Hotărâre Nr. 268

JUDETUL IASI COMU NA - O ga MIROSLAVA ' Consiliul Local HOTARAREA NR.268 privind aprobarea vânzării fără licitatie publica deschisă si a pretului de vânzare a terenului jn suprafață de 8051 m.p., identificat cu număr cadastral 90406, tarla 14, parcela 1CC, intabulat in Cartea Funciară nr.90406 comuna Miroslava, apartinand domeniului privat al comunei, situat in intravilan localitatea Bratuleni, str. Basarabia nr.9, comuna Miroslava, judetul Iasi, către S.C. SEVEN TECH S.R.L. Consiliul Local al comunei Miroslava, întrunit în şedință ordinară. Având în vedere temeiurile juridice, respectiv prevederile: a) art.120 si art.121 alin.(l), alin.(2), art.136 alin.(1), alin.(5) din Constituţia României, republicată; b) art.7 alin.(2), art.553, art.555-art.566 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, referitoare la contracte sau convent; c) art.5 lit.dd), art.129 alin.(1), alin.(2) lit.c), alin.(6) lit.b), art.364 din Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările si completările ulterioare; d) Legii nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărior de constructii, republicată, cu modificările si completările ulterioare; Cu respectarea Legii nr.24/2000 privind normeie de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, cu modificările si completarile ulterioare; Luând în considerare: -referatul de aprobare (ca instrument de prezentare si motivare a proiectului de hotărâre), semnat de către initiatorul proiectului de hotărâre si inregistrat sub nr.6344/08.12.2023; -raportul întocmit de către Biroul investitii&achizitii publice-consilier juridic din aparatul de specialitate al primarului comunei Miroslava si inregistrat sub nr.6345/08.12.2023: -adresa nr.02/19.12.2022, inregistraté la Unitatea Administrativ-Teritorială comuna Miroslava , sub nr.84367/19.12.2022, prin care S.C, SEVEN TECH S.R.L., in calitate de concesionar, solicită cumpărarea terenului ce face obiectul contractului de concesiune nr.13882/20.06.2014, in suprafata de | 8051 m.p., identificat cu număr cadastral 90406, tarla 14, parcela ICC, intabulat in Cartea Funciară Î nr.90406 comuna Miroslava, apartinand domeniului privat al comunei, situat in intravilan localitatea Bratuleni, str. Basarabia nr.9, comuna Miroslava, judetul Iasi; -contractul de concesiune, inregistrat sub nr.13882/20.06.2014, incheiat intre comuna Miroslava, judetul laşi si S.C. SEVEN TECH S.R.L., avand ca obiect concesionarea terenului in suprafata de 8200 m.p., situat in tarla 14, număr cadastral 64330, Carte Funciară nr.64330 pentru construire hală multifunctionala; -Actul aditional, înregistrat sub nr. 14483/05.05.2020, la contractul de concesiune mai sus mentionat; Tinand seama de: -prevederile art.364 din Ordonanta de Urgenté a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările si completările ulterioare, "Exceptii de la regulile privind procedura de vanzare a bunurilor din domeniul privat"; -Autorizatia de construire nr.642 din data de 20.11.2014, eliberati de catre Unitatea Administrativ-Teritorială comuna Miroslava, judetul Iasi si Procesul verbal de teceptie partialA a lucărilornr.13533/08.05.2017; UAT Comuna Mirosiava Loc, Miroslava, Com. Miroslava, Jud. lasi, CP: 707305 www. primariamirosiava.ro Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@primariamiroslava.ro JUDETUL IASI COMUNA ar de MIROSLAVA ' Consiliul Local -Extrasul de Carte Funciara pentru informare, eliberat de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliară Iasi, in baza cererii nr.136562/2023, pentru imobilul teren, identificat cu număr cadastral -Raportul de evaluare imobiliară nr.2023079/24.11.2023, intocmit de către evaluator EI, EPI, EBM autorizat ANEVAR, pentru terenul 805] m.p., identificat cu numar cadastral 90406, tarla 14, parcela 1CC, intabulat in Cartea Funciară nr.90406 comuna Miroslava, apartinand domeniului privat al comune, situat in intravilan localitatea Bratuleni, str. Basarabia nr.9, comuna Miroslava, judetul Iasi, in care valoarea de piata a terenului pentru vanzare este estimată la 1.400.556 lei/ 281.785 euro (curs de de schimb valutar licitat de BNR la data evaluării 24.11.2023, 1 euro = 4,9703 lei); -Inventarul bunurilor care apartin domeniului privat al comunei Miroslava, sectiunea Bunuri imobile, număr de ordine 270; Ținând cont de faptul că S.C. SEVEN TECH S.R.L. este constructor de bund-credinta a constructiei edificată pe terenul in suprafață de 8051 m.p., identificat cu număr cadastral 90406, înscris în Cartea Funciară Miroslava nr.90406, concesionat prin contractul nr. 13882/20.06.2014 , aditionat prin act aditional nr.14483/2020, in intelesul notiunii reglementate de Codul civil coroborat cu prevederile Codului administratiy şi, pe cale de consecinţă, devin incidente dispozitiile art.364 alin.(1) din Ordonanta de Urgenté a Guvernului nr.57/2019, concesionarul având un drept de preemptiune la cumpărarea terenului aferent constructiei, Avand in vedere avizele comisiilor de specialitate organizate în cadrul Consiliului Local al comunei Miroslava, Judetul lagi, In conformitate cu: -prevederile Legii nr.554/2004 privind contenciosul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare; -prevederile Legii nr.52/2003 privind transparenta decizională in administratia publica, cu modificările si completările ulterioare; În temeiul art.133 alin.(1), art.139 alin.(1), alin.(2), art.196 alin.(1) lit.a) din Ordonanta de urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările si completările ulterioare, Art.1.La data adoptării prezentei hotărâri, Consiliul Local al comunei Miroslava aprobă vanzarea fara licitatie publica deschisă, conform art.364 alin.(1) din Ordonanta de Urgenté a Guvernului nr.37/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare, a terenului în suprafață de 8051 m.p., identificat cu număr cadastral 90406, tarla 14, parcela 1CC, intabulat in Cartea Funciară nr.90406 comuna Miroslava, apartinand domeniului privat al comunei, situat in intravilan localitatea Brătuleni, str. Basarabia nr.9, comuna Miroslava, judeţul Iasi, catre S.C. SEVEN TECH Art.2.Se aprobă raportul de evaluare imobiliară nr.2023079/24.11.2023, întocmit de către evaluator autorizat El, EPI, EBM, pentru terenul prevazut la art.1, conform Anexei nr.1, ce face parte integranta din prezenta hotărâre, Art.3.Se stabileste pretul de vanzare al terenului prevazut la art.1, de 1.400.556 lei, pe baza raportului de evaluare aprobat de către Consiliul Local al comunei Miroslava, conform art.364 alin.(1) UAT Comuna Miroslava Loc. Miroslava, Com. Mirosiava, Jud. lagi, CP: 707305 Www.primariamiroslava.ro Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 Secretariat@primariamiroslava.ro JUDETUL IASI COMUN A - LA MIROSLAVA ry Consiliul Local din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare, Art.4.Preţul de vânzare va fi achitat de către cumpărător, în întregime, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică si va fi virat direct la bugetul local al comunei Miroslava, in contul bancar al vânzătorului deschis la Trezoreria Iasi. Art.5.Se mandatcaza primarul comunei Miroslava-domnul Nité Dan pentru a semna la birou notarial in numele si pe seama Unitatii Administrativ-Teritorială comuna Miroslava, contractul de vanzare-cumparare ce va fi incheiat ulterior, in forma autentică. Art.6.Cu duccrea la îndeplinire a prevederilor prezentei hotărâri se încredințează Biroul investitii&achizitii publice : şef birou şi consilier juridic din cadrul aparatului de specialitate al primarului comunei Miroslava, Art.7. (1) Împotriva prezentei hotărâri, se poate formula plângere prealabila in termen de 30 de zile de la data comunicării, in conformitate cu prevederile ari.7 din Legea nr.554/2004 privind contenciosul-administrativ, cu modificările $i completările ulterioare. (2) Instanta competent pentru solutionarea contestatiei formulată in conformitate cu prevederile art.11 din Legea nr.554/2004 privind contenciosul administrativ, cu modificdriie şi compietăriie uiterioare, este Tribunalul Iaşi-Secţia contencios administrativ si fiscal. Art.8.Prezenta hotărâre va fi comunicata, prin grija secretarului general al comunei, domnului primar, Biroului achizitii publice&investitii-sef birou, consilier juridic si compartiment achizitii publice, compartimentului patrimoniu, Serviciului financiar-contabil, buget, salarizare, executări silite, impozite $i taxe locale-şef serviciu, compartimentului urbanism, compartimentului cadastru&fond funciar din cadrul aparatuiui de specialitate al primarului comunei Miroslava, S.C., SEVEN TECH S.R.L. si Institutiei Prefectului Judeţului Iasi pentru efectuarea controlului de legalitate, iar un exemplar se va afişa la afişierul local $i pe site-ul institutiei : www.primariamiroslava.ro: Monitorul Oficial Local, la secțiunea dedicată Hotărârile autoritatii deliberative. Miroslava, astăzi, 28 decembrie 2023 PRESEDINTE DE SEDINTA CONSILIER LOCAL SERBAN LIVIU-CONSTANTIN Contrasemnează pentru legalitate Secretar general al comunei Miroslava , Ancuţa-LfâEÎ\URSANU UAT Comuna Miroslava Loc. Miroslava, Com. Miroslava, Jud. laşi, CP: 707305 Www.primariamiroslava.ro Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@primariamiroslava.ro a MIROSLAVA Fag Consiliul Local PROCEDURI OBLIGATORII ULFERIOARE ADOPTĂRII HOTĂRÂRII CONSILIULUI LOCAL Nr. Operatiuni efectuate Data ZZ/LL/AN Semaatura persoanct responsabile ert. să efectueze procedura Adoptarea hotărârii s-a făcut cu majoritate| 28.12.2023 tian. O simplă O absolută X calificată? -. Comunicarea către prefectul judeţului? 28.12.2023 .";- Aducerea la cunogtinta publica**3) 28.12.2023 | 7 RT Comunicarea, numai in cazul celei cu] 28.12.2023 , 5 «adividiia]4*5) X caracter individual AM 6 |Hotărârea devine obligatorie® sau produce| 28.12.2023 | " efecie juridice", dupa caz Extrase din Ordonanta de urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările si completările ulterioare: " Art. 139 alin. (1): "In exercitarea atributiilor ce îi revin, consiliul local adoptă hotărâri. cu majoritate absolută sau simplă, dupa caz. (2) Prin exceptie de la prevederile alin. (1 ), hotărârile privind dobândirea sau înstrăinarea dreptului de proprietate în cazul bunurilor imobile se adoptă de consiliul local cu majoritatea calificată definită la art. 5 Hit dd}. de două treimi din numărul cansilierilor locali in functie." ?) Art. 197 alin, (2): "Hotărârile consiliului local se comunică primarului," " Art. 197 alin. (1), adaptat: Secretarul generat al comunei comunică hotărârile consiliului local al comunei prefectului in cel mult 10 zile lucrătoare de la data adoptării , .. 