Hotărâre Nr. 157

JUDETUL IASI COMUNA a uy MIROSLAVA ~S Consiliul Local HOTARAREA NR.157 privind concesionarea prin licitatie publică deschisă a terenului in suprafata de 30 m.p., situat in intravilanul conform Planului Urbanistic General al satului Miroslava, comuna Miroslava, judetul Iasi, amplasat in tarlaua 0, parcela 2047/10/3/1, cu număr cadastral 99429, apartinand domeniului public al comunei Consiliul Local al comunei Miroslava, judetul Iasi, intrunit in sedinté ordinară, in data de 27 iunie 2024, la convocarea primarului comunei Miroslava, judetul laşi. Având in vedere temeiurile juridice, respectiv prevederile: a) art.121 alin.(1) si alin.(2) din Constitutia României, republicata; b) art.3, art.4 din Carta europeana a autonomiei locale, adoptată la Strasbourg la 15 octombrie 1985, ratificată prin Legea nr. 199/1997; c) art.7 alin.(2) din Codul Civil, adoptat prin Legea nr.287/2009, cu modificările si completarile ulterioare; d) art.108 lit.b), art.129 alin.(1), alin.(2) iit.c), alin.(6) lit.a), art.302-art.331 coroborat cu art.362 alin.(3) din Ordonanta de Urgenté a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ, cu modilicările si completările ulterioare; e) art.5 alin.(1) lit.a), art-28 alin.(3) din Legea nr.273/2006 privind finantele publice locale, cu modificările $i completarile ulterioare; Cu respectarea prevederilor Legii nr.24/2000 privind normele de tehnica legislativa pentru claborarea actelor normative, cu moditicarile si completările ulterioare; Luând in considerare: -referatul de aprobare (ca instrument de prezentare si motivare a proiectului de hotarare), semnat de către inifiatorul proiectului de hotărâre. înregistrat sub nr.3062/12.06.2024: -raportul întocmit de către Birou investiții&achiziții publice-şef birou din cadrul aparatului de specialitate al primarului comunei Miroslava, judetul [asi si înregistrat sub nr.3063/12.06.2024; Ținând seama de: -Planul de amplasament si delimitare a imobilului-ieren in suprafață de 30 m.p., situat in intravilanul conform Planului Urbanistic General al satului Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi, amplasat in tarlaua 0, parcela 2047/10/3/1, cu număr cadastral 99429, Carte Funciară 99429; -Studiul de oportunitate, documentatia de atribuire si caietul de sarcini intocmite de către de catre Birou investitii&achizitii publice-sef birou din cadrul aparatului de specialitate al primarului comune Miroslava, judetul Iasi; -Raportul de evaluare imobiliară nr.2024074/10.06.2024, intocmit de către evaluator autorizat ANEVAR pentru terenul in suprafață de 30 m.p.. situat in intravilanul conform Pianului Urbanistic General al satului Miroslava, comuna Miroslava, judetul lagi, amplasat în tarlaua 0, parcela 2047/10/3/1, cu număr cadastral 99429, Carte Funciară 99429, apartinand domeniului public a} comunei, pentru amplasare chioşc/tarabă comercializare produse agricole, in care valoarea minima anuală a redevenței este stabilită la sunia de 478 de lei/an pentru îmireaga suprafta; Având in vedere ca, prin concesionarea terenului mai sus prezentat, se vor aduce venituri la bugetul local al comunei Miroslava prin plata redeventei stabilită in urma procedurii de licitatie publica deschisă, ja nivelul instituției fiind înregistrate solicitări in acest scop, Avand in vedere avizele comisiilor de specialitate organizate in cadrul Consiliului Local al comunei Mirosiava, UAT Comuna Mirosiava Loc. Mirosiava, Com. Miroslava, Jud. iaşi, CP: 707305 www. primaramirosiava ro Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 454046* Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@primaniamiroslava.ro JUDETUL IASI COMU N A sie v3 MIROSLAVA é Consiliul Local În conformitate cu: -prevederile Legii nr.52/2003 privind transparenţa decizională in administratia publica, cu modificările si completările ulterioare; -prevederile Legii nr.554/2004 privind contenciosul administrativ, cu modificările si completările ulterioare; In temeiul art.133 alin.(1), art.139 alin.(3) lit.g), art.196 alin.(1) lit.a) din Ordonanta de Urgenta nr.57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările si completarile ulterioare, Art.l.La data adoptării prezentei hotărâri, se aprobă Studiul de Oportunitate privind concesionarea prin licitatie publică a terenului in suprafaţă de 30 m.p., situat in intravilanul conform Planului Urbanistic General al satului Miroslava, comuna Miroslava, judetul Iasi, amplasat in tarlaua 0, parcela 2047/10/3/1, cu număr cadastral 99429, Carte Funciara 99429, apartindnd domeniului public al comunei Miroslava, conform Anexei nr.1 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.Z.5e aprobă concesionarea prin licitatie publică deschisă a terenului in suprafaţă de 30 m.p., situat in intravilanul conform Planului Urbanistic General al satului Miroslava, comuna Miroslava, judetul laşi, amplasat in tarlaua 0, parcela 2047/10/3/1, cu număr cadastral 