului este construirea utilizare a unei locuinte sau a unui spatiu comercial, terenului Cea ma} bund utilizare a proprietății ca fiind construită este caracteristică utilizării care trebuie să fie realizată construit pe o proprietate prin prisma constructillor existente si a celor ideale descrise in concluzia analizei asupra celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber. Cea mai buna utilizare a proprietatii evaluate ca find construită poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alti utilizare, ori o combinatia a acestor alternative. Se constată că cea mai bund utilizare a Proprietatii imobiliare este cea actuală, deoarece are cea mai mare valoare a proprietatii evaluate, Conciuzii si Pentru imobilul supus evaluarii se apreciaza ca cea mai buna utilizare este cea existenta, corelatii ale analizei CMBU sia celei de 4, EVALUAREA Pentru estimarea valorii s-au parcurs urmatoareie etape: & documentarea pe oaza listei de informatii solicitate clientului - lista mijloacelor fixe (număr de inventar, denumire milioc fix, vaioare de inventar, amortizare, conform evidentei scriptice existente, suprafete construite si desfăşurate, efc.); & discutii purtate cu reprezentantul societății cu privire fa; " identificarea si corelarea mijloacelor fixe existente in evidentele contabile si materialele existente la societate (planuri de amplasament, documentatie cadastrala si de proprietate); Y regimul de exploatare pentru fiecare mijloc fix (teren si constructii); & specificul activitatilor curente desfasurate pe amplasament si al activitatilor anterioare: & starea fizica: & modulde exploatare; @ inspectia efectuata in teren si verificarea practică a concordantei situatiei din teren cu informatiile din documentele furnizate: @ stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului; @ selectarea tipului de valori estimate in prezentul raport: @ analiza tuiuror informaiiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; @ aplicarea metodelor de evaluare considerate adecvate pentru estimarea valorilor de piala: Abordările utilizate e pentru evaluarea prprietatii imobiliare a fost utilizată abordarea prin piata ABORDAREA PRIN COST Abordarea prin cost oferă o indicatie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plat mai mult pentru un activ decât costul Aecesar obţinerii unui activ cu aceeaşi utilitate, fieprin cumpărare, fie prin construire. Această abordare se bazează pe principiul conform căruia preţul, pe care un cumpărător de be piaţă îl va plăti pentru activul Supus evaluării, nu va fi mai mare decat cosiul aferent cumpărării sau construirii unui activ echivalent. Deseori, activul Supus evaluani va ff mai pufin atractiv decâi echivalentul care ar putea fi cumpărat sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. În acest Caz, poate finecesar să se aplice ajustări asupra costului activului echivalent, in functie de tipul valorii solicitat. Abordarea prin cost este relevanta in Special pentru activele noi, cu date de punere in functiure recente, caz in care sé pot estima in mod adecvat deprecierile accumulate, precum si pentru activele pentru care se poate estima o valoare de piata a terenului aferent, sau pentru activele specializate. Avand in vedere scopul evaluarii si caracteristicile proprietatii evaluate {teren), abordarea prin cost nu s-a putui aplica. RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Mirosiava, judetul iasi ABORDAREA PRIN PIATA Abordarea prin piaţă oferă o indicaţie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale căror preţuri sé cunosc. Prima etapa a acestei abordări este obtinerea preturilor activelor identice sau similare care au fost tranzactionate recent pe piaţă. Daca există putine tranzacţii recente, poate fi