4) Art, 197 alin, (4): "Hotărârile ... se aduc la cunogtinta publica gi se comunică, in conditiile legii, prin grija secretarului general al comunei." Î Art. 199 alin. (1): "Comunicarea hotărârilor - cu caracter individual către persoanele cărora li se adrescază se face in cel mult 5 zile de la data comunicării oficiale către prefect." " Art. 198 alin. (1): "Botărârile ... cu caracter normativ devin obligatorii de la data aducerii lor la cunoştinţă publica." " Art. 199 alin. (2): "Hotărârile ... eu caracter individual produc efecte juridice de la data comunicării către persoanele cărora li se adrescază." UAT Comuna Miroslava Loc. Miroslava, Com. Miroslava, Jud. lasi, CP: 707305 Www.primariamirosiava.ro Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@primariamiroslava.ro -peevatuare TIP IMOBIL ADRESA NC 90406, CF S0406/UAT Mirostava str.Basarabia nr.9, JUDET IASI PROPRIETAR COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PRIVAT CLIENT COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PRIVAT UTILIZATOR DESEMNAT COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PRIVAT 24 NOIEMBRIE 2023 / ! in RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, saf Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi SCRISOARE DE TRANSMITERE A RAPORTULUI DE EVALUARE Comuna MIROSLAVA Vă rog să avefi amabilitatea de a primi raportul de evaluare care face obiectul contractul de prestari servicii nr.61/2023, pentru bunurile imobile apartinand domeniului privat/public al comunei Miroslava. Obiectul raportului de evaluare if reprezinta terenul intravilan in suprafata de 8051 mp, categoria de "curti constructi', situat in satul Bratuleni, str.Basarabia nr.9, comuna Miroslava, avand numar cadastral 90406 inscris in Cartea Funciara 90406/UAT Miroslava, judetul lasi, care se afla in proprietatea comunei Miroslava - domeniul Scopui raportuiui de evaiuare il reprezinta informarea beneficiarului, in vederea luarii deciziei de tranzactionare, in acest sens, estimandu-se valoarea de piata. Valoarea de piata estimata in prezentul raport de evaluare, este valabila fa data evaluarii adica, la data de 24.11.2023 si se aplica intregii proprietati evaluate, orice divizare sau dezmembrare a acestsia modificand aceste inspectia imobilului s-a efectuat in data de 22.11.2023, in prezenta reprezentantului beneficiarului, Elaborarea evaluarii nu a fost influentata de nici un factor generat de obligatii materiale sau morale si nici un interes prezent sau de perspectiva al evaluatorului asupra bunului evaluat. Raportul de evaluare prezintă succint premisele, datele privind bunurile imobile şi analiza acestora, precum si procesul in urma căruia au fost fundamentate opiniile evaluatorului. S-a evaluat dreptul de proprietate descris detaliat in cadrul raportului, avand ca suport documentaţia pusă fa dispozitie de proprietar (fara a se efectua investigaţii sau verificari suplimentare). In elaborarea raportului de evaluare au fost folosite abordarile considerate adecvate, pe baza tipului proprietatii, a criteriilor de selectare a valorii si a recomandarilor Standardelor de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din Romania. eee i » Scrisoarea de transmitere este însoţită de raportul de evaluare intocmit la data de 24 noiembrie 2023, in forma D. [ seria. g Data evaluarii este 24 noiembrie 2023 şi este data la care se aplică opinia asupra valorii. RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi O indicatie a valorii de piata, a terenului cu suprafata de 8051 mp, categoria de folosinta "curti construciii' situat in satul Bratuleni, str.Basarabia nr.9, comuna Miroslava, este: Valoare Valoare Denumire activ de piata de piata TEREN 5=8051 mp 1.400.556 281,785 BS dann) w P Cu stima, . Cristina MARCUTANU Evaluator El, EPI, EBM 24 noiembrie 2023 * Cursul de schimb a dafa de 24.11.2023 este 4.9703 leif€ * Declar ca nu-mi asum raspunderea pentru pentru defectele ascunse, daca acesfea sunt prezenie la data inspectiei. + Detaliile privind metodologia de evaluare sunt prezentate in raportul de evaluare anexa * Valoarea nu este afectata de TVA * Valoarea include cotele parti indivize aferente spatiului si dreptul de a utiliza terenul * Valoarea este valabila in limita ipotezelor sf conditiilor limitative si a celoriatte considerente prezentate in cadrul raportului * Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu * Valoarea este subiectiva; valoarea este o predictie; Evaluarea este o indicatie asupra unei valor. RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi Identificarea evalUatoruluii, ..sscsssseesssssseccceessnsnssnssiseressssssssssssseessssuessnseesenmansssssssesiestussesensiesessasuuutsivassesuusisseseceesesssssese. Identificarea ctientului si a oricaror utilizatori desemnati SCOPUI IUCKATH....sssssssssssssscesnnseeeesunstessunanteeeiusnetessuevessesetssnesunaississssseneasssseeprsesantssssetssenessossssseguntuassiatiteieseeeeeeccceccs., Identificarea activului supus eVAIUATI..essssessesscessesesenastervssssonsnussssseeususssenenesssstetnasesasssssssassasiuuasitasiuassseseeseeseee ccc, Tipu Valorii Data evaluarii Data inspectiei si documentarea necesara Natura si sursa informatiilor utilizate Restrictii de utilizare, difuzare si publiCaTe..--- -- r. e 0a ARR EEI RRR RRR lpoteze si ipoteze SPOCIAIG ....eeeessssssssecenesseesonsssserssssssnasessnsssssoeeeeenntstsessanssassssesssiseruenevsesesareeeeieetstussssesssssonsesgnsssenassssanasesessessesss Declaratie de conformitate cu SEV oo. sssssssssssssossssssssesssssssctsessnvasuesssssssseesssssesssessssssestssseceegsetsacssestssusrassstsavestastasiastitesssessesesses Identificarea proprietatii,.. ... ;i..iritttit errere-- -O PR EIR ER a Descrierea JUrdlCA .essssscsssesseeccossssesespnssstanasesetaarsssesssseeesensenssonennsssstssesisseeseneiseenensenissasaseassssaqnanaprasssantusssseeecessseecssce Sarcml.fserwtutl Utilizarea CHUA. sessseeeeeeeesssssentsssercnsnnsanssnesnssussssssesonstsoeesesssnenensstcccsssesussussaunressarstaneanessngeneeseesesseumuusasevassavassssesssssessesussseeees, Date despre zona, acces, oras, vecinatati sj AM PIASATE a... aces censecssvssessssevencecssssuarsessesassutesssssssearsueessssssapssassutantatsecsescseceeccesses Descriere HOTEM.. eee ee a 1 4DADAD EE RRR EE SE EA OER Descriere Constructle Tip apartaTment,.. ... ... ; ceeieiiii e i IA rr LLL DEIAR BBR RRR ARR a Instalatii/Utilitati SUPTATEAB..iiiiiiiatiiei eee aER AAR RR GR Modificari - NECONTOrMIIaei ..oo..ov-i eee + assti AM ARR Generalitatl Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate .. + ccc AEERR Prezentare generala ZONB..,rrr+,1++7172> IEA ectaiaa EIR a Analiza ofertei Analiza CETET l ...iiiiiiiii e eeeb oE AA ARR E E Echilibrul PIBTEIuuani eee ab aE EO EE A EA EAR RR EE Descrierea raportului de EVARUATE ....ccsscsssssessssssecesssssssessssssssnasvnsueseseessssssnmussessepsseerssenssausnetessesersesstaruesestansstsatsvstusteseescecseeceeee Cea mai buna utiiizare (CMBU) ..- e . erettreeet eee r e A OA Evaluarea terenului luand in considerare cea mai buna utillizare STBDIIER ec cc ccscssecccasssnseessssanseceoesereessetsansensestrerssssenes Abordari utilizate Abordarea prin PUA... a E AEERR O AEE E R a Abordarea prin VET ,. coiii c eee e E ee ARARA AEERR I E RR a RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi Prin prezenta, in limita cunostinţelor si informatilor aeţinute, certific faptul că afirmatile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevărate şi corecte. De asemenea, certific faptul că analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile $i concluziile mele personale, find nepariinitoare din punct ce vedere profesional. Sunt indeplinite cerintele de calificare profesională si am experienta in ceea ce priveste localizarea si categoria de proprietate care este evaluată. În plus, certific faptul că nu am nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea imobiliară care face subiectul prezeniului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Suma care imi revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatură cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul si nu este influențată de aparitia unui eveniment ulterior. Anatizele, opiniiie gi concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerirtele din standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Ascciatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Au fost luati in calcul toti factorii care au influenţă asupra valorii obiectului evaluării si nu au fost omise fn mod deliberat informati care, dupa cunostinfa mea, sunt corecie si rezonabile pentru întocrnirea prezentului raport. S-a ținu! seama de prevederile legale, de preturile de comercializare a unor proprietati identice sau similare cu cele care fac obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar de referinta la data evaluării, precum si de starea reală a proprietății evaluate la data efectuari inspecţiei sila data evaluării. in elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semneaza mai jos. Prezentul raport se supune normelor precizate in Standardele de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de Asociaţia Nationala a Evaluatoritor din Romania gi poate fi expertizat (la cerere) si verificat ori de câte ori este necesar. Raportul de evaluare este valabil numai prezentai in ansamblul sau, si doar pentru scapul precizat în el. Cristina MARCUTANU Evaluator &!, EPI, EBM ANEVAR * vf wet RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.3, judetul lasi SINTEZA EVALUARII Evaluator @ QUANTA.MAC SRL - CUI 38732607, avand autorizatia de membru corporativ ANEVAR nr.0835, sediul social in municipiul lasi, str.lon Creanga nr.99, bl.C1, ap.14, judetul lasi, inregistrata la Oficiul Registrului Comertului de pe langa Tribunaiul lasi sub nr.J22/136/2018 prin Q MARCUTANU CRISTINA - evaluator El, EPI si EBM, membru ANEVAR, legitimatia 17850, cu domiciliul fiscal in municipiul lasi, str.lon Creanga nr.99, bl.C1, ap.14, telefon 0720434721 Utilizatori @ COMUNA MIROSLAVA - cu sediul in sat Miroslava, str. Constantin Langa ni.93, comuna desemnati Miroslava, judetul lasi, CU] 4540461 Obiectul evaluatii TIPPROPRIETATE ADRESA TEREN INTRAVILAN Suprafata = 8051 mp SAT BRATULENI, COMUNA MIROSLAVA, Categoria de folosinta "curti constructii" str.Basarabia nr.9, JUDET IASI NC 90406, CF 90406/UAT Miroslava Tipul proprietatii - ȚEREN INTRAVILAN categoria de folosinta "CURT! CONSTRUCTII" Scopul evaluarii Scopul prezentului raport de evaluare este informarea clientului in vederea initierii procedurii de tranzactionare Drepturile Dreptul de proprietate deplin, dobandit prin Hotararea Consiliului Local al Comunei Miroslava Tipul valorii Avand in vedere scopul evaluarii, s-a constatat ca oportuna este estimarea valorii de piala, care este definita mai jos. Standardele de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEVAR, definesc valoarea de piata astfel : 'Valoarea de piata reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluarii, intre un cumpărător hotărât si un vanzator hotărât, într-o tranzactie nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat $i in care părțile au actionat fiecare in cunostinta de cauză, prudent si fara constrangere." Valoarea de piaţă presupune un pret negociat pe o piață deschisa si concurentiala unde participanții actioneaza in mod liber. Nu am avut in vedere vânzărea fortata. - fla Valoarea exprimată ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash si . integral in ipoteza unei tranzacții, fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing etc.). 5) - ff Temei legal Standardele de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEVAR an _ ||| Abordari in ABORDAREA PRIN PIATA * | evaluare utilizate RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi Data evaluarii 24 NOIEMBRIE 2023 Curs de schimb valutar la data 1€=4,9703 lei Data raportului de -, NOIEMBRIE 2023 Data inspectiei Inspectia terenului a fost efectuata de evaluator, in data de 22 noiembrie 2023, in prezenta clientului REZULTATUL O indicatie a valorii de piata, este: Valoare Valoare Denumire activ de piata de piata TEREN $=8051 mp 1.400.556 281.785 Cristina MARCUTANU Evaluator El, EP], EBM RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul jasi 1. TERMENII DE REFERINTA Al EVALUĂRII identificarea şi Prezenta evaluare este realizată de Marcutanu Cristina - evaluator El, EPI si EBM, membru titular competenta ANEVAR, legitimatia 17850, cu sediul social in municipiul lasi, str.I.LCreanga nr.99, bl.CA, ap.14, judetul evaluatorului lasi, tel.0720434721, adresa email cmarcutanu@gmail.com. Evaluatorul nu are nici o legatura de subordonare sau implicare importanta cu subiectul evaluarii sau cu clientul, menita sa influenteze intr-un fel sau altul valoarea justa. Asadar, evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiva gi impartiala. La data elaborării prezentului raport evaluatorul este autorizat, are competenta si abilitatile tehnice adecvate întocmirii acestuia, experienţă si cunogtinte despre subiectul evaluării, despre piaţa pe care acesta se tranzaclioneaza si despre scopul evaluării. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea niciunei alte persoane. Activitatea evaluatorului referitor !a proprietatea evaluata se limiteaza strict la analiza sa, a ulilizării ei si a pietei specifice, luând in considerare "calitățile" si "defectele" care dau imobilului o pozitie relativa între cele din piata sa. Prestatia evaluatorului este limitată strict la clauzele contractului incheiat; aceasta nu include obiigativitatea de a oferi in continuare consultanta sau mărturii In instanţă relativ la proprietatea Identificarea Beneficiarul si proprietarul raportului de evaluare este COMUNA MIROSLAVA, care doreste sa cunoasca clientului sia valoarea de piata a imobilului aflat in patrimoniu. In acest scop, am incheiat contractul de prestari servicii oricaror utilizatori gî'lş\;îluârgésemnati ai acestui raport de evaluare este î ilizatorii | : desemnati @ COMUNA MIROSLAVA In conformitate cu contractul si datele înregistrate in baza de date proprie a evaluatorului, prezentul raport de evaluare se adresează exclusiv clientului si contine informații adecvate doar necesitatilor lui. Identificarea Activut supus evaluarii este o proprietate imobiliara funciara de tip teren intravilan, cu suprafata de 8051 activelori supuse mp, situat in satul Bratuleni, str. Basarabia nr.9, comuna Miroslava, judetul lasi. evaluarii Dreptul de proprietate supus evaluarii este drept de proprietate deplin, dobandit prin Hotararea Consiliului Locat al Comunei Miroslava. Evaluarea s-a facut in ipoteza LIBER DE SARCINI. Scopul evaluării Evaluarea s-a realizat in scopul informarii clientului in vederea initierii procedurii de concesionare/inchiriere. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat; evaluatorul nu isi asumă responsabilitatea niciodată si in nicio altă circumstanta sau context in care raportul de evaluare ar putea fi utilizat. Tipul valorii Avand in vedere scopul evaluarii, s-a constatat ca oportuna este estimarea valorii de piata, care este definita mai jos. Standardele de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEVAR, definesc valoarea de piata astfel : "Valoarea de piata reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumparator hotărât si un vânizător hotărât, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un e - marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunoștinţă de cauză, prudent si fara C ey fe constrângere." wey OU \ Valoarea de piaté presupune un pret negociat pe o piata deschisa si concurențială unde participantii TE C actioneaza in mod liber. Nu am avut in vedere vânzărea forțata. a F Valoarea exprimată ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash si oe integral in ipoteza unei tranzacții, fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing etc.). RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi Data evaluarii 24.11.2023 Data raportului de Data raportului de evaluare | 24.11.2023 evaluate " Date inspectiei --- - |___ 2112023 -- Data inspectiei Cursul de schimb valutar valabil la data evaluarii 4,9703 let /€ Curs valutar Valoarea de piata estimata prin prezentul raport este exprimata in eure si in lei Natura si In vederea intocmirii acestui raport de evaluare, evaluatorul a avut acces la : amploarea Gcu ocazia inspectiei proprietății evaluate, a fost asigurat accesul si au fost vizualizate activitatilor componentele acesteia, cu excepția partitor care, prin natura lor, sunt ascunse sau ne-vizibile. Orice evaluatorulul si neconcordante aparute din acest motiv impun reanalizarea evaruării si daca este cazul a cuantificării oricare limitari valorice a diferentelor; t @in vederea documentarii si colectării datelor despre vecinătate si zona, precum si a celor ave acestora despre localitate, evaluatorul a avut acces la toate informatiile relevante @ in realizarea analizelor, judecatilor si calculelor din prezentul raport, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante necesare. Restrictii documentare Nu am avutla dispozitie urmatoarele documente : @ NU ESTE CAZUL Inspectia proprietatii Inspectia a fost efectuată de catre evaluator autorizat - Marcutanu Cristina, la data de 22.11.2023, impreuna cu reprezentantul clientului. Fotografiile atasate reprezintă situatia de la data inspectiei curente. Inspectia s-a efectuat pe baza extrasului de carte funciara primit si a celorialte documente avute la dispozitie. Au fost preluate informatii referitoare la proprietate (la istoricul ei, la situatie juridica si corelarea datelor juridice si scriptice cu cels faptice, la vecinătăți, acces), au fost analizate toate documentele avute la dispozitie, etc. Alte documente solicitate dupa efectuarea inspectiei @ NUESTE CAZUL. Cencluzii ale documentării In cele de mai sus s-a precizat natura documentării, tipul documentelor existente si diligentele efectuate pentru a complete setul de informatii ce stau la baza evaluării. Documentatia avuta ia dispozitie si amploarea investigatillor realizate se considera a avea un grad de suficienté rezonabil pentru realizarea evaluării. Q jn cacrul capitolului de mai jos sunt prezentate detaliat documentele avute la dispozitie, natura informatilor utilizate cat si sursele acestora. Sursele de informatii utilizate, sunt: Natura și sursa & Standardele de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de ANEVAR informatiiicr avute G "Evaluarea Proprietatii Imobiliare" editata de APPRAISAL INSTITUTE (traducere ANEVAR) in vedere in @ Presa de specialitate si participantii la piata imobiliară si a constructiilor locală elaborarea @ Informații relevante culese de către evaluator, de la persoane fizice participante sau neparticipante : la piata imobiliară/constructiilor raportului de | , , DE , evî!uare @ Fisa de inspectie a proprietății in detaliu @ Ordonanta Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri in domeniul evaluarii bunurilor, cu modificarle si completările ulterioare; @ Legea nr. 99/2013, pentru aprobarea Ordonantei Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri in domeniul evaluării bunurilor; T pica A RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi B Regulamentul de organizare si functionare a Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania - aprobat prin HG nr. 353/2012; @ Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat: @ Adrese web : www.mfinante.ro, www.anevar.ro, olx.ro storia.ro, imobliare.ro Documentele si informatiile puse la dispozitie de client, sunt: @ Plan de amplasament si delimitare a imobilului B Contract de concesiune nr.13882/20.06.2014incheiat cu societatea SEVEN TECH SRL O Act additional nr.14483/05.05.2020 & Act de dezmembrare nr.1782/06.04.2020 Ipoteze Ipotezele semnificative, sunt urmatoarele: semnificative si Q Toate informatiile legate de proprietate au fost furnizate de catre client: ipoteze speciale Q Informatii suplimentare au fost culese dintr-un numar de surse considerate corecte si de incredere. semnificative Se considera ca nu a fost omisa in mod deliberal nici o informatie relevanta si care a fost disponibila: @ Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate in privinta corectitudinii datelor furnizate de client sau de terte persoane; & Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost in concordanta cu datele disponibile la data evaluării. @ Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stăpâni bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale si de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu cu respeciarea dispoziţiilor legale. @ Conform declaratiei proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor mentionate mai sus, este deplin si aparţine COMUNE! MIROSLAVA- DOMENIUL PRIVAT. Q Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta conferă titularului său toate cele trei atribute: Q Posesia - de a stăpânii, @ Folosinţa - de a-l folosi si de a-i culege foloaseie materiale, @ Dispozitia - de a dispune de bun. B Acest raport este realizat plecand de la premisa ca drepiui de proprietate nu este afectat de sarcini, neexistand niciun fel de problema de ordin legal; @ Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de utilizare: @ Prezentul raport de evaluare nu exprima nicio opinie cu privire la conditiile unei bune utilizari; in cazul in care analize ulterioare ar releva defecte care pot afecta valoarea, concluziile prezentului raport isi pierd valabilitatea; @ Nu s-au efectuat masuratori ale bunului analizat, Toate dimensiunile si detaliile s-au considerat a fi corecte si se bazeaza pe informatiile furnizate de benficiar: @ Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru contaminari sau efecte asupra mediului. @ Evaluatorul a luat in consideratie factorii care influenteaza valoarea la momentul evaluarii si de care el a avut cunostinta; modificarea acestora in timp poate duce la modificarea valorii de piata. Ipotezele speciale semnificative, sunt: @ Deoarece nu am avut la dispozitie un extras de carte funciara, iar pe teren se afla edificata o cladire, am considerat ca terenul este intravilan si are categoria de folosinta "curti constructii". Clauza de Acest raport a fost realizat numai pentru scopul declarat si pentru uzul beneficiarului si este confidential confidentialitate pentru acesta si pentru consilierii sai (desemnati}. Restrictii de Prezentul raport de evaluare, in totalitate sau parti din acesta, sau orice referire la continutul sau nu pot fi utilizare, difuzare _folosite sau incluse intr-un document publicat, circulara sau lucrare si nici publicate fara acordul scris si sau p blicare prealabil al evaluatorului, cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa apara. w S Orice reproducere este nula de drept si de fapt si recomandam sa nu fie luata in consideratie. RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi Responsabilitatea Evaluatorul a realizat prezentul raport cu competenta si avand cunostintele necesare si nu accepta fata de terti responsabilitatea pentru acesta si concluziile sale decat fata de beneficiar; Evaluatorul nu accepta nici o alta responsabilitate fata de o terta persoana, in nici o circumstanta; Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanta ulterioaă sau să depună mărturie în instanta, in afara cazului cand aceasta a fost convenita, scris si in prealabil. Declararea conformitatii evaluarii cu SEV Standardele Q SEV 100 - Cadru general (IVS - Cadru general) - pentru definiiile si conceptele pe care se bazeaza generale acest raport @ SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 104) in acord cu prevederile Q SEV 102~ Implementare (IVS 102} @ SEV 103 - Raportare (IVS 103). Standardele & SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230} - obiectul raportului de evaluare fiind o pentru active proprietate imobiliară & SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării - conform prevederilor contractuale si a instrucțiunilor evaluării, acoio unde a fost necesară abaterea de la standardele enumerate mai sus, s-au enuntat ipoteze speciale semnificative, care au fost asumate de către destinatarul raportului de evaluare, şi au devenit parte integrantă din instrucţiunile evatuarii © Orice valori estimate in prezentul raport se aplica proprietatii imobiliare ca intreg; © Divizarea sau distribuirea valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului cand o asemenea alocare 2 fost prevazuta in raport: & Valorile prezentate in acest rapcrt nu pot fi folosile in legatura cu alta evaluare sau pentru alte scopuri decat cele mentionate. Tipul raportului Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, intocmit in conformitate cu SEV 103 si cuprinde, pe