99429, apartindnd domeniului public al comunei, pentru amplasare chioşc/tarabă comercializare produse agricole. Art.3.Se aprobă documentatia de atribuire si caietul de sarcini intocmite de către de către Birou investijii€achizitii publice-sef birou din cadrui aparatului de specialitate ai primarului comunei Miroslava, judetul Iasi pentru concesionarea terenului in suprafata de 30 m.p., situat in intravilanul conform Planului Urbanistic General al satului Miroslava, comuna Miroslava, judetul Iasi, amplasat in tarlaua 0, parcela 2047/10/3/1, cu număr cadastral 99429, Carte Funciară 99429, apartinand domeniului public al comunei Miroslava, conform Anexelor nr.2 şi nr.3 ce fac parte integrantă din prezenta Art.4.5e însuşeşte de către Consiliul Local al comunei Mirosiava raportul de evaluare imobiliară nr.2024074/10.06.2024, intocmit de către evaluator autorizat ANEVAR pentru terenul in suprafață de 30 m.p., situat in intravilanul conform Planului Urbanistic General al satului Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi, amplasat în tarlaua 0, parcela 2047/10/3/1, cu număr cadastral 99429, Carte Funciară 99429, apartinand domeniului public al comunei, conform Anexei nr.4, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre. . Art.5.Se aprobă durata contractului de concesiune de 10 ani, începând cu data semnării contractului de concesiune de către parti, cu posibilitatea prelungirii duratei prin act aditional, in condittile legit. Art.6.Se aprobă pretul de pornire la licitatie, reprezentând contravaloare redeventa, de 478 lei/an pentru intreaga suprafaţă de 30 m.p., pe baza raportului de evaluare prevăzut la art.3. Art.7.Se aprobă comisia de evaluare a ofertelor privind concesionarea prin licitatie publica deschisă privind imobilul mentionat la art.1, in următoarea componenta: -Burcuţă Elena- sef birou Investitii& Achizitii Publice-Unitatea Administrativ-Teritorială comuna Miroslava ; -Butiue Maria- consilier-compartiment financiar- contabil, buget, salarizare - Unitatea Administrativ-Teritorială comuna Miroslava ; \ UAT Comuna Mirostava Loc. Miroslava, Com. Miroslava, Jud. lagi, CP: 707305 www. primariamirosiava.ro Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@primariamirostava.ro JUDETUL IASI COMUNA Eb 3 MIROSLAVA ~ Consiliul Local -Manea Anisoara-consilier juridic-Birou investitii&achizitii publice-Unitatea Administrativ- Teritorială comuna Miroslava ; we iccesecesaeeeeeessesetesssteesseeseese" reprezentant D.G.R.F.P. Iasi ; -Tanasă Gheorghe -consilier local. Membri supleanti : -Frunză Florin -consilier local. -Stavarachi Razvan - consilier- compartiment financiar- contabil, buget, salarizare - Unitatea Administrativ-Teritorială comuna Miroslava. Art.8.Dreptul de concesiune se înscrie în cartea funciară de catre concesionar. Art.9.Se imputerniceste domnul Nité Dan, primar al comunei Miroslava, pentru a semna in numele si pe seama Unitatii Administrativ-Teritorială comuna Miroslava contractul de concesiune ce va fi incheiat ulterior conform legii. Art.10.(1) impotriva prezentei hotărâri, se poate formula plângere prealabilă in termen de 30 de zile de la data comunicării, in conformitate cu prevederile art.7 din Legea nr.554/2004 privind contenciosul-adininistrativ, cu modificările $i completările ulterioare. (2) Instanta competentă pentru solutionarea contestatiei formulată in conformitate cu prevederile art.11 din Legea nr.554/2004 privind contenciosul administrativ, cu modificarile şi completările ulterioare, este Tribunalul laşi-Secţia contencios administrativ si fiscal. Art.11.Prezenta hotărâre se va comunica, prin grija secretarului general al comunei, in termenul prevăzut de lege, domnului primar al comunei Miroslava-Nita Dan, Biroului achizitii publice&investitit: sef birou, consilier juridic si compartimentului achizitii publice, compartimentului patrimoniu, compartimentului cadastru&fond funciar, compartimentului urbanism din cadrul aparatului de specialitate al primarului comunei Miroslava, Institutiei Prefectului judetului laşi, iar un exemplar se va afişa la afişierul local si pe site-ul institutiei: www.primariamiroslava.ro: Monitorul Oficial Local, la sectiunea Hotararile autoritatii deliberative. Miroslava, astăzi, 27 mnie 2024 PRESEDINTE DE SEDINTA CONSILIER LOCAL : IFTIMIE GHEORGHITA ere z d a Contrasemnează pentru legalitate "éâ\ st eg) Secretar general al cgmunei Miroslava &*}%éé\o S "hy URSANU UAT Comuna Miroslava Loc. Miroslava, Com. Mirosiava, Jud. laşi, CP: 707305 www. primariamiroslava.ro Str. Constantin Langa, nr.93, Tel: 0232 295 680 Cod fiscal: 4540461 Fax: 0232 236 860, 0332 424 444 secretariat@primariamiroslava.ro drupta ash Ae H.C. lioloa Us. [s¥ 84.06 Lots DE EVALUARE intocmit pentru informarea beneficiarului in scopul initierii procedurii de concesionare/inchiriere _ IN TERS'ÎI:; a'f:'tţfâ\;LLAN SAT MIROSLAVA, " UNA MIROSLAVA, JUDET IASI | NC 99429, CF 99429/UAT