util să se ia in considerare şi preturile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vânzare, cu condiţia ca relevanta acestor informatii să fie clar stabilită si analizata critic. Poate fi necesar ca preţul altor tranzacţii să fie ajustat pentru a reflecta orice diferente intre tranzactia reala si tipul valorii gi orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează, Pot exista si diferente între caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzactii fat4 de cele ale activului evaluat. Activul analizat este o proprietate imobiliara reprezentand o proprietate rezidentiala de tip funciar, imobil care, in mod obisnuit prezinta piata la vanzare in zona analizata. Astfel, abordarea prin piata a fost aplicata, existand oferte de piata si tranzactii cu active asimilabile, care sa prezinte o valoare de piata in sensul celei prezentate in SEV 2022. ABORDAREA PRIN VENIT Abordarea prin venit oferă o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxuritor de numerar viitoare intr-o singură valoare curenta a capitalului. Această abordare ia in considerare venitul pe care un activ il va genera pe durata lui de viata ulilă si indică valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implica transformarea venitului într-o valoare a capitalului prin aplicarea une! rate adecvate de capitalizare/actualizare. Fluxul de venit poate să derive dintr-un contractidin contracte sau să nu fie de natură contractuală, de exempiu, profitul anticipat si generat fie din utilizarea, fie din detinerea activului. Avand in vedere ca obiectul evaluarii este proprietate rezidentiala de tip funciar, unde nu exista o piata a inchirierilor, abordarea prin venit nu a putut fi aplicata. ABORDAREA PRIN PIATA Abordarea prin piata utlizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati simitare, comparandu-le apoi cu cea de evaluat. Premiza majora a abordarii prin piata este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este intr-o relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile, Prima etapa a acestei abordări este obtinerea preţurilor activelor identice sau similare care au fost tranzactionate recent pe piataé. Daca există puţine tranzacţii recente, poate fi util să se ia in considerare si preturile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vânzare, cu condiţia ca relevanta acestor informatii să fie clar stabilită si analizată critic. Poate fi necesar ca pretul alter tranzacti să fie ajustat pentru a reflecta orice diferente între tranzactia reală si tipul valorii si orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Analiza comparativa este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce utilizeaza fie analiza pe perechide date, fie analiza comparatiilor relative. Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati, care afecteaza, intr-un fel sau altul, valoarea acestora. Diferentele si asemanarile ar putea aparea in ceea ce priveste dreptul de proprietate evaluat, motivatia cumparatorului si a vanzatorului, conditiile de finantare, situatia pietei imobiliare, dimensiunile, locatia, precum si caracteristicile fzice si economice ale proprietatilor. in cazul analizat s-au utilizat tehnici cantitative pentru cuantificarea ajustarilor apiicate preturilor de vanzare/ofertelor de pret ale proprietatilor comparabile. Procedura pentru aplicarea abordarii este: B Analizarea informatiilor de pe piata referitoare la proprietatile similare cu proprietatea subiect, care au fost vandute recente, sunt oferite la vanzare sau se afla sub un contract. Se iau in considerare caracteristici ale proprietatilor cat mai asimilabile proprietatii subiect, pentru a garanta ca vanzarile/ofertele comparbile reflecta actiunile cumparatorilor similar: Q Selectarea proprietatilor comparabile. In realizarea prezentului raport de evaluare, s-au folosit ca surse de informatii, ofertele de vanzare de terenuri similare din zona studiata existente in ziarele/revistele de specialitate, din paginile de web ale diferitelor companii imobiliare precumsi din baza de date proprie Proprietatile comparabile selectate sunt prezentate mai jos. RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi https://wwrw. storia ro/ro/oferta/teren-extravilan-varovesti-72 NM-ran- stcria ll e e P P g a de E - Md ior | | oo Ar ae enone : Terenuride vânzare + lasi > Miroslava ) Teren extravilan Voravesti 7200 mp (oy 4biz.oropertiea - 7 Am nevole de mai multe infor wt * , Sunt interesat(d) de acest teren de _ * VÂNIarE $125 yrea Să Jaco vizionare. + * AStepi Cu biteres răspunsul des. | " Muljumesct Ag a vi sews dete ee LT p Esbre Sees SE (Sap; igus Teren extravilan Vorovestl 7200 mp 50 000 € . Zropuneun pret Rate estunală. avans: Pertoeds împrumi.tului Raportează 1.233 RON /luna 37.025 RON [138) 30- ant tedite IDxJes.html PR - x - 4BlZ PROPERTIES TEL.0215554249 hits fara storia talralofesta/S5 00) euro. teron- 2147. mp. miroslava-vorovesti-cli-la-] 00-ml-extravilan.TvOPm, btm! BUNTOREAL ESTATE e e nzuite £ Înapoi în sfă | te ear mm tânzare Jăsi ) bdroslovi * «: we peor teen S157 mp Mirosiava-vorovest-Dy la 150 mil eitpavilan , | "ă 'Ss .. ei As 7S* BIANTO REAL ESTATE we Se , , (the Tet 3a e E , AM Aetort de moi muttesnfor. e - 77 a E , .: * > a 4 * te PASS > . wânzare pay vrea să Jace vimonare. * a -X Eb EE oţ" TI ip SMSF, Așrept oş intereszăspunsul dus. "od. - 2 See wt 4 ose - "Hig: eulpueveser 55.000 eure Teren 3157 mp Miroslava-Yorovesti-Dj 1a 100 ml -= , extravilan sssoe SSR Ş M.rosiava, (asi 17 ome Probune uri pry Rata esha: Avans: Perigads Impromnulut ola iculatoral de] < - A 1.356 ROW rluria 80.838 ROH (18%) 26 ant . Tei , BIANTO REAL ESTATE TEL.0757242417 /**/ -D \ RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi COMPARABILA 3 hitps:/uranw.storia,rofro/oferta/concesionez-teren-pentru-pare-fotovaltaic- IbwNRo . storia Lee LS chee Rat eRce i © E india: k AFimobiiare Bees ete a case ' Teranuri de vângare > lasf > Mirbslava > Vorovesti > Ocazie! Vorovesti. fa 40Gm] de Fond. teren 3000mp, exiravilar 7. \. £o * Afimobiliare Am neve de mal mute nis. - Sunt eresatidi deacesterende ' vOrzan E ș: 83 vea să fac 9 vizianare, Aștept cu interes TăSpunisul dvs. * Mutumescl Ocazle! Vorovesti, la 400mi de rond, teren 2000mp. extravilan 30 000 E = Ş Vu ovase. Ningekiva dar 10 tm? eae ea Propune un pret Raporteara Rata estimata: avans Pevmaadta ÎMmprumintu.ur 740 RON una 22 775: RON (1544) 30 ani credite PlBZ:TATE - AFlmobiliare tel.0762688391 @ Verificarea informatiilor pentru acuratetea acestora privind reflectarea unor situaiii de piata nepartinitoare, astfel incat comparabilele utilizate sa fie cat mal credibiie. Comparabilele au fost verificate prin apel telefonic, obtinandu-se informatii suplimentare in cazul unor comparabiie si estimandu-se si un procent/nivel de negociere al ofertelor, in functie de discutiile @ Seiectarea celei mai relevante unitati de comparatie de pe piata, astlel incat sa se poata defini si identifica un criteriu de comparatie, care sa explice compor:amentul pietei {in cazul analizat criteriulanalizat este pretui total {euro}; @ identificarea diferentelor dintre proprietatile comparabile si proprietatea subiect, in ceea ce priveste toate elementele de comparatie adecvate, S-au identifical anumite diferente intre proprietatile comparabile si proprielatea subiect, diferente care au fost specificate in cadrul grilei de comparatie. Trebuie precizat faptul ca, pentru toate comparabilele, s-a considerat ca dreptul de proprietate transmis este integral, iar conditiile de vanzare - plata cash/credit. @ Ajustarea pretului fiecarei proprietati comparabile pentru a egaliza diferentele dintre acestea si proprietatea subiect. Pentru a estima semnificatia relativa a diferentei dintre elemente s-au utiizat tehnici cantitative. Tehnicile cantitative sunt utilizate pentru a determina ajustarile cantitaive ale preturilor/ofertelor de vanzare. Acestea sunt aplicate sub forma de procentaj sau valoric. Analizele cantitative utilizate in cadrul estimarii valorii proprietatiii subiect au fost: analiza pe perechi de date, analiza ape grupe de date, analiza unor date secundare/suplimentare si ajustari aferente costului (pentru anumite elemente de comparatie). Aiustarile efectuate sunt prezentate in cadrul grilei de comparatie, prezentata mai RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, Sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi | GRILA DE PIATA TEREN | tocautarén | vorovesti | vores | Tore | aT --[oaraorenret -- Ț ovaens o Ț novanes Ț nova - p e eT TTTT IT I a SNAI TT TTTT [Te conpesbia J [oer [ese Austere I 20u ee TI | [Pretajustat | 8 ee in vederea venficarii ' telefon speaficate in omit "eon bretulu cauza pretulu unitar | la nivelul mediu de ' urmatoarele reducentor anteroare | Zone! Si disponibilitati | proprietate discount-uri. -20% - | dea aplicate mai ndicate in C1, 20% - C2 si - negociere Ajustările sunt conforme marjei de negociere din piață. Se aplică ofertelor &Xpuse spre vanzare si variază in functie de perioada expunerii pe piață, de abilitatile de negociere ale ambelor parti, precum si in functie de nivelul de tranzactionare si palierele valorice ale zonei. - -- DRT SE prommerare TE -- [ [Dept d propieite tarorie [ DePunE Ț DER Ț SNE - frrtapstai 1 8 TTTT m eee TTTT : Nu sunt necesare ajustari . - - - or [Gastcest["Cashivest [Gaston] - [Pretaosar 7 es ee | 4 | 7 - CONDITI DE VANZARE - - RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi Ajustare 0% 0% 0% - rr 1 TTTT E ȚTT oome a TTTTTTI - [ oonâti ee - [proraustar 1 T TLATTTIEITTI ȚTT a TTTT ȚTT e sumrarera TTTT suprafata dintre comparabile si proprietatea subiect. Se aplica o ajustare de +/- 0.5% pentru fiecare 100 mp diferenta. De ex. corectie C1=0.5%*(7200-3600}/100=4% EE - , - PA cA TERENIIFRONT STRADAL I TT fe TTTT IC AE ENE UC U | | Avstare || Pretajustat 7 | ee ee ee PT -CsibramiDe DezvouTaREmveEroT T [ Țaerori T RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi Pret ajustat 7 14 9 | | TOPOGRAFIE - fe 771 T TŢu TTTT I CONSTRUCTII DEMOLABILE PE TEREN CONSTRUCTII DEMOLABILE PE - TEREN LIBER LIBER LIBER fe 1 TŢ TTTT | 8 | UTILITATI DISPONIBILE UTILITATI Toate utititatile Toate utllitatile Toate utiitatile langa proprietate langa proprietate langa proprietate preprietate - [Peetausit 1 TT TITIT | 9 | Sn eae DESTINATIA (UTILIZARE TEREN) a CEA MAI BUNA UTILIZARE- S| destinatie legala permisa EXTRAVILAN EXTRAVILAN EXTRAVILAN [faired oxu - oretastt TTTT TT IE „ AJUSTARI INDICATIE VALORICA TOTALA O indicatie a valorii de piata utilizand abordarea prin piata, a proprietatii imobiliare de tip funciar, situata in extravilanul localitatii Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi, este : ONT Valoare Valoare ff Denumire activ de piata de piata if £ | * TEREN S = 3200 m 111.335 22.400 ' = RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi | CALCULUL REDEVENTEI Avand in vedere condiriile de piata imobiliara actuale, contextual economic si resursele financiare reduse ale firmelor si persoanelor fizice, precum si suprafetele mari disponibile, ar putea fio solutie viabila concesionarea terenului in vederea realizarii unor investitii in zona, daca acestea sunt premise legal. Luand in considerare durata de recuperare a investitiilor imobiliare si caracteristicile imebilului, se considera o durata maxima de recuperare de 25 ani a valorii de piata, In aceste conditii, nivelul minim al redeventei determinat in conditiile Legii nr.50/1991 republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, a fost calculat avandu-se in vedere valoarea de piata si o perioada de recuperare de 25 ani, V redevanta rainima = 111335 lei/25 ani = 4453 lei, echivalentul a 896 suro/an | CALCULUL CHIRIEI MINIME OBTENABILE Datorita faptului ca nu exista o piata activa si coerenta a inchirierii de astfel de imobile, este greu de estimat o rata de capitalizare specifica. Din acest motiv, in mod uzual, aceasta estimare se face in conditii similare determinarii redeventei (preiului concesiunii) daca terenul este concesionat conform Legii nr. 50/1991. Luand in considerare durata de recuperare a investitiilor imobiliare si caracteristicile imobilului, se considera o durata maxima de recuperare de 25 ani a valorii de piata. In aceste conditii, nivelul minim al redeventei determinat in conditiile Legii nr.50/1991 republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, a fost calculat avandu-se in vedere valoarea de piata si o perioada de recuperare de 25 ani. V chirie minima unitara = (111335 lei/25 ani): 3200 mp = 1.39 lei/an/mp, echivalentul a 0.28 eurofanimp Solicitarea ciientului si beneficiaruiui raportului de evaluare, este de a estima valoarea chiriei de piata minim obtenabile, in vederea initierii procedurii de concesionare/inchiriere, pentru terenu! in suprafata de 3200 mp (0.32 ha}, categoria de folosinta "pasune", situat in extravilanul localitatii Vorovesti, Tarla 24, parcela 981;1052, numar cadastral 98588, inscris in cartea funciara sub nr.9858&/UAT Miroslva. Conform SEV 104, Chiria de piata este suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un jocatar hotarat, cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care pariile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Pentru a raspunde la aceasta solicitare, am identificat si analizat informatiile existente in piata, privind inchirierea/concesionarea terenurilor care au aceeasi destinatie. Cum nu am gasit suficiente date in piata locala, am extins cautarile la piata regicnal, identificand urmatoarele oferte: COMPARABILA 1 https:/Avww.obx.ro/d/oferta/p-f-1 3-50-ha-compaci-schitu-duca-asfalt-curent-langa-padure-IDhffqm.htm! Ră aon & ÎS eb I Gbă Ge vee riin poder PF. 13,50 ha compact Schitu Duca, asfalt, curent, langă - ar ere" eee a" < oe DESCAHAL Fee ec alec eine Foe a SHELL aero, oț RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi COMPARABILA 2 httgs:/Iwww.storia.rolroloferta/concesionez-inchiriez-teren-38-ha-gentru-garc-fotovoltaic-lDVPKf.html amunmlwzmimJ rr a ŞÎTÎ.".DZQ::M..."H Teren 38 HA Pentru Parc Fotovoltaic 1 900 ha Prezentare generals - N snp aon wwe. lsvack * Muaipnore le cbeiangs Cree atid A Tp inateor ageritin ee soos Potrivit art .9, alin (7) din din O.U.G. nr. 34 din 23 aprilie 2013 privind organizarea, administrarea si exploatarea pajiștilor permanente si pentru modificarea si completarea Legit fondului funciar nr. 18/1991, cu modificările si completarile uiterioare : "Pretul concesiuniifinchirierii se Stabileste tinand cont de echilibrul financiar dintre valoarea productiei de iarbă disponibilă si obligatiile care îi sunt impuse utilizatorului pajisti permanente prin cheltuielile cu implementarea amenajamentului pastoral." Deasemenea , Normele de aplicare a O.U.G, nr. 34/2013, aprobate prin H.G. nt. 1064/2013, prevede la art. 6, alin. (3) si (4): " (3) În condițiile art. 9 alin (7') din Ordonanta de urgent Guvernului nr. 34/2013, nivelut minim al pretului concesiunii/închirierii se stabileste prin diferenta dintre valoarea ierbii disponibile pentru animale si valoarea totală a cheltuielor cu implementarea proiectului de amenajament pastoral, respectiv investifii/materiale anuale prevăzute in acesta, cu respectarea prevederilor legaie an vigoare. (4) Valoarea ierbii disponibile pentru animale reprezintă produsul dintre productia anuală disponibilă de iarbă si pretul mediu al ierbii stabilit, in conditiile legii, prin hotărârile consiliilor judetene si respectiv, ale Consiliului General al Municipiului Bucuresti, conform prevederilor art. 62 alin. (22) din LEGEA NR. 571/2003 privind Codul Fiscal, cu modificările si completările ulterioara." HOTARAREA nr. 306 privind pretul mediu la masa verde de pe pajisti din judetul lasi, pentru recolta anuiui 2023, prevede un pret mediu de 0.065 lei/g. htips://static.anaf.ro/static/10/lasi/IS preturi_medii 2023, pdf Avand in vedere GHID-CADRU pentru amenajamentul pastoral aprobat prin HOTARARE nr. 78 din 4 februarie 2015 privind modificarea si completarea Normelor metodologice pentru aplicarea prevederilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 34/2013 privind organizarea, administrarea si exploatarea pajiştilor permanente si pentru modificarea gi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1.064/2013, pasunile din cadrul comunei Miroslava produc in medie 1 to/ha masa verde (UMV). htips./www.primariamiroslava.ro/wp-content/uploads/20?1/06/proiect-hot-31 .05.2021-114.pdi Legea nr. 268/2022 pentru modificarea $i completarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 34/2013 privind organizarea, administrarea si exploatarea pajistilor permanente si pentru modificarea si completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 se află in vigoare din 29 julie 2022 gi prevede că amenajamentul pastoral va ceveni obligatoriu din anul 2024. Baza de calcul a pretului de inchiriere este calcutul valorii productivitatii medii de iarba pentru fiecare pasune in parte, raportata la valoarea unui kg de masa verde (MV) stabilita de Consiliul Judetean lasi pentru anu! 2023, respectiv 0.065 lei. Asadar, tinand cont de valoarea estimata, corelata cu valorile de inchiriere ale terenurilor care au aceeasi destinatie, fa nivel judetean, valoarea propusa pentru ferenul care urmeaze a fi concesionat/inchiriat de UAT Miroslava, este de 163 lei/ha/an. In estimarea acestei valori, nu s-a tinut cont de beneficii sau cheltuieli financiare prevazute de legislatie pentru viitorul chirias/concesionar al terenului, pe perioada derularii contractului. Aceste prevederi, pot influenta valoarea chiriei, ca urmare a raportului dintre cerere si oferta (cresterea sau scaderea cererii sau a concurentei intre potentialii chiriasi). fo ph NZ RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi ANALIZA REZULTATELOR $I CONCLUZIA ASUPRA VALORII ANALIZA REZULTATELOR Reconcilierea rezultatelor constituie analiza rezultatelor obtinute prin aplicarea abordărilor de evaluare pentru a ajunge la estimarea finala a valorii. Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare finala a valoni, furfamentata si semnificativa sunt adecvarea, orecizia si cantitatea de informati. Datele utilizate sunt autentice, pertinente, suficiente $i au fost obtinute din surse de incredere. La analiza si reconcilierea valorilor s-au avut in vedere următoarele principil: Q valoarea este o predictie | @ valoarea este subieclivă | @ evaluarea este o comparare, este orientarea spre piata ! Criteriile prin care s-a ajuns la o estimare finală a valorii, funacantadamentata si semnificativă sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informatii. Asadar : | | PROPRIETATE IMOBILIARA Adecvarea unei abordari cu utilizarea propusa a evaluarii. Prin acest criteriu, evaluatorul judecă catde pertinenta este fiecare metoda, scopului si utilizării evaluării. Adecvarea unei Adecvarea _|Melode, de regută, se refera direct la tipul proprietatii imobiliare şi viabilitatea pieţei. Avand in vedere tipul proprietatii (proprietate imobiliara de tip funciar) cea mai pretabila si adecvata abordare este prin piata. Precizia - se apreciaza acuratetea informatiilor si a ajustarilor efectuate pentru fiecare propristate comparabila analizata. Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea . evaluatorului in corectitudinea datelor, de calculele efectuate si de ajustarile aduse Precizia preturilor de vânzare a proprietăţilor comparabile. Din analiza de piata, acuratetea | {informatilor privind inchirierile si chiriiie este mai slaba si mai putin relevante decat in cazul | vanzarilor, piata tranzactillor find activa in zona analizata (piata fiind una a | cumparatorului la momentul actual). Informatiile privind inchirierile sunt mai putin numeroase avand in vedere ca proprietatea | evaluata este un teren si investitia intr-un asftel de imobil se face in general pentru a fi utilizat de catre proprietari (piata din Romania fiind caracterizata de procentul ridicat al proprietor de ferenuri). Adecvarea si precizia influenţează calitatea si relevanţa irezuitatelor unei metode. Ambeie criterii au fost studiate in raportcu cantitatea informatillor Cantitatea de (evidentiate de o anumită tranzacţie comparabila sau de o anumită metoda. In termeni informaţii |Siatistici, intervalul de încredere in care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informaţiile suplimentare disponibile. Luand in calcul criteriul adecvării, cea mai potrivită metodă, avand in vedere tipul de proprietate {proprietate imobiliara de tip funciar} si scopul evaluarii (tranzactionarea), este comparatia directa - analiza cantitativa din cadrul abordarii prin piata. Această metoda indeplineste criteriul preciziei si criteriul cantității si calității informatiilor. RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi mmmmnmumumumua CONCLUZIA ASUPRA VALORII ! Avand in vedere rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta acestora si informatiilede piata care au stat la baza aplicari lor si pe de alta parte, scopul evaluarii si caracteristicile proprietatii imobiliare, precum si rationamentul profesional, valoarea estimata pentru proprietatea in discutie va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma abordaril prin piata. O indicatie a valorii de piata, a redeventei minime anuale si a chiriei lunare minime obienabile, este: Valoare | Valoare Valoare Valoare Chiria . | Chirie Ă , depiata | depiata | redeventa | redeventa ! lunara lunara Denumire activ -lei- £- anuala anuala „lei- -€- TEREN 5=3200 mp 111335 | 22.400 4453 Mărcuţanu Cristina Evaluator El, EPI, EBM RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi | Deere ed ender L, ie Imebil Wo» Nurmdroane func c: VĂSEB , E, Trarziocare ic TY Frag U ! - _ LALJTUCAQ îqv.acăg%tge E ral : Vorovașii *-:.._ Es : seta gan ee ae Fe. Sree ghee os , = safle fod > , C.enal:t:lfaş - 4 Ă a " Fv:e.?nnanavolp*remg î - ! k a "î ' ie " , , CE ANIN VEER a i SE A* z en D wT, "a 4 A 'gee PRMERACA Exess S & ; , fra, a EE, . * Soya a oy SE {cobra entoae ( Boog res © RAL ke m? N -A , whe cok , CR LI: Depestit Ge <: Me eee od 1A LR r C Zu&'REŞ!SENEEQ =. : w : Ă LA E: CE E VALES UPSULE We , , " Tabata Reser , Beige pron an Mf Ă -rj'v;f" wt e. Geeple soni RegENCEG, vote =m oe g "NOREMESTI E SA TE Santina că Doridaroaline DieFleribat eetere pres doom teens RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetul lasi l AE o ENI SS: ININ SNE , , Tren Seer Trspert . La , E ! eye u '_„ a4 : RAPORT DE EVALUARE TEREN EXTRAVILAN Suprafata = 3200 mp, sat Vorovesti, comuna Miroslava, judetui lasi