de evaluare lângă fermerii de referință, descrierea tuturor datelor, fapteior, analizelor, calculelor si iudecățitor relevante pe care s-a bazat orinia privitoare 'a indicatia asupra valorii raportats. Acolo unde au fost necesare excluderi sau abateri de ja respectivul Standard, s-au enuntat ipoteze speciale. Raportul de evaluare este supus verificarii conform Standardului de evaluare SEV 400-Verificarea evaluarii. Verificările evaluărilor pot fi realizate numai de către evaluator autorizati persoane fizice care dein specializarea Verificarea evaluării (VE), dovecité cu parafa de verificator, conform legislaţiei aplicabile in Romania, pe care fi vom numi in continuare Verificatori sau de către evaluator autorizati persoane juridice care semnează certificarea din raporiul de verificare împreună cu evaluatorii persoane fizice care dein specializarea VE si care au participat la elaborarea acestuia. Modificari ale termenilor de ye os Nu a fost cazul 2. PREZENTAREA DATELOR Procedura de Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus. evaluare Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: (etapele @ documentarea, pe baza unei liste de informații sclicitate clientului; parcurse) & inspecţia bunurilor imobile si mobile, in măsura in care au fost puse la dispozitie de solicitant; Q stabilirea limitelor ş: ipotezelor care au stat la baza elaborării raportutui; B selectarea lipului de valoare estimata in prezentul raport, @ deducerea gi estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care frebuie să se tind seama la derularea tranzactiei; OA RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi @ analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; @ aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii si fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodalogia de lucru, adoptate de către ANEVAR. identificarea Activul supus evaluarii este o proprietate imobiliara funciara de tip teren intravilan, situat in satul Bratuteni, activelor str.Basarabia nr.9, comuna Miroslava, judetul lasi, si are urmatoarele caracteristici : from |r| Me | Sea | amt folosinta -mp- cadastrala amplasamentului Terenul este TEREN CAD.90406 714 Alimentare cu apa imprejmuit Curti construct | 8051.00 | CF9040GUAT | _ 9228 naturale, partial cu INTRAVILAN ' Mi energie electrica, gard dinb iroslava , canalizare plasa Dreptul de proprietate supus evaluarii este drept de proprietate deplin, dobandit prin Hotararea Consiliului Local al Comune Miroslava. Evaluarea s-a facut in ipoteza LIBER DE SARCINI. Dreptul de proprietate asupra unui bun imobil este cel mai deplin drept real care conferă titularului său toate D ' cele trei atribute, adică posesia, folosinta si dispozitia. Cele trei tipuri de bază ale dreptului asupra escrierea eae ue , mo j ss proprietății imobiliare sunt: conform SEV Dreptul deplin asupra Titularuf, in virtutea acestui drept este | Dreptul de proprietate supus unui bun imobil (teren, indreptatit să exercite singur toate | evaluarii este drept de constructie) definit prerogativele conferite de acest drept | proprietate deplin, dobandit prin (posesia, folosinta si dispozitia) si, | Hotararea Consiliului Local al totodata, este îndrepiățit să | Comunei Miroslava. „dezmembreze" dreptul sau de proprietate prin consimtirea ca anumite prerogative să fie exercitate de alte persoane, ca drepturi reale, dezmembraminte ale dreptului de proprietate Drept derivat | Acest drept este rezultatul unor | Conform documentelor puse la (dezmembramant) care | maniiestări de vointa dintre proprietarul | dispozitie de client, dreptul de conferă titularului doar | deplin (nudul proprietar) si un tert căruia | | utilizare al terenului apartine unul sau două dintre | se încredinţează posesia si folosinta | societatii SEVEN TECH SRL. atribuiele dreptului de | bunului, Aceste drepturi, care pol fi | Actul administrativ referitor la proprietate (posesia si | inchiriere, superficie, uzufruct, uz, | acordul privind transmilerea folosinta) in baza unor | administrare, au un caracter temporar, iar | dreptului de folosinta înțelegeri, ceea ce implica | unele dintre ele pot fi, conform intelegerii | nr.13882/20.06.2014 emis de folosinţa unui bun imobil | dintre parti, delegate aitor persoane (de | UAT Miroslava, a stat la baza (teren, constructie) sau | exemplu, subinchirierea) intabularii dreptului de folosinta, edificarea unei constructii pe o durata de 49 ani, incepand pe terenul altuia cu data de 20.06.2014, Conform art.364 alin.1 din Codul administrativ, "in cazul vânzării unui teren aflat in proprietatea privată a statului sau a unităţii we administrativ-teritoriale pe care , F sunt ridicate construcții, E7 , constructorii de bund-credinta ai : acestora beneficiază de un [ & . drept de preempțiune fa RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi cumpararea terenului aferent construcfiilor." Dreptul de servitute Reprezintă o sarcina impusă asupra unui NU ESTE CAZUL fond (teren) pentru utilitatea unui fond invecinat care apartine unui alt proprietar. De exemplu, dreptul proprietarului unui teren infundat (fondul dominant) de a trece peste terenurile învecinate (fonduri aservite) pentru a ajunge ja o cale publica reprezintă o In concluzie, COMUNA MIROSLAVA, a intrat in fapt si in drep! in stapanirea imobilului conform HCL. Deoarece, in baza Actului administrativ referitor la acordul privind transmiterea dreptului de folosinta nr.13882/20.06.2014 emis de UAT Miroslava, societatea SEVEN TECH SRL are drept de utilizare a terenului, pe care a edifical consiructia C1 - hala multifunctionata conform Certificatului de atestare a edificarii constructiei, emis de Primaria Miroslava, aceasta are si dreptul de preemtiune in cazul in care acest teren se instraineaza de catre UAT Miroslava. identificare activelor. Identificare cadastrală și faptica. Cu ocazia inspectiei efectuate in data de 22 noiembrie 2023, impreuna cu reprezentantul clientului, am constatat ca imobilul este situat in sat Bratuleni, comuna Mirosiava, str.Basarabia nr.9, comuna Miroslava, judetul lasi. Pe baza numerelor cadastrale, identificarea proprietatii a putut fi efectuata suplimentar, pe site-ul Utilizarea actuala La data inspectisi, terenul era liber. , Rangul Satul Miroslava este de importanta locala, cu influenta potentiala la nivel judetean, fiind localitate de rang IV, localitatii conform art. 2 (2) din Legea nv.351 din 5 iulie 2001 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului national - Secţiunea a IV-a Reţeaua de iocaiilăţi, publicata in M.Of.nr. nr. 408/24 iul. 2001. Descrierea , < . pe pe . Sgt pap zonei de Zona in care este amplasată proprietatea este una rezidentiala, fiind situata alaturi de alte proprietati imobiliare acelasi tip, din intravilanul localitatii Miroslava, comuna Mirosiava, judetul lasi. wht Sant Sh foes - , ' ' î (,_V' SNE I wa, whey a ' RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi Descrierea accesului ş # @ Coordonate GPS 47.1712365,27.4676714 Accesul la teren se face din strada, cu auto sau pietonal. Descrierea Terenul este situat in intravilanul satului Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi si are terenurilor urmatoarele caracteristici : @ categoria de folosinta "curti constructii": & suprafață adecvată utilizării curente; @ suprafata terenului este 8051 mp. D este imprejmuil cu gard din plasa metalica @ are forma regulata @ ruse cunoaste POT si CUT, deoarece nu am avut la dispozitie certificatul de urbanism B exista constructiil edificate pe acest teren @ are amenajari, ameliorari, imbunatatiri, extinderi, racorduri si accesorii, toate lucrarile necesare construirii de case @ are acces la strada, la reteaua de telefonie, gaz, apa, canalizare si electricitate Q nu este traversat (la suprafata sau subteran) de conducte magistrale (apa, gaz metan, petrol, etc.), de retele de eleciricitate sau pentru alte utilitati publice, Q nuse afla in zona protejata, zona de interes archeologic sau rezervatie naturala @ nu face parte din categoria monumentelor istorice sau a bunurilor de patrimoniu cultural, neexistand niciun impediment care sa afecteze transmisiunea deplinei proprietati sau a stapanirii neingradite si folosirii, @ proprietarul declara ca imobilul nu a facut obiectul constituirii vreunui dezmembramant al dreptului de proprietate (uzufruct, uz, servitute, superficie, etc), insa face obiectul cedarii folosintei (arendare, comodat, concesiune, inchiriere, etc) si ca nu s-au facut pacte de optiune sau promisiuni de vanzare pentru acesta. Descrierea Proprietatea imobiliara este situata in sat Bratuleni, comuna Mirosiava, judetul fasi. zonei Comuna Miroslava este situată in partea centrală a judeţului laşi, in nordul Podişului Bârladului, fiind plasata la Analiza datelor limita sud- vestică a Municipiului lagi, la 47°08' latitudine nordică si 27°29' longitudine estică. despre zona si Miroslava este siluata la 30 km de Raul Prut (limita estică a judetului), pe care se afl frontiera Uniunii veciriatati Europene si granita dintre Romania si Republica Moldova. Fata de limita vestică a judetului, comuna Miroslava se află la 40 km fata de limita vestică, 25 km fata de limita sudică. Comuna Miroslava (resedinta de comuna) f - oy este situata la o distanta de aproximativ 7 km de Gara lagi. RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.3, judetul lasi Accesul feroviar poate fi asigurat, de asemenea, şi prin intermediul Gării Leţcani, situata la o distanţă de aproximativ 14 km de satul Miroslava. In ceea ce priveşte accesul prin intermediul căilor aeriene, comuna Miroslava se află la o distanta de circa 15 km de Aeroportul international lasi. Concluziile Avantaje: analizei zonei si B zona metropolitana, rezidentiala vecinatatii © acces auto Dezavantaje G& zonă cu "concurenta" crescuta pe utilizări similare cu proprietatea evaluate APRECIERE GENERALA Situarea imobiiuiui evaluat in zona si vecinătatea analizată reprezintă un oarecare avantai pentru acesta, influenta asupra valorii sale de piață fiind pozitiva Descrierea Pe terenul care este concesionat de SEVEN TECH SRL, in baza contractului de concesionare constructiilor nr.84/13882/20.06.2014, se afla edificata o hala multifunctionala. Nu se cunosc detalii constructive ale ciadirii. identificarea eventualelor In evaluare nu sunt incluse bunuri mobile sau elemente care sa fie asimilabile bunurilor mobile. bunuri mobile identificarea componentelor Cu ocazia inspectiei nu au fost identificate componente non-imobiliare. non-imobiliare ! Date privind Pentru imobilui analizat, se datoreaza la bugetul local al comunei Miroslava, un impezit care a fost stabilit de impozitele si Consiiiul Local, in conformitate cu Legea nr.227/2015 privind Codui fiscal cu modificarile si completarile taxele ulterioare, in vigoare la data evaluarii, anterioare şi COMUNA MIROSLAVA, a intrat in fapt si in drept in stapanirea imobilului conform HCL. oferteie sau 3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE in acceptiunea SEV 100 - Cadrul general, "Piata imobiliara" este mediul in care proprietatile imobiliare se pot comercializa, fără restrictii, intre cumparatori si vânzători, prin mecanismul prețului. Partile reactioneaza Ja raporturile dintre cerere si oferta dar si la alti factori de stabilire a pretului, după propria lor intelegere a utilității relative a imobilului respectiv, raportată la nevoile si dorintele personale, in contextual puterii de cumparare. În functie de tipul proprietății, analiza începe cu identificarea segmentului de piață adecvat si a arealului in care se regăsește acesta, continuând cu evidentierea principalelor fapte semnificative, prezente $i istorice de pe acest segment. Identificarea calitativă si cantitativă a "grupului țintă" de cumpărători si a "stocului" de proprietati competitive, împreună cu aprecierea modului in care cele coud aspecte se "satisfac" reciproc sunt, de asemenea, demersuri care vor conduce fa concluziite analizei. Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efeclua.tranzactii imobiliare. RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, find posibil astfel ca de multe cri sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati jar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca învestitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiite, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii. Dezvoitarea pietei imobiliare este strans iegata de straiegia de dezvoilare a creditelor ipotecare peniru investitiile imobiliare. Analiza Judetul lagi a atras în ultimii ani câțiva mari jucători industriali, gratie parcului industrial din comuna Miroslava, productivitatii si vrea sa se dezvolte semnificativ in aceeasi directie în următorii patru ani. In judet sunt acum operationale două parcuri industriale realizate de autoritatt locale, ambele la Miroslava. Urmatoarea zona de dezvoltare este Letcaniul, la 12 km de municipiul lasi, unde Consiliul Judetean va lansa o licitatie de lucrări in primavara acestui an, cu fonduri atrase de la Guvern. La Letcani functioneaza un parc agro-industrial realizat de CJ si un pare logistic privat. Parcurile industriale functionale deja sau care sunt in pregătire au o supratață totală de aproape 200 hectare. Pe termen scurt, tocalitățile avule in vedere de către administratia judeteana sunt Letcani, Holboca, Dumesii, Podu lioaiei si Deleni. Primul parc industrial din lagi a fost infiintat de Primaria comunei Miroslava, la circa 8 km de municipiul resedinta de judet. Parcul are 46 hectare, iar gradul de ocupare este de 100%. Proiectul a fost dezvoltat in jurul fabricii Delphi (actualul BorgWarner}. Parcul are acces direct la soseaua de centura, arteră care face legătura cu principalul drum de intrare in lași: drumul european E583. : in parc sunt peste 60 de rezidenti: unele fabrici sunt finaiizate, in timp ce aitele sunt in constructie. Domeniile ELEM. ge" SS Se RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi de activitate ale companiilor care au investit aici sunt diverse: fabricarea betonului, automate de cafea, tipografii, productia de vopsele, constructor de drumuri si autostrăzi, productia de echipamente pentru spălătorii „seif service", produse farmaceutice, productie publicitara, fabricarea de structuri metalice, distributia de masini unelte CNC, producție nasturi, textile sau fabricarea beri. „În principiu, facilitatile pe care le acordăm sunt cele din legea 186/2013 privind infiintarea parcurilor industriale, Poate cea mai importantă facilitate este scutirea de la impozitut pe clădiri. In plus, rezidentii beneficiază de investitiile făcute de către Primaria Miroslava in ceea ce priveste infrastructura si utilitățile, investiti de ordinul milioanelor de euro. Suprafetele sunt închiriate pe perioade de la 25 la 49 de ani, dar rezidentul poate opta pentru cumpărarea terenului la momentul in care este finalizata investitia', a declarat pentru Economedia.ro directorul parcurilor industriale din Miroslava, Dore! Codină. El a adăugat ca, la acest moment, investițiile atrase prin angajamentul luat de către rezidenti, cu hale construite sau fn curs de constructie/autorizare, se ridică la peste 200 milioane euro. Parcul industrial din Miroslava a început licitatiile pentru închirierea suprafetelor in anul 2016. in cazul investitiitor de amploare, rezidentii economisesc fonduri importante in urma scutirii plății impoziului pe clădiri: valoarea scutirii la plata poate fi mai mare faté de redeventa pe care o plătește la Primarie in baza contractului de folosinta a terenului. De exernplu, la o investitie de un milion de euro realizată pe un teren de 4 ha, scutirea de taxe ajunge la 15.000 euro/an, in timp ce redeventa anuală este de 9.000 euro (0,9 euro/mp/an). In schimb, comunitatea locală beneficiază de fonduri indirecte de pe urma exploatării parcului, principala sursă fling impozitul pe venit. De asemenea, un parc industrial inseamna crearea de locuri de munca si, in general, o dezvoltare sustenabilă a comurei. Parcul Miroslava | cuprinde in special companii din tara, o parte dintre acestea relocând afacerile din alte zone, dar există si companii cu actionarat străin (circa 10%). in ceea ce priveste infrastructura rutieră, Primaria Miroslava a realizat o fetea noua de drumuri in intreg parcul. În prezent, autoritatea locală are in desfagurare o licitatie in valoare de 84 milioane lei (fonduri guvernamentale} pentru realizarea a încă 3,5 km de drum, respectiv opt tronsoane din incintă sau limita parcului, sectoare care vor asigura conectarea tuturor amplasamentelor la reteaua existenié. Pe unele amplasamente inca nu a început constructia de hale, dar toate sunt închiriate. Odată cu succesul primului pare de 46 ha, Miroslava a lansat un al doilea pare, într-o zonă din vecinătate, in spatele fabricii Antibiotice. Parcul It are 25 hectare, iar primul rezident este producătorul german Mennekes: compania a finalizat construirea unei fabrici (producția de cabluri pentru încărcarea vehiculelor electrice) si are planuri pentru a doua (stații de încărcare pentru vehicule electrice). Nemtif au ajuns Ja lagi acum câţiva ani dupa ce, initial, au deschis sediul social la Cluj si au căutat oportunitati in vestul țării. in cele din urmă, au investit peste 11 milioane euro în parcul de lângă laşi. „Avem o listă de asteptare cu 50 companii interesate să investească in parcurile industriale din Mirosiava. Nu excludem varianta unei extinderi a actualelor parcuri, dar, în prima fază, vrem să finalizăm toate lucrările initiate', a precizat Dorel Codină. Potrivit acestuia, unele probleme au fost si din cauza pandemiei: limitarea numărului de persoane in spatii inchise nu a facut posibilă organizarea de noi licitatii pentru închirierea suprafețeior. Pentru Parcul Il Miroslava, in luna februarie 2021, Consiliul Local a aprobat o investitie de 7,2 milioane lei pentru moderizarea unui drum de 1,1 km: artera, proiectată la 4 benzi, face legătura între drumul european E583 și centura de sud a lașului. Drumul tranzitează limita estica a parcului industrial si esigur acces rapid pentru Mennekes si ceilalti rezidenti care vor construi in aceasta zonă. a RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi Sursa: httes:/economedia.ro/analiza-re-industrializarea-jasului- mari-companitprivate-isi-muta-productia-in-parcurile-incustriale-din-judet-cupa- modelul-de-succes-al-comunei-miroslave-imagini-video-din-drona.html. YBYVi31ByM8 Miroslava este cea mai bogată comună din judet si se numara printre primele din tara. Câteva cifre relevante din bugetul comunei Mirostava: Q dezvaltarea afacerilor din comuna limitrofă a lasului aduc la bugetut local peste 26 milioane lei doar din cotele impozitului pe venit D impozitele si taxele pe proprietate aduc venituri de circa 10 milioane lei Q concesiunile si închirierile făcute de Primărie generează un venit de 2,6 milioane lei Q subvențiile acordate de la bugetul de stat pentru proiectele in derulare (inclusiv europene) ajung la circa 26 milioane fei, prin intermediul unor programe precum AFIR, PNI, AFM, PNRR si POR Fata de anul trecut, bugetul estimat este cu 44% mai mare. Potrivit proiectului de buget publicat de primărie, cheltuielile totale vor fi de peste 90 milioane lei, in condițiile in care investițiile reprezintă aproape jumătale din aceasta sumă. Cateva din investiţiile pe care Miroslava vrea să le facă in acest an, in condițiile in care cheltuielile sunt estimate la circa 45 milioane iei: Q reabilitarea de scoli si refacerea de strazi Q realizarea unei baze sportive la Uricani @ amenajarea unui parc de agrement in Horpaz Q infintarea unei centru de coleciare prin aport voluntar a deșeurilor & exiinderea retelelor de apa si canalizare @ modernizarea sistemului de iluminat Q amenajarea de stati pentru transport public B extinderea retelei de energie electrica Q realizarea de centrale fotovoltaice: Primărie, la sala de sport si la ferma Uricani @ construirea unui pod peste Bahlui pentru acces la Parcul Industrial ll Piata imobiliara {n vederea identificarii pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul specifica proprietăți. proprietatii Aceasta este o proprietate imobiliara de tip funciar, situata in intravilanu! satului Bratuleni, comuna evaluate Miroslava, judetul fasi - zona metropolitana. Acest tip de proprietate este atractiv pentru o serie de potentiali utilizatori, in general persoane fizice cu venituri peste medii. Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare de tip funciar o piata a carei arie geografica se poate defini ca find zona mediana a satului Bratuleni. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economica la nivel local, comportamentul participantilor la piata, trenduri ale uitimilor ani, cererea specifica si oferta competiliva pentru tipul de proprietate delimitat. Zona este o zona cu caracter industrial vecinatatile reprezentand proprietati industrial si comerciale. Riscurile Riscul creditarii evaluarii Este dat de ingreunarea accesului la creditare, fenomen favorizat de rata gomajului, scăderea veniturilor populatiei si firmelor precum şi de creşterea impozitelor gi taxelor. Acest fapt conduce la scaderea numarului de tranzactii cat $i a preţurilor de tranzactionare. Riscul de valorificare Caracteristica de piaţă mediu existe pe acest segment va ingreuna un eventual existen de valorificare al acestei proprietati. Alte posibile impacturi ale unor evenimente previzibile la data evaluării asupra valorii : garanţiei existe din continuarea posibilă a actualei evolutii descendente a pietei imobiliare a spatiilor comerciale RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi si de birouri, Aceste tipuri de riscuri existent afectează factorul valorii „puterea de cumpărare", contribuind fa situarea pieţei existent a proprietăţii in pozitia de piaţă a cumpărătorilor, concluzie susţinută si prin prezentarea aspectelor legate de cerere si ofertă de mai sus. Activitatea curenta si tendinţele pietei relevante: Q Piaţa cumpărătorilor: stab existe, cu numar de tranzacţii in scădere © Dezechilibru usor in favoarea OFERTEI & Dezvoltarea pietei rezidentiale, in special pentru imobilele noi & Cresterea preturilor la carburanti, energie electrica si gaze natural conduc la cresterez materialelor de constructii, implicit la cresterea imobilelor © Creditarea in scadere pentru achizitionarea de existent vechi REZULTA: posibilitatea cresterii preturilor si chiriei. Vandabilitatea curenta a proprietății se situează, in opinia noastră, uşor la nivelul pietei, fără o diferenţiere pozitivă sau existent. Probabilitatea mentinerii acesteia in viitor este medie, Fapte curente Piata imobiliară din judetul asi din primul semestru al anului 2022 este similara cu cea din anul 2018, in ceea ce priveste volumul de tranzactii, indiferent la care categorie ne referim: terenuri (extravilane, agricole sau neagricole. sau intravilane, cu sau fara constructii} $i apartamente, in perioada analizaté de APIX.ro, varful a fost atins in anul 2021, dupa ce anii 2019 si 2020 au fost dezastruogi din acest punct de vedere: in 2019 a fost o scădere brutală, de aproape 50%, fata de anul precedent. Anul 2020, primul an pandemic, a mentinut piata la indicatorii slabi din 2019, pentru ca, in 2027, să fie înregistrată o „explozie" a vanzarior. Anu! acesia, vânzările sunt mai slabe ca anul trecut, dar comparabite cu anul 2018, indiferent de indicator, Vanzari semestrul! din an Extravilane Iniravilane Apartamente Acest grafic, prelucrat de APIX.ro, arata evoluţia vânzărilor pe trei mari categorii: terenuri extravilane, terenuri intravilane si apartamente, După cum se poate observa, cele mai multe tranzactil implica terenurile intra vilane, Tendinta din vânzările de apartamente in perioadele analizate s-a manifestat si in cazul celorlalte categorii de tranzacti. Astfel, volumul de tranzacti din semestrul | al acestui an este dublu față de 2019 si 2020, dar mai mic fata de cel din anul 2021. RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi Total tranzactii imobiliare semestrul ! din an Grafic care arată că varful tranzacțiilor imobiliare - pe semestrul l - a fost in anul 2021 Vanzari sernestrul ! din an Agricol Neagricol Cu consteuctii Fără construct Aparlamente Acest grafic ne arată evolufia vânzărilor pe fiecare categorie in cazul căreia Autoritatea de cadastru publica date statistice (date prelucrate si grafic realizat de APIXro) Potrivit datelor autorității nationale, in judetul Iasi, în primul semestru al anului curent au avut loc aproape 13,600 de tranzactii imobiliare, cu 18% mai putin faté de anul 2021, respectiv: . peste 3.700 de apartamente au fost înstrăinate, scădere de 10% . peste 5.000 de terenuri intravilane fara constructii au fost vândute, scadere de 27% . peste 3.600 de terenuri intravilane cu constructii au facut obiectul unor contracte de vanzare, scadere de 13% » aproape 60 de terenuri extravilane neagricole si-au găsit alti proprielari, scadere de 37% - peste 1.100 de terenuri extravilane agricole au fost vandute, indicator in cazul căruia a fost o înregistrată o crestere fata de perioada similară de aproape 40% In judetul lasi, debutul de an 2022 a fost unul cu mai putine tranzacții (1.766) in luna ianuarie si ceva mai multe jn cea de-a doua luna din an, respectiv 2.005, adică cu +13,53% mai multe tranzactii fata de prima luna din In ceea ce priveste preturile, capitala Moldovei a pornit anul cu o medie de 1.271 de Euro/mp, gi o crestere notabilă de +5,83% fata de anul trecut, si asta in contextul in care piata inca nu se confrunta cu vreo presiune sau urgenta de a investi in imobiliare. Conform surselor oficiale, in prima lund de la declansarea razboiului din Ucraina, adică in luna martie 2022, a crescut exploziv numărul de tranzactii cu +41,49%, fiind inregistrate 2.837 de tranzactii, in timp ce preturile au l \ scăzut cu -7,4%, până la valoarea de 1.177 de Euroimp. RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi Graba de a încheia tranzactii la aflarea veștii despre invazia Rusiei in Ucraina a avut ca efect, o iună mai târziu, cresterea preturilor cu +10,37%, pana la 1.299 de Euro/mp, urmată de scăderea număiului de tranzacții cu -31,54% fata de luna precedentă, respectiv la 1.942 tranzacții. in lunile de vara, preturiie au rămas ridicate, la valoarea de 1.287 de Euro pe mp, iar numărul de tranzactii a fost, in mod surprinzător, constant. Concretizându-se 2.238 de tranzacti în luna iunie si 2.273 de tranzactii in luna iulie. Doar in luna august, preturile la apartamentele de vanzare au avut o scurtă corectie cu -8,47% fala de luna precedentă, pana la valoarea de 1.178 de Euro/mp, iar din septembrie preturile si-au reluat cresterea, cu +7,3 % fata de luna precedentă, ja 1.264 de Euro/mp. lașul a încheiat luna noiembrie cu mai putine tranzactii: 1.876 de imobile vândute, cu -13,59% decâ' in tuna precedenta si preturi record pentru tasi, in medie de 1.328 de Euro/mp. (sursa: https:/fwww.bIitz.rolblog/ref.rospectiva-pieîei-imobiliare-la-nivel-nationel-pe-anul-2022/} Analiza cererii Cererea pentru un bun sau serviciu este existe de utilitate si este afectată de raritate, Cererea mai este influentata si de dorinta si de fortele care creează si stimulează dorinta. Desi atractia oamenilor pentru diferite lucruri ar putea fi nelimitată, dorinta este restricționată de pulerea efectiva de cumpărare. De exemplu, imposibilitatea de a curapăra bunuri scumpe va afecta in sens negativ cererea pentru astfel de bunuri. Factorii care influenteaza cererea sunt : B Locatia - propretatea analizată este inir-o zona rezidentiala. Atuui proprietăţii analizate este că se află in zona centrala a localitatii, B Procentajul de proprietari si chiriaşi - proprietatile noi din zona analizată sunt libere in mare parte. @ Raritatea afectează atractivitatea zonei: distanta faté de proprietățiie vecine {influenta pozitivă) Conciuzii privind Cererea solvabila existenta pentru acest tip de proprietate: Q Cererea pentru cumpărare - cererea solvabila inregistreaza o constanta incurajata de veniturile populației si existenta programelar de finantare bancară, chiar dac necesita un avans mai mare: B Cererea pentru inchiriere - există cerere deoarece Jn ultimii ani s-a format un trend de închiriere de case da către persoanele cu venituri mari, Persoanele care dau spre închiriere aceste existen? sunt cele care au investit in imobiliare si obtin venituri din chirii. Q Potenfialii cumpărători - carerea solvabila vine in principal din partea persoanelor fizice cu venituri mani, care au o functie de conducere sau joburi bine cotate, perscanele întoase din străinătate dar și cei cu venituri medii care pot accesa un credit imobiliar. & Disponibilitatea facilitatilor. in zonă se regăsesc magazine-supermarketuri, unitati de învăţământ, cabinet medicale private, parcuri de joacă si mijloace de transport; B Standarde de calitate: in principal sunt căutate case nei, dar nici cele cu cativa ani vechime nu sunt de dat la o parte, deoarece sunt renovate aproape complet marea majoritate. Analiza ofertei Pentru analizarea ofertei, a fost necesară inventarierea propriet&tilor care intra in competiţie cu proprietatea existent. Proprietatile competitive cuprind be cele deja existente si clădirile aflate in constructie care vor intra Oferta unui bun sau serviciu este influentaté de utilitate si limitată de raritate, iar dorinta afectează disponibilitatea, Terenul este un bun limitat, iar terenul aflat într-o Zona destinata unei anumite folosinte poate reprezenta o oferta insuficientă dacă perceptia privind necesitatea lui se accentuează. O putere de cumpărare redusă va crea o presiune asupra ofertei. Dacă puterea de cumpărare creste, oferta unui bun sau serviciu existent rar se deschide si se creeaza o cerere datorată pieței, existen va duce la cresterea ofertei, Datele au fost culese prin diferite modal itati: & Inspectarea in teren: & Consultarea autorizaţiilor de construire (emise sau în baza cărora se construieşte), planurilor urbanistice şi rapoartelor privind zonele competitive; & Discuţii cu cei implicați in dezvoltarea si intocmirea planurilor orasului; Factorii cheie Juati în considerare, in vederea analizării ofertei privind proprietafile aflate în competitie, sunt prezentati mai jos: @ Cantilatea si calitatea proprietăților competitive de pe piata (stocul disponibit)/ RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Mireslava, str.Basarabia nr.3, judetul lasi Q Volumul noilor construcţii (competitive si complementare) - proiecte autorizate de construire aflate in derulare; Q Pretul si disponibilitatea terenului fiber (néocupat), Q Costurile de constructie si dezvoltare; B Proprietatile oferite aflate pe piață (existente si nou construite); Q Ocuparea de către existent | faté de ocuparea de catre chiriagi; & Cauzele si numărul locurilor neocupate; @ Conversia spre utilizari alternative; Q Conditiile si circumstantele economice existen; G Disponibilitatea de împrumuturi si finantan pentru constructie; Q Impactul standardelor de constructie, al reglementărilor locale privind zonarea şi a altor reglementări privind volumul şi costurile constructiilor. O parte din ofertele de teren identificate !a vanzare, sunt prezentate mai jos: https JAvww.olx,rofd/ofertateren- piece 1000 Drum requlata La limita localitatea-bratuleni-strada- Ionut TRAVILAN asfaltat eg proprietatii p Sggi]puaéag:nnlţmiroslava- 0742433279 BRATULENI hitos:/Awww.olx.ro/d/oterta/proprieta Sos.24C . Brum La limita r-vand-teran-bratuleni-mirolsava- Florin Metro 1220 " astaltat reguiata plan proprietatii Meiro-soseaua-24o-sup1220mp- 3743556427 INTRAVILAN IDfFroz,himl? Drum 1 htips /Avww.storia.ro/rofoferta/teren , URICANI La distanta , FRR Blitz hips www.storiaro/ro/ofertal12- PALACE MIROSLAVA Drum Fe , MIROSLAVA Drum La limite hitps:/iwww.sloria.rofro/ofertal20- PALACE mi -mp-in-zona= Y. PARC 20000 = | asfaltal regulata n proprietati 000-mp-in-zona-metra-IDib2y.him| g\j!şşsllăh%ăî ş 185 m%_ieren de vanzare - lasi PALACE MIROSLAVA Drum La limita eT apraana E hitps:/www. storia.co/rofoferlafteren PALACE Ce | 28700 40 Drum | reguiate te tims | 23700-mplanaa-complexul IMOBILIARE asrata proprietatt / comercial-era-tDhENY.html 0724534534 ERA Drum La limita https :/Avww.storia.ra/ro/ofertaiteren PALACE SHOPPING 20800 asfaltat reguiata roprietetii +20-800-mp-in-uricanianga- IMOBILIARE CENTER pd prep soscaua-de-centuralDiZFHihtml | 0724534534 MIROSLAVA https./vraw.chcroid/ofertalteren- int de-vanzare-miroslava- i TRANSANAP 865 67 aî;;gt regulata plan somite IDn5075.himi?reascn=extended_s „7.&'%;'240 Se observa ca in perioada analizata, preturile variaza intre 24 si 100 euro/mp. Relatia dintre Teoretic, oferta gi cererea de proprietati imobiliare se îndreaptă către un echilibru pe o perioada iunga de timp. cerere si oferta -Totugi, acest punct de echilibru este rar atins. In cazul anumitor pieţe, cum sunt cele care se caracterizează printr-o economie foarte specializata, oferta răspunde mai incet condiţiilor cererii aflăte in schimbare. Chiar si atunci cand pare evidentă existenta unui surplus de bunuri oferite spre vanzare, proiectele aflăte in constructie la momentul respectiv trebuie să se finalizeze. O cantitate mai mare va continua să se adauge surplusului existent, cauzând un dezechilibru si mai mare. O scadere a cererii poate, de asemenea, aparea in perioada construirii unor noi unități imobiliare, mărind si mai mult surplusul. ' _ Punctul de echilibru al pieţei este foarte greu de atins, ciclul imobiliar neputând fi sincronizat cu ciclul de Rn a ! dezvoltare a afacerilor, datorită instabilității economice, activitatea imobiliară răspunzând la stimuli pe termen ys ț lung sau pe termen scurt. AE . Datorita înăspririi acordării unui credit imobiliar va exista 0 dicrepanta între cerere si ofertă, ceea cc va duce Sf către un blocaj al tranzacțiitor. Echilibrul între cerere si oferta va exista in cazut locuintelor mai vechi, al căror VOB prel e posibil să scadă mai accentuai. RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul last Previziunea Concluzia ce se desprinde din analiza echilibrului pieţei, la nivelul zonei analizate, este că acest tip de absorbtiei proprietăți sunt cdutate mai mult spre vânzare decat spre închiriere. subiectului in Eventualii cumpărători aşteaptă o scădere mai mare a preţurilor, dar in mod cert ofertantii dacă nu sunt presati piata specifica de eventuale credite luate pentru a consirui, nu vor scădea preturile, astfel că nu sunt premisele pentru o ' creştere sau pentru o scădere a pieţei. Concluzii După analiza cererii si ofertei putern spune că există o piață a cumpărătorului. Tendintele identificate pe piata imobiliară a acestui an sunt: Q Creste progresiv dobânda la creditele ipotecare Q Scade accesibilitatea achiziționării jocuintelor prin credit & Cumpărătorii tineri, aflati la prima achizitie, vor fi primii afectati & Construcțiile noi vor fi in continuare preferate la achizitie @ Creșterea cererii de apartamente va incetini & Cererea pentru terenuri libere si casele cu teren se mentine ridicată, ca efect al preiungirii pandemiei si al preferintelor cumpărătorilor pentru zone rezidentiate linistite, cu densitate demografică scăzută, intr-un mediu verde QG Cresc într-un ritm crescut preturile solicitate pentru tocuintele care vor fi finalizate in urmatorit 2 ani din cauza creșterii preturifor materiaielor, dar si a întârzierii livrărilor @ Scade oferla existentă in piata secundară & Cumpărătorii nu mai vând proprietățile pe care le detin deja si le transforma in investitie imobiliara sav: le transmit membrilor familiei @ Cele mai căutate case cu ieren au un spatiu de office dedicat, in condițiile in care mai multi cumparatori isi doresc sa continue să lucreze de acasă, cel putin ocazianal ANALIZA CELE! MAI BUNE UTILIZARI Considerente Prin anajiza celei mai bune utilizari se identifica acea varianta de utilizare a unei proprietati imobiliare privind cea maj din diferite alte posibile care, prin compararea costurilor si a beneficiilor rezultete, se dovesteste a fi cea buna utilizare maiprofitabila si mai buna din punct de vedere competitiv, Este un concept fundamental pe piala imobiliara fiind conturata de fortele competitive de pe piata, forte care fundamentează si valoarea de piala. Pentru a estima valoarea justa , analiza de cea mai buna utilizare identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea. Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din ciferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitoleie urmatoare ale lucrarii. Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legata a unui teren 'iber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii: cea mai buna utilizare a terenului jiber cea mai buna utilizare a terenului construit Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii, Ea trebuie sa fie: & permisibila legal (legalitatea investitiei propuse, posibilitatile de obtinere a avizelor si autorizatiilor) © posibila fizic (posibilitatea reafizarii investitiel in contextul caracteristicilor terenului, poluarii mediului, regimului urbaristic al zonei) & fezabila financiar (se determina daca investitia poate sa produca un venit care sa acopere cheltuielile de expioatre, obligatiile financiare si amortizarea capitalului) maxim productiva (sa genereze un venit maxim pentru investitor) Ceamaibuna Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber trebuie să tind cont de utilizarea actuală si toate utilizările RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi utilizare a potentiale. terenului liber | Valoarea terenului este determinata de utilizarea potentiala si nu de utilizarea actuală. Aproape orice clădire poate fi demolată (exceptie pot fi cele din patrimoniu) si aceasta se face cand ea nu mai adaugă valoare terenului. Reglementările referitoare la constructiile din patrimoniu fac uneori imposibilă demolarea si prin urmare un regim fiscal special poate duce la creşterea valorii lor, păstrând utilizarea actuala ca find cea mai buna utilizare. Există două moduri pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, şi anume: & estimarea valorii separate a terenului; B identificarea tranzacţiilor comparabite cu terenuri libere Pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, am cules de pe piata informatii referitoare la terenuri libere amplasate in zona geografica municipiul lasi. Pe baza analizei de piaté efectuate, am studiat utilizările considerate probabile si rezonabile pe baza conformitatii cu cele 4 criterii ale celei mai bune utilizări a terenului considerat liber, tinand cont in acelasi timp de specificul zonei si caracteristicile terenului (forma si dimensiuni). Cea mai buna utilizare a terenului sau amplasamentului ca find liber poate fi utilizarea prezenta, constructia, subimpartirea sau unirea cu alta proprietate. Cea mai buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul este liber sau poate fl eliberat prin demolarea construcțiilor. Ca alternativa, terenul poate fi pastrat ca investitie. Utilizarea potențială si nu utilizarea existentă determina de obicei pretul care va fi platit pentru teren în cazul in care respectiva utilizare este fezabilă din punct de vedere Analiza planurilor zonale, a vecinatatilor, conduce la concluzia că posibilitatea utilizării terenului in alte moduri decd! este folosit in prezent nu este atractivă. Ceamaibuna _ Avand in vedere analiza efectuata anterior, se constata ca cea mai buna utilizare a terenului este construirea utilizare a unei locuinte sau a unui spatiu comercial. terenului Cea mai buna utilizare a propriet&tii ca fiind construită este caracteristică utilizării care trebuie sa fie realizată construit pe o proprietate prin prisma construcfiilor existente $i a celor ideale descrise in concluzia analizei asupra celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber. Cea mai buna utilizare a proprietatii evaluate ca fiind construită poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, ori o combinatia a acestor alternative. Se constată că cea mai buna utilizare a proprietății imobiliare este cea actuală, deoarece are cea mai mare valoare a proprietății evaluate. Concluzii și corelatii ale analizei CMBU ae î . , . . sia celei de Pentru imobilul supus evaluarii se apreciaza ca cea mai buna utilizare este cea existenta. 4. EVALUAREA Pentru estimarea valorii s-au parcurs urmatoarele etape: @ documentarea pe baza listei de informatii solicitate clientului - lista mijloacelor fixe (număr de inventar, denumire mijioc fix, valoare de inventar, amortizare, conform evidentei scriptice existente, suprafele construite si desfăşurate, etc.); B discutii purtate cu reprezentantul societății cu privire la: Y identificarea si corelarea mijloacelor fixe existente in evidentele contabile si materialele existente la socielate (planuri de amplasament, documentatie cadastrala si de proprietate); LE "ei de exploatare pentru fiecare mijloc fix (teren si constructii); / Q specifcul activitatilor curente desfasurate pe amplasament si al activitatilor anterioare; RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.S, judetul lasi & siarea fizica; © modutde exploatare: Q inspectia efectuată in teren si verificarea practică a concordantei situatiei din teren cu informatiile din documentele furnizate; Q stabilirea ipotezelor $i ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului; Q selectarea tipului de valori estimate in prezentul raport; & analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii: Q apiicarea metodelor de evaluare considerate adecvate pentru estimarea valorilor de piata; Abordările utilizate G pentru evaluarea proprietatii imobiliare a fost utilizată abordarea prin piata ABORDAREA PRIN COST Abordarea prin cost oferă o indicatie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumparator nu ve plăti mai mult pentru un activ decâi costul necesar obtinerii unui activ cu aceeasi uiilitate, fieprin cumpărare, fie prin construire. Această abordare se bazează pe principiul conform căruia pretul, pe care un cumpărător de pe piață îl va plăti pentru activul supus evaluării, nu va fi mai mare decat costul aferent cumpărări sau construirii unui activ echivalent. Deseori, activui supus evaluării va fi mai putin atractiv decât echivalentul care ar putea fi cumparat sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. În acest caz, poate finecesar să se aplice ajustări asupra costului activului echivalent, in functie de tipul vaiorii solicitat. Abordarea prin cost este relevanta in special pentru activele noi, cu date de punere in functiune recente, caz in care se pot estima in mod adecvat deprecierile accumulate, precum si pentru activele pentru care se poate estimao valoare de piata 3 terenului aferent, sau pentru activeie specializate. Avand in vedere scopul evaluarii si caracteristicile proprietatii evaluate (teren), abordarea prin cost nu s-a putut aplica. | ABORDAREA PRIN PIATA | Abordarea prin piaţă ofera o indicatie asupra vaiorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale căror preţuri se cunosc, Prime etand 2 acsstei abordări este obtinerea preţurilor activeior identice sau similare care au fost tranzactionaie recent pe piață. Dacă există putine tranzacţii recente, poate fi util să se ia in considerare şi preturile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vanzare, cu conditia ca relevanta acestor informatit să fie clar stabilită si analizata critic. Poate fi necesar ca pretul altor tranzacţii să fie ajustat pentru a reflecta orice diferente între tranzacţia reala şi tipul valorii si orice ipoteze care urmează să fie adoptale pentru evaluarea care se realizează, Pot exista şi diferente intre caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacţii faţă de cele ale activului evaluat, Activul analizat este o proprietate imobiliara reprezentand o proprietate rezidentiala de tip funciar, imobil care, in mod obisnuit prezinta piata la vanzare in zona analizata, Astfel, abordarea prin piata a fost aplicata, existand oferie de piata si tranzactii cu active asimilabile, care sa prezinte o valcare de piata in sensul celei prezentate in SEV 2022, ABORDAREA PRIN VENIT | Abordarea prin venit oferă o indicaţie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare intr-o singură valoare curentă a capitaluiui. Această abordare ia in considerare venitul pe care un activ il va genera pe durata lui de viata utilă si indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implica transformarea venitului intr-o valoare a capitalului prin aplicarea urei rate adecvate de capitalizare/actualizare, Fluxul de venit poate să derive dintr-un contract/din contracte sau să nu fie de natura contractuala, de exemptu, profitul anticipat si generat fie din utilizarea, fie din deţinerea activului. Avand in vedere ca obiectul evaluarii este proprietate rezidentiala de tip funciar, unde nu exista o piata a inchirieritor, aborcarea prin venit nu a putut fi aplicata. RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi Abordarea prin piata utilizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparandu-le apoi cu cea de evaluat. Premiza majora a abordarii prin piata este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este intr-o relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Prima etapa a acestei abordari este obtinerea preturilor activelor identice sau similare care au fost tranzactionate recent pe piaţă. Daca există putine tranzactii recente, poate fi util să se ia in considerare si preţurile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vânzare, cu conditia ca relevanta acestor informaţii să fie clar stabilită si anatizata critic. Poate fi necesar ca pretul altor tranzactii să fie ajustat pentru a reflecta orice diferente intre tranzactia reală $i tipul valorii si orice ipoteze care urmează sa fie adoptate pentru evaluarea care se realizeaza. Analiza comparativa este termenul general fotosit pentru a identifica procesul ce utilizeaza fie analiza pe perechide date, fie analiza comparatiilor relative. Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati, care afecteaza, intr-un fel sau altul, valoarea acestora. Diferentele si asemanarile ar putea aparea in ceea ce priveste dreptul de proprietate evaluat, motivatia cumparatorulut si a vanzatorului, conditiile de finantare, situatia pietei imobiliare, dimensiunile, locatia, precum si caracteristicile fizice si economice ale proprietatilor. in cazul analizat s-au utilizat tehnici cantitative pentru cuantificarea ajustarilor aplicate preturilor de vanzare/ofertelor de pret ale proprietatilor comparabile. Procedura pentru aplicarea abordarii este: Q Analizarea informatiilor de pe plata referitoare la proprietatile similare cu proprietatea subject, care au fost vandute recente, sunt oferite la vanzare sau se afla sub un contract. Se iau in considerare caracieristici ale proprietatilor cat mai asimilabile proprietatii subiect, pentru a garanta ca vanzarile/ofertele comparbile reflecta actiunile cumparatorilor similar, Q Selectarea proprietatilor comparabile. In realizarea prezentului raport de evaluare, s-au folosit ca surse de informatii, ofertele de vanzare de terenuri similare din zona studiata existente in ziarele/revistele de specialitate, din paginile de web ale diferitelor companii imobiliare precumsi din baza de date proprie Proprietatile comparabile selectate sunt prezentate mai jos. https://www.imobiliare to/vanzare-terenuti-investitiv/iasi/miroslava/teren-investilii-de-vanzare- XEE7040227utm_spurce=imoradar?4 rodeuim _medigm=redirest2utm camnaign=imoradar?4 ro-vanzare-terenuri-miroslavasutm term=400000-0- - dmiobiliare ro. \ : a - Teren pentru Ostvoltare industria Mirotlave las! 460.000 € ee Pe et unzonopeores (SZ a were cs N Trimita tink unul prieten pe: fe nssunde mwat Î* hottewhanint - i , ABIZ PROPERTIES TEL.0215554249 RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nz.9, judetul lasi https://www imobiliare,to/vanzare-terenuri-investitii/iasi/miroslava/teren-investitii-de-vanzare- XEE70401 V?utm source=imoradar?4 rofrntm medium=redirect&utm campaion=imoradar24 ro-vanzare-terenuri-mirostavadeutm term=99000-N- | = imobitisre.ro O:-: Teren industria! de vanzare Mituslava. COMISION 0% 11 Em & Vrosc~ a tons -- '--Îfrkăr'-rîé "ated 452 PROPERTES (=) | 23 w = Trimite dinkul unul prieten pe: eee ge a wrens Fatah cca es | Bevis te te &: Ascundeanunt [7 Raporteszăanuri 4BIZ PROPERTIES TEL.0215554249 hitps://werw.imobiliare.ro/vanzare-teremuri-constructii/iasi/exterior-vest/teren-constructii-de-vanzare- 2 SO11 208 Tliste-64 16414 &listine=1 Spagina-listad imnidviz=40775 689 18 - = imobliiate.ro 0.. Teran 7600 mp, langa Dedernan Valea Lupulin m 281.200 € Î r ttt e SAT mete Rate e la 7 035 Rorfluns Bimulează credit s ST a = wly:, - eo F en ° PALACE REALESTATE (ED) Le ee pees EPS Q '%'; - -- . - E_'/ _, Trimite linkul unui prieten pe: Ez nae SS "SS? '2 r ID A dortooa Evia pair' D Ascundeanunt 1-* Raportează orunt CIPRIAN IVASCU 0723113030 p OI RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi Q Verificarea informatiilor pentru acuratetea acestora privind reflectarea unor situatii de piata nepartinitoare, astfel incat comparabilele utilizate sa fie cat mai credibile. Comparabilele au fost verificate prin apel telefonic, obtinandu-se informatii suplimentare in cazul unor comparabile si estimandu-se si un procent/nivel de negociere al ofertelor, in functie de discutiile Q Selectarea celei mai relevante unitati de comparalie de pe piata, astfel incat sa se poata defini si identifica un criteriu de comparatie, care sa explice comportamentul pietei (in cazul analizat criteriulanalizat este pretul total {euro}; @ Identificarea diferentelor dintre proprietatile comparabile si proprietatea subiect, in ceea ce priveste toate elementele de comparatie adecvate. S-au identificat anumite diferente intre proprietatile comparabile si proprietatea subiect, diferente care au fost specificate in cadrul grilei de comparatie. Trebuie precizat faptul ca, pentru toate comparabilele, s-a considerat ca dreptul de proprietate transmis este integral, iar conditiile de vanzare - plata cash/credit. © = Ajustarea pretului fiecarei proprietati comparabile pentru a egaliza diferentele dintre acestea si proprietatea subiect. Pentru a estima semnificatia relativa a diferentei dintre elemente s-au utilizat tehnici cantitative. Tehnicile cantitative sunt utilizate pentru a determina ajustarile cantitaive ale preturilor/ofertelor de vanzare. Acestea sunt aplicate sub forma de procentaj sau valoric. Analizele cantitative utilizate in cadrul estimarii valorii proprietatiii sublect au fost: analiza pe perechi de date, analiza ape grupe de date, analiza unor date secundare/suplimentare si ajustari aferente costului (pentru anumite elemente de comparatie). Ajustarile efectuate sunt prezentate in cadrul grilei de comparatie, prezentata mai GRILA DE PIATA TEREN 8 | ELEMENT DE COMPARATIE | PROPRIETATE | COMPARABILA 1 | COMPARABILA 2 COMPARABILA | | LOCALITATEA [ BRATULENI BRATULENI BRATULENI - DEDEMAN |__| DATA OFERTEI NOV.2023 NOV.2023 NOV.2023 NOV.2023 |__| SUPRAFATA - mp - 8051 10000 9000 7600 |__| PRET VANZARE - € - ee 200000 | 99000 281200 | 0 | TIP COMPARABILA In vederea verificarii ! comparabilelor, am la un nivel peste sunat la numerele de | la un nivel sub media } - oa. sone din telefon specificate in Zoe at Oe cauza pretului unitar | ta nivelul mediu de ue , cele tref anuntun de | _: , solicitat peste mayele | negociere ain zona, Explicatii ajustari vanzare si am obtinut paisa aa ve de tranzactionare ale | pentru tipul de urmatoarele , zone si disponibilitat | propretate - reducerilor anterioara , . , discount-uri: -15% - | deja.aplicate mai Adicate in Ci, 10% - C2 si - negoctere Ajustările sunt conforme marjei de negociere din piață. Se aplică ofertelor expuse spre vânzare si variază in functie de perioada expunerii pe piata, de abilitatile de negociere ale ambelor parti, precum si in functie de nivelul de tranzactionare si palierele valorice ale zonei. DREPTURI DE PROPRIETATE TRANSMISE / - Drepturi de proprietate transmise DEPLINE DEPLINE DEPLINE RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul tasi Pret ajustat 17 10 33 [estar -- 1 pi + TTTT S-au ajustat toate comparabilele cu -5% deoarece nu au Festrictii legale. Subiectul are drept de preemtiune, avand edificata o Oe cotomoe ee TTTTY |_| eesti ante - ] [Pretest Es [| cee 1 [ternal [vere tomate ] - fprtațsta 1 8 [ TTTRTI 8 Ț oo TTTT Conditii de piata | [Austere | Novzoza Ț PI N S r gatas TTTT Ț oonzţe TTTT [. ȚrocumrE ANE rr TTTT - SUPRAFATA m ] [Peta 7 [ TTSTI suprafata dintre comparabile si proprietatea subiect, Se aplica o ajustare de +/- 0.5% pentru fiecare 100 mp diferenta. De ex. : I ___ , corectie C1=0.5%*(10000-8051)/100=4%, ICI A ANA : - acs ca TER FRONT sTRADAL a TTTT RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Mirosiava, str.Basarabia nr.9, judetul tasi ACCES LA TEREN FRONT STRADAL (m) 40 100 40 Nu sunt necesare ajustari, deoarece sunt aproximativ egale - ACCES drum asfaltat drum asfaltat drum asfaltat drum asfaltat Nu sunt necesare ajustari L POSIBILITATI DE DEZVOLTARE/AVIZE/POT - ! Nu sunt necesare ajustari | | TOPOGRAFIE : - ! Nu sunt necesare ajustari ! EE -- CONSTRUCTII DEMOLABILE PE TEREN s CONSTRUCTII DEMOLABILE PE - TEREN LIBER LIBER LIBER r TTTT TŢ 1 ! Nu sunt necesare ajustari : | 8 | | UTILITATI DISPONIBILE Z UTILITATI Toate utiht_atile Toate utilitatile Toate utilitatile langa proprietate langa proprietate langa proprietate proprietate Nu sunt necesare ajustari e[ - * . 1. DESTINATIA (UTILIZARE TEREN) | CEA MAI BUNA UTILIZARE- INTRAVILAN INTRAVILAN INTRAVILAN destinatie legala permisa INTRAVILAN RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi Valoare Ajustare 0.00 0.00 0.00 rr 71 Te Ț LTSTI INDICATIE VALORICA TOTALA O indicatie a valorii de piata, a terenului intravilan cu suprafata de 8051 mp, situat in satul Bratuleni, str.Basarabiei nr.9, comuna Miroslava, este: Valoare Valoare Denumire activ de piata de piata TEREN §=8051 mp 1.400.556 281.785 RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ANALIZA REZULTATELOR Reconcilierea rezultatelor constituie analiza rezultatelor obtinute prin aplicarea abordărilor de evaluare pentru a ajunge la estimarea finala a valorii. Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare finala a valorii, funfamentata si semnificativa sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informaţii. Datele utilizate sunt autentice, pertinente, suficiente gi au fost obtinute din surse de incredere. La analiza gi reconcilierea valorilor s-au avut in vedere urmatoarele principii: M valoarea este o predictie Q valoarea este subiectivă Q evaluarea este o comparare, este orientarea spre piala Criteriile prin care s-a ajuns ia o estimare finală a valorii, funacantadamentata şi semnificativă sunt: adecvarea, precizia $i cantitatea de informatii. Asadar : EE PROPRIETATE IMOBILIARA Adecvarea unei abordari cu utilizarea propusa a evaluarii. Prin acest criteriu, evaluatorul judecă câlde pertinentă este fiecare metodă, scopului gi ufilizării evaluării. Adecvarea unei Adecvarea |metode, de reguiă,se referă direct ia tipui proprietăţii imobiliare gi viabilitatea pieţei. Avand in vedere tipul proprietatii (proprietate imobiliara de tip funciar} cea mai pretabila si adecvata abordare este prin piata. Precizia - se apreciaza acuratetea informatiilor si a ajustarilor efectuate pentru fiecare proprietate comparabila analizata. Precizia unei evaluari este măsurată de increderea evaluatorului in corectitudinea datelor, de calculele efectuate si de ajustarile aduse prejurilor de vânzare a proprietatilor comparabile. Din analiza de piata, acuratetea informatiilor privind inchirierile si chiriile este mai siaba si mai putin relevante decat in cazul vanzarilor, piata tranzactiilor find activa in zona analizata (piata fiind una a cumparatorului la momentul actual). Informatiile privind inchirierile sunt mai putin numeroase avand in vedere ca proprietatea evaluata este un teren si investitia intr-un asftel de imobil se face in general pentru a fi utilizat de catre proprietari (piata din Romania fiind caracterizata de procentul ridicat al proprietarilor de terenuri). Adecvarea şi precizia influențează calitatea şi relevanta rezultatelor unei metode. Ambele criterii au fost studiate in raportcu cantitatea informatillor Cantitatea de |evidențiate de o anumită tranzacţie comparabilă sau de o anumită metodă. In termeni informatii statistici, intervalul de încredere in care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informaţiile suplimentare disponibile. Luand in calcul criteriul adecvării, cea mai potrivilă metoda, având in vedere tipul de proprietate (proprietate imobiliara de tip funciar) si scopul evaluarii (tranzactionarea), este comparatia directa - analiza cantitativa din cadrul abordării prin piata. Această metodă indeplineste criteriul preciziei si criteriul cantitati si calității informatiilor. RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8651 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi CONCLUZIA ASUPRA VALORII Avand in vedere rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaiuare, relevanta acestora si informatiilede piata care au stat la baza aplicarii lor si pe de alta parte, scopul evaluarii si caracteristicile proprietatii imobiliare, precum si rationamentul profesional, valoarea estimata pentru proprietatea in discutie va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma abordarii prin piata. O indicatie a valorii de piata, este: Valoare Valoare Denumire activ de piata de piata TEREN S=8051 mp 1.400.556 | 281.785 Marcutanu Cristina Evaluator El, EPI, EBM ery, Vahl 20 r RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi o ee r V T T Z EST PELE ALF Reese es ea el ORY a S Pict Se Lee ER 5 EEIR Ş TTT a ey te aye ut CMe py sen nee even Te Coe Ai va +. , "4 oe if L VCS "a* (fe wb Tee OE wage tore fof kg ot - . - - B OER r Z- atom T tem -3 K vtela = LE ee ae ZU USR et FRRR SE SET SSERRCLA S E S etd ZŢ la gee EE TT =T T S Sane ek oe Vis SESE ern ic aT -0 - (n'a Teed Fang AY, eee bahar <a sa ly TI s OP IIR -L_; Peg E iE ie ENAR Z RR iE - ie che a Mee? e Î f*m SE '.\-._}„-.. L a 21 erste s a F Bie ss AT T , - fe Vite oe ETS oe 8 ate 9 11 = x OIR SE CEI NN Od a, , : 3 ae Hae. , U a ted Nurpreerefrcart: ADS - Wi T Vanes ) | i A , prt Etre de carpe fancied aay mere 7 - +* . , rT NIIE * mmm , 2 -. TE Ş R one L 2. wpe Oo flip le -,* SNAI i> - - and I'S 2H | 4. l'. we: MAE ag & ve wipe - d EPS 7 ot f 4 RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr.9, judetul lasi T Cuseo. ES ee Micnsigsd Ing seine Fars 9 te DE 9 AVANTES IEA OE - Sougle * RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 8051 mp, sat Bratuleni, comuna Miroslava, str.Basarabia nr 3, judetul lasi