Miroslava COM _ AU A he Beye. PEM fe iad ipceite. we . Mae Ee, pede Al PROPRIETAR COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PRIVAT CLIENT COMUNA MIROSLAVA = DOMENIUL PRIVAT UTILIZATOR DESEMNAT | COMUNA MIROSLAVA - DOMENIUL PRIVAT 10 iunie 2024 su a RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprefata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi SCRISOARE DE TRANSMITERE A RAPORTULUI DE EVALUARE Comuna MIROSLAVA Vă rog să aveţi amabilitatea de a primi raportul de evaluare conform Ordinului de incepere servicii de evaluare emis de Comuna Miroslava - Birou Achizitii Publice.. Obiectul raportului de evaluare ii reprezinta terenul intravilan in suprafata de 30 mp, situat pe in satul Miroslava, comuna Miroslava, avand numar cadastral 99429, inscris in Cartea Funciara 99429/UAT Miroslava, judetul lasi, care se afla in proprietatea comunei Miroslava - domeniul privat. Scopul raportului de evaluare i! reprezinta informarea beneficiarului, in vederea luarii deciziei de concesionare/inchiriere, in acest sens, estimandu-se valoarea de piata, redeventa anuala si chiria minima obtenabila. Valoarea de piata estimata in prezentul raport de evaluare, este valabila la data evaluarii adica, la data de 10.06.2024 si se aplica intregii proprietati evaluate, orice divizare sau dezmembrare a acesteia modificand aceste Inspectia imobilului s-a efectuat in data de 10.06.2024, in prezenta reprezentantului beneficiarului. Efaborarea evaluarii nu a fost influentata de nici un factor generat de obligatii materiale sau morale si nici un interes prezent sau de perspectiva al evaluatorului asupra bunului evaluat, Raportul de evaluare prezintă succint premisele, datele privind bunurile imobile şi analiza acestora, precum şi procesul in urma căruia au fost fundamentate opiniile evaluatorului. S-a evaluat dreptul de proprietate descris detaliat in cadrul raportului, având ca suport documentatia pusă la dispoziţie de proprietar (fara a se efectua investigaţii sau verificări suplimentare). in elaborarea raportului de evaluare au fost folosite abordarile considerate adecvate, pe baza tipului proprietatii, a criteriilor de selectare a valorii si a recomandarilor Standardelor de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România. Scrisoarea de transmitere este însoţită de raportul de evaluare întocmit la data de 10 iunie 2024, in forma scrisă. Data evaluării este 10 iunie 2024 si este data la care se aplică opinia asupra valorii. RAPORT DE EVALUARE TEREN Supraiata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi O indicatie a valorii de piata, a redeventei minime anuale si a chiriei lunare minime obtenabile, este: Valoare | Valoare Valoare Valoare Chiria Chirie , , de piata | depiata | redeventa | redeventa lunara lunara Denumire activ , , -lei- -€- anuala anuala lei- £- TEREN S=30mp | 11.944 | 2400 | 478 [| % | 40 | 38 | Cristina MARCUTANU Evaluator El, EPI, EBM (ig ROUTANU Ă EI ISTINĂ 2 Z VIEbf 2024 ~ ANZVAR * % Cursul de schimb Ja data de 10.06.2024 este 4.9765 lei/€ * Declar ca nu-mi asum raspunderea pentru pentru defectele ascunse, daca acestea sunt prezente la data inspectiei. * Delaliile privind metodologia de evaluare sunt prezentate in raportul de evaluare anexa * Valoarea nu este afectata de TVA * Valoarea include cotele pari indivize aferente spatiului si dreptul de a utiliza terenul * Valoarea este valabila in limita ipotezelor si conditiilor limitative si a celorialte considerente prezentate in cadrul rapartului # Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu %* Valoarea este subjectiva; valoarea este o predictie; Evaluarea esfe o indicatie asupra unei valari. RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Identificarea evaluatorulUi. 2... .. . ol eee e ee e a e CEI EER EAR TA EA FRRR TE TRATRR LTR ECETT ARR EE LAT RA E E R RR A Identificarea clientului si a oricaror utilizatori desemnati .. ccc ce ieecte e ti eee IRT IET E CEI EA BR O aER G7 Scopul IUCFAT . .. oo aicerie e a eaieeet eee ee eR AA EA RED EAR RRR RR ERR ARR A E E e A A NE Identificarea activului supus evaluaril..ii m e riieieeiiieerireireeiieeiti eee eee e eT EA e ORR E A e A Tipul VAIOTĂ ee eee c rrieeareeivt rr rr ERR CAE GRSRI AER E DEIAR DEIA DIRR FRR LED FREAE EA IEA PRRI AE DAR EDE FERARA IA RA OI A ARR AEE AA CE OAN OOOR a a Datta evaluarii . ... .ii r eee ee eee e a AA EE EDA DER E RR A EEI OA L AET APER ERR CEAȚELL EE AR OAA APR ATT LE LOT TSSDEREL EEI EA AR AEE ATR Data inspectiei si documentarea Necesara ..eiciiiirieicireiiraretiretettaaneete eee AE E REN EI TE RRR SE I9ER GE A AEE Natura si sursa informatiilor utilizate .. cee cccsseccsceeeesssescsescerscsnevscesecsseneesseseesansesessceeesseseeaaareseseseneuseseenaestensonerscaneastontecetets Restrictii de utilizare, difuzare si publiCare oc eee irceiei rr rr eeeT aE O IR EE ER E aRR a A a Ipoteze si ipoteze specialB ou... ie secsecsesessesscssessssssseesssseesesssssseasnssaessssneessssessssanesssisatsassiaasssessseassuseetsvecas DERR a OA OER NR Declaratie de conformitate cu SEV ..c.ccccssscsscsssssssssessssearsssacersscsrssecsusaesesecseseueceneasentassusnseesevacsneeesevsvecnuenavssessisasaueesanvinaaeiss Identificarea proprietatii.. eee ces seenesectse: casceeessseesceeceeecoeteacsaeeeenvensca: RN A A AE 8 RRR E RN EA EA SE EA ANA R EA Descrierea juridiCA ..eesecccecsssescecscsesseesseeeveesessouesssssoessessonseeseesuensausasessaesseateasscanesanseeneesstsnaseauessnsessesueseateracscncesterianensuseseteers ODSQrValli ..cssccsssssssssesessssssscssssssessscsvsssssseeassssussvsseassnessseeseessusvessussssesssaueasassneauaneeseasensasassasassesesenessscepsvasarecerateersaersnenaevinsenies Sarcini/servituti ce secesccsussecencescrsusesseessesecssesecseessurersuraessersacscnsansnversueeseessneerenaeesessersnsessueausecessnssassssssmsasanssnesssiaeresseuassieseness Utilizarea Actual... ees cececsesececsccessssessceseceansesscecnsssnesnareesenscoassaeesuaeessueeeeseacsceausausrssestevestnarecessssasseseresouessesenseueunassstssasessnsaces Date despre zona, acces, oras, vecinatati Si AMPlaSAre ow... seseesssesssecsesssessesssessscsssssessssssasssessssecssessesseesseaysenvensessveusursnesseses Descriere LOFON...ceccscsssesssccssessssssnssesssscsceyeossscaescessaycopesuansassnssesarssecarsosavsnsauseseceessuenesscddacsessusueaeescassneasavensseuessveussteseasesecautisenies Descriere COmstructic..secssccsssssesssssssssescssssssacsssessrsessssacsassesssssenssscestesssstdneeeieccessasserseessnsasaustensetesdessassrsneseseverstassssenersuesieseneneeiss Tip apartament.. ... emmeie-ei eee e reeieet ee ee EA ER OA AR AA ORR AA EA ERR E OER A p 8 PNSE A PR G N FIMISJC...scescsseeseestssessesseearsseescsssearssessesesseesssnteaescsssasessanessasutsussseseceserssessonessesscenssuesstenssitsseadaseeaeenssseseeasansoetecscessessenaeseessneseraeness InstalartiiMUtiltati ... ... ll rr ee eee z RRR RRR OI DEIA DAR IEAR TER TE AEERA DERR RRR PRR RA AEERR EA ES DADE FA RRR OI A a a Suprafete.. ... l . e r ereviivii 175 a IRT DEIAT EPA TAIE E ISEPAAGAPE EA PRR FRRR EEIR TRLA AR TRZI REN EDATR ILR IRR EDATR RRR RRR EER TRR A ARR ANE c Modificari - necanformitati ..-ieiericeerececrer at 4-f O4 ECE DNSL AEE TITI EEIR EO TE EA FR E IT ELESEA TE OA ELE LI REA PR FRR RRN A Generalitati ... .. ccc eee eee riceaai 484 CAN ODA ECET ADECE VEE LANER EA CE CEI AEE E EA E R N Piata imobiliara specifica proprietatii evaluale .. .. orimiriiriiie imieeieirire e eee Ra TE POR TET TE APET EE E EA AAR E E RN E EA A Prezentare generală ZOMA..ceccccccscesecsescssesessesessesescesessssessnscsassnenseasesesaeueseseauseeeeeaesceaesesieas OC PRT E II DE CIR ATR RI E AER A Analiza Ofertei ..i.iioiiiecereie e rinete a 1a 1RR EER a EER TE EE E RENR G TI EIA € Analiza COPEL... ees es cessecssessscnsssseesessessssssneeaeeessucsssssenssossnerssssesvesuselesseesaeaetasesessaeaeeaeaeensessassonetesssessnsssssaneessauenessessssennseneasarseds Echilibrul Piette)... ccesssscsssssssscecotssessesessesssseessenessssetisenesssssecssssessesaeessensensesessssnssvesaeeceneesseesastuastasssesseasonseneescoeesisssanessensssssesares Descrierea raportului de &valuare ..csscccesssssreressseressssauessuressussersansessevsssouscevasueusseasereuerevereususuaressuesauevsgsarausvensustsansssevaccessenee'> Cea mai buna utilizare (CMBU) ..iioceioee l eee eee ee e eee A AI aE E E EER EER EE EE ES IDAT a RR E A Evaluarea terenului luand in considerare cea mai buna utillizare stabililă. o.oo eee eee c ceiiiaera eeă ză eee ee 1a eee Abordari utiliZate oes cess ssensesssessnsnsesessusvsvsuscsnesenenssvevevssnausesseessuseessansessesesnsneuevasssusieneueneatevevevausanscssosessvaysasgsuuesavesstsseneseeateaeeseseees Abardarea prin pidta oe eeccesssesesssscessssnessesessseresssesesossrsssssesuearssssssesaeeessusssssnsarseseesaessseussareassossesssesaeaneassesasssseeassosssnessesssass Abordarea prin VOMit eee sceesessesessestesssneeseescsaestestesssussaecnsssssusenessesssengeavesesssnsecensesuessaeapensoneenssasaesesenssareassresssssesassesstassesestess RAPORT DE EVALUARE TEREN Suptatata = 30 mp. sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific faptul că afirmaţiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certific faptul că analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate $i condiţiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, find nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Sunt indeplinite cerintele de calificare profesional si am experienta in ceea ce priveşte localizarea şi categoria de proprietate care este evaluată. In plus, certific faptul că nu am nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea imobiliară care face subiectul prezentului raport de evaluare $i nici un interes sau influenta legată de partile implicate. Suma care imi revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatură cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul si nu este influenţată de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din România). Au fost iuați in calcul toti factorii care au influentaé asupra valorii obiectului evaluării si nu au fost omise in mod deliberat informatii care, dupa cunostinta mea, sunt corecte gi rezonabile pentru întocmirea prezentului raport. S-a tinut seama de prevederile legale, de preturile de comercializare a unor proprietăţi identice sau similare cu cele care fac obiectui prezentului raport, de cursui de schimb vaiuiar de referinia ia data evaluării, precum gi de starea reală a proprietatii evaluate la data efectuării inspectiei sila data evaluării. in elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semneaza mai jos. Prezentul raport se supune normelor precizate in Standardele de evaluare a bunurilor, editia 2022, emise de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania si poate fi expertizat (la cerere) si verificat ori de cate ori este necesar. Raporiul de evaluare este valabil numai prezentat in ansamblul sau, si doar pentru scopul precizat in el. Cristina MARCUTANU Evaluator El, EPI, EBM nator sue A Fd GISTNA ? F Ley Hgts a a Văbf 2024 oF * ANEVAR * LA e Pages deen, fete fae RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul fasi SINTEZA FVAI UARII Evaluator & QUANTA.MAC SRL - CUI 38732607, avand autorizatia de membru corporativ ANEVAR nr.0835, sediul social in municipiul lasi, str.lon Creanga nr.89, bl.C1, ap.14, judetul lasi, inregistrata la Oficiul Registrului Comertului de pe langa Tribunalul lasi sub nr.J22/136/2018 prin Q MARCUTANU CRISTINA - evaluator El, EPI si EBM, membru ANEVAR, legitimatia 17850, cu domiciliul fiscal in municipiul lasi, str.lon Creanga nr.99, bl.C1, ap.14, telefon 0720434721 Utilizatori & COMUNA MIROSLAVA - cu sediul in sat Miroslava, str. Constantin Langa nr.93, comuna desemnati Miroslava, judetul lasi, CUL 4540461 Obiectul evaluatii TIP PROPRIETATE ADRESA TEREN INTRAVILAN SAT MIROSLAVA, NC 99425, CF 99429/UAT Miroslava JUDET IASI Tipul proprietatii PROPRIETATE IMOBILIARA DE TIP FUNCIAR Scopul evaluarii Scopul prezentului raport de evaluare este informarea clientului in vederea initierii procedurii de concesionare/inchiriere Drepturile Dreptul de proprietate deplin, dobandit prin Hotararea Consiliului Local al Comunei Miroslava Tipul valorii Standardele de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEVAR, definesc valoarea de piata astfel : 'Valoarea de piatd reprezintă suma estimată peniru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, inire un cumparator hotarat si un vânzător hotărât, într-o tranzactie nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere." Valoarea de piață presupune un pret negociat pe o piaté deschisă si concurențială unde participanții actioneaza in med liber. Nu am avut in vedere vanzarea fortata. Valoarea exprimată ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash si integral in ipoteza unei tranzactii, fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing etc.). Chiria de piata este suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat, cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Valoarea drepturilor cedate de concedent este estimata ca o valoare diferită de valoarea de piata, baza de evaluare fiind valoarea de utilizare. Avand in vedere că valoarea proprietăţii concesionate este suma dintre valoarea dreptului de folosinţă cedat pe durata contractului si valoarea terminala, iar prima dintre cele două valori este diferita de valoarea de piaţă, baza de evaluare va fi valoarea de utilizare. In schimb, evaluarea drepturilor primite de concesionar se face in baza datelor de piaţă (veniturile obtenabile din exploatarea proprietatii} si deci pentru acesta baza de evaluare poate fi valoarea de piata. in art.17 din Legea nr.50/1991 se precizeaza ca: "Limita minima a pretului concesiunii se stabileste, dupa caz, prin hotarare a Consiliului judetean, a Consiliului General al municipiului Bucuresti sau a Consiliului local, astfel incat sa asigure recuperarea in 25 de ani a pretului de vanzare al terenului, in conditii de piata, la care se adauga costul lucrarilor de infrastructura aferente". Temei legal Standardele de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEV. *//_/\"' ' RAPORT DE EVALUARE TEREN Supratata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul tasi Abordari în ABORDAREA PRIN PIATA evaluare utilizate Data evaluarii 10 iunie 2024 Curs de schimb valutar la data 1€= 4.9765 lei Data raportului de 10 iunie 2024 Data inspectiei Inspectia terenului a fost efectuata de evaluator, în data de 10 iunie 2024, in prezenta clientului REZULTATUL O indicatie a valorii de piata, a redeventei minime anuale si a chiriei lunare minime obtenabile, este: Valoare | Valoare Valoare Valoare Chiria Chirie Denumire activ de piata | depiata | redeventa | redeventa lunara lunara -lei- -€- | anuala anuala -lei- £- TEREN S=30 mp 11944 | 2400 | 478 | 9 |. 40 | 8 | Cristina MARCUTANU Evaluator El, EPI, EBM is î ncmnw%% 5 .. GUSTINA R RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 36 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi 1. TERMENII DE REFERINTA Al EVALUARII Ideritiilcarea $i Prezenta evaluare este realizată de Marcutanu Cristina - evaluator El, EPI si EBM, membru titular competenta ANEVAR, legitimatia 17850, cu sediul social in municipiul lasi, str.I.Creanga nr.99, bl.C1, ap.14, judetul evaluatorului last, tel.0720434721, adresa email emarcutanu@gmail.com. Evaluatorul nu are nici o legatura de subordonare sau implicare importanta cu subiectul evaluarii sau cu clientul, menita sa influenteze intr-un fel sau altul valoarea justa. Asadar, evaluatorul poate oferi o evaluare obiectivă si impartiala. La data elaborării prezentului raport evaluatorul este autorizat, are competenta si abilitatile tehnice adecvate întocmirii acestuia, experienta şi cunostinte despre subiectul evaluării, despre piaţa pe care acesta se tranzacţionează si despre scopul evaluarii. in elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea niciunei alte persoane, Activitatea evaluatorului referitor la proprietatea evaluată se limitează strict la analiza sa, a utilizării ei si a pietei specifice, luând in considerare "calitățile" si "defectele" care dau imobilului o pozitie relativă intre cele din piata sa. Prestatia evaluatorului este limitată strict la clauzele contractului incheiat; aceasta nu include obligativitatea de a oferi in continuare consultanté sau mărturii în instanta relativ la proprietatea Identificarea Beneficiarul si proprietarul raportului de evaluare este COMUNA MIROSLAVA, care doreste sa cunoasca clientului sia valoarea de piata a imobilului aflat in patrimoniu. In acest scop, am incheiat contractul de presiari servicii oricaror utilizatori de evaluare. desemnati Uiilizatorii desemnati ai acestui raport de evaluare este: @ COMUNA MIROSLAVA In conformitate cu contraciul si datele inregistrate in baza de date proprie a evaluatorului, prezentul raport de evaluare se adresează exclusiv clientului si contine informații adecvate doar necesitatilor lui. Identificarea Activul supus evaluarii este o proprietate imobiliara funciara de tip teren intravilan, cu suprafata de 30 activelorisupuse - Pp, situat in comuna Miroslava, sat Miroslava, judetul lasi. evaluarii Dreptul de proprietate supus evaluarii este drept de proprietate deplin, dobandit prin Hotararea Consiliului Local al Comunei Mireslava. Evaluarea s-a facut in ipoteza LIBER DE SARCINI, Scopul evaluarii Evaluarea s-a realizat in scopul informarii clientului in vederea initierii procedurii de concesionare/inchiriere. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decat cel declarat; evaluatorul nu isi asumă responsabilitatea niciodată si in nicio altă circumstanță sau context fh care raportul de evaluare ar putea fi utilizat. Tipul valorii Standardele de evaluare a bunurilor editia 2022, emise de ANEVAR, definesc valoarea de piata astfel : "Valoarea de piata reprezintă suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, intre un cumparator hotarat și un vânzător hotarat, intr-o tranzactie nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat si fn care partile au actionat fiecare in cunostinté de cauză, prudent si fara constrangere." Valoarea de piață presupune un pret negociat pe o piață deschisă si concurentiala unde participanții actioneaza in mod liber. Nu am avut in vedere vânzărea fortata. Valoarea exprimată ca opinie in prezentul raport reprezinté suma care urmează a fi platité, cash si integral in ipoteza unei tranzactii, fara a lua in calcul conditii de plată deosebite (rate, leasing etc.). Chiria de piata este suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat, cu uze-de inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in/.aé\; =il".'e'3-„aş.li:ăct_ipnat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. va acon RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Valoarea drepturilor cedate de concedent este estimata ca o valoare diferită de valoarea de piaţă, baza de evaluare fiind valoarea de utilizare, Avand in vedere că valoarea proprietatii concesionate este suma dintre valoarea dreptului de folosinta cedat pe durata contractului si valoarea terminală, iar prima dintre cele două valori este diferită de valoarea de piaţă, baza de evaluare va fi valoarea de utilizare. In schimb, evafuarea drepturilor primite de concesionar se face in baza datelor de piata (veniturile obtenabile din exploatarea proprietatii) si deci pentru acesta baza de evaluare poate fi valoarea de piala. In art.17 din Legea nr.50/1991 se precizeaza ca: "Limita minima a pretului concesiunii se stabileste, dupa caz, prin hotarare a Consiliului judetean, a Consiliului General al municipiului Bucuresti sau a Consiliului local, astfel incat sa asigure recuperarea in 25 de ani a pretului de vanzare al terenului, in conditii de piata, la care se adauga costul lucrarilor de infrastructura aferente". Data evaluarii Data raportului de Data inspectiei Curs valutar Natura si In vederea intocmirii acestui raport de evaluare, evaluatorul a avut acces la : amploarea Qcu ocazia inspectiei proprietatii evaluate, a fost asigurat accesul si au fost vizualizate activitatilor componentele acesteia, cu exceptia partilor care, prin natura lor, sunt ascunse sau ne-vizibile. Orice evaluatorului si neconcordante aparute din acest motiv impun reanalizarea evaluarii si daca este cazul a cuantificării oricare limitari Valorice a diferențelor; . ve î + ae , @in vederea documentării si colectarii datelor despre vecinătate si zona, precum si a celor ale acestora despre localitate, evaluatorul a avut acces la toate informatiile relevante @ in realizarea analizelor, judecatilor si calculelor din prezentul raport, evaluatorul a avut acces fa toate informatiile retevante necesare. Restrictii documentare Nu am avut la dispozitie urmatoarele documente : @ Extras de carte funciara. Inspectia proprietatii Inspectia a fost efectuată de catre evaluator autorizat - Marcutanu Cristina, la data de 10.06.2024, impreuna cu reprezentantul clientului. Fotografiile ataşate reprezinta situatia de la data inspectiei curente. Inspectia s-a efectuat pe baza extrasului de carte funciara primit si a celorlalte documente avute la dispozitie. Au fost preluate informații referitoare la proprietate (la istoricul ei, la situatie juridica si corelarea datelor juridice si scriptice cu cele faptice, [a vecinatati, acces), au fost analizate toate documentele avute la dispozitie, etc. Alte documente solicitate dupa efectuarea inspectiei W NUESTE CAZUL. Concluzii ale documentării In cele de mai sus s-a precizat natura documentării, tipul documentelor existente si diligentele efectuate pentru a complete setul de informatii ce stau la baza evaluarii. Documentatia avuta la dispozitie si amploarea investigatiilor realizate se considera a avea un grad de suficienta rezonabil pentru realizarea evaluării. Q in cadrul capitolului de mai jos sunt prezentate detaliat documentele avute la dispozitie, natura informatiilor utilizate cât si sursele acestora. A yaaa DS, RAPORT DE EVALUARE TEREN Supratata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Mirosiava, judetul lasi Restrictii de Prezentul raport de evaluare, in totalitate sau parti din acesta, sau orice referire la continutul sau nu pot fi utilizare, difuzare folosite sau incluse intr-un document publicat, circulara sau lucrare si nici publicate fara acordul scris si sau publicare prealabil al evaluatorului, cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa apara. Orice reproducere este nula de drept si de fapt si recomandam sa nu fie luata in consideratie. Responsabilitatea Evaluatoru! a realizat prezentul raport cu competenta si avand cunostintele necesare si nu accepta fata de terti responsabilitatea pentru acesia si concluziile sale decat fata de beneficiar; Evaluatorul nu accepta nici o alta responsabilitate fata de o terta persoana, in nici o circumstanta; Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanta ulterioară sau să depună mărturie in instanta, in afara cazului cand aceasta a fost convenită, scris si in prealabil. Declararea conformitatii evaluarii cu SEV Standardele Q SEV 100 - Cadru general (IVS - Cadru general) - pentru definiţiile si conceptele pe care se bazează generale acest raport Q SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluării (IVS 101) in acord cu prevederile Q SEV 102 -Implementare (IVS 102) Q SEV 103 - Raportare (IVS 103). Standardele & SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230) - obiectul raportului de evaluare fiind o pentru active proprietate imobiliara G SEV 101 - Termenii de referinté ai evaluării - conform prevederilor contractuale si a instructiunilor evaluării, acolo unde a fost necesară abaterea de ta standardele enumerate mai sus, s-au enuntat ipoteze speciale semnificative, care au fost asumate de către destinatarul raportului de evaluare, si au devenit parte integranta din instructiunile evaluării & Orice valori estimate in prezentul raport se aplica proprietatii imobiliare ca intreg; & Divizarea sau distribuirea valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului- cand o asemenea alocare a fost prevazuta in report; P Valorile prezentate in acest raport nu ot fi folosite in legatura cu alta evaluare sau pentru alte scopuri decat cele mentionate. Tipul raportului Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, intocmit in conformitate cu SEV 103 si cuprinde, pe de evaluare lângă termenii de referinfa, descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor si judecatilor relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicatia asupra valorii raportate. Acolo unde au fost necesare excluderi sau abateri de la respectivul Standard, s-au enuntat ipoteze speciale. Raportul de evaluare este supus verificarii conform Standardului de evaluare SEV 400-Verificarea evaluarii. Verificările evaluarilor pot fi realizate numai de către evaluator autorizaţi persoane fizice care detin specializarea Verificarea evaluării (VE), dovedita cu parafa de verificator, conform legislaţiei aplicabile in Romania, pe care îi vom numi in continuare Verificatori sau de catre evaluatori autorizati persoane juridice care semnează certificarea din raportul de verificare împreună cu evaluatorii persoane fizice care defin specializarea VE si care au participat la elaborarea acestuia. Modificari ale termenilor de wax Nu a fost cazul referinta ai 2. PREZENTAREA DATELOR Procedura de Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piala asa cum a fost ea definita mai sus. evaluare Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: : RAPORT DE EVALUARE TEREN Supratata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetui lasi (etapele @ documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului; percurse) @ inspecţia bunurilor imobile si mobile, in măsura in care au fost puse la dispozitie de solicitant; Q stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; C selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; & deducerea gi estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se tind seama la derularea tranzactiel; @ analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării: Q aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii si fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodologia de lucru, adoptate de catre ANEVAR. identificarea Activul supus evaluarii este o proprietate imobiliara funciara de tp ieren intravilan, situat in comuna Miroslava, activelor sat Miroslava, judetul lasi, si are urmatoarele caracteristici : folosinta -mp- cadastrala amplasamentului INTRAVILAN CF 99429/UAT Nu sunt este Miroslava imprejmuit Dreptul de proprietate supus evaluarii este drept de proprietate deplin, dobandit prin Hotararea Consiliului Local al Comunei Miroslava. Evaluarea s-a facut in ipoteza LIBER DE SARCINI. Dreptul de proprietate asupra unui bun mobil este cel mai deplin drept real care conferă titularului sau toate Descrierea cele trei atribute, adică posesia, felosinta si dispozitia. Cele trei tipuri de bază ale dreptului asupra eee proprietății imobiliare sunt: a juridica [ Tip de drept Elemente definitorii ale dreptului OBSERVATII E R | conformSEV . _ Drop deplin asupra unui Tituiarul, in virtutea acestui drept este | Drepiu! de proprietate ! pun imobil feren, indreptatit să exercite singur toate prerogativele | supus evaluarii este constructie) definit conferite de acest drept (posesia, folosinta si | crept de proprietate dispozitia) si, totodata, este indreptatit să | deplin, dobandit | ,dezmembreze" dreptul său de proprietate prin | conform documentelor consimtirea ca anumite prerogative să fie | puse la dispozitie de exercilate de alte persoane, ca drepturi reale, | client. ee dezmembrăminte ale dreptului de proprietate Drept derivat | Acest drept este rezultatul unor manifestari de NU ESTE CAZUL (dezmembrământ) care | voință dintre proprietarul deplin (nudul conferă titularului doar unul | proprietar) si un tert căruia i se incredinteaza sau două dintre atributele | posesia si folosința bunului. Aceste drepturi, dreptuiul ce proprietale | care pot fi închiriere, superficie, uzufruct, uz, (posesia si folosinta) in baza | administrare, au un caracter temporar, iar unele unor înțelegeri, ceea ce implica | dintre ele pot fi, conform intelegerii dintre parti, folosinta unui bun imobil (ieren, | delegate altor persoane {de exemplu, constructie) sau edificarea unei | subînchirierea) construcții pe terenul altuia Dreptul de servitute Reprezintă o sarcina impusă asupra unui fond NU ESTE CAZUL (teren) pentru utilitatea unui fond invecinat care apartine unui alt proprietar. De exemplu, dreptul proprietarului unui teren infundat (fondul dominant) de a trece peste terenurile invecinate (fonduri aservite) pentru a ajunge la o cale publica reprezintă o servitute In concluzie, COMUNA MIROSLAVA, a intrat in fapt si in drept in stapanirea imobilului conform documentelor mai sus-mentionate si are dreptul deplin asupra acestui teren. eae Rs Identificare activelor. Identificare cadastrala si faptică. [oom * RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Cu ocazia inspectiei efectuate in data de 10 iunie 2024, impreuna cu reprezentantul clientului, am constatat ca imobilut este situat in sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi. Pe baza numerelor cadastrale, identificarea proprietatii a putut fi efectuata suplimentar, pe site-ul ANCPI. Rangul Satul Miroslava este de importanta locala, cu influenta potentiala la nivel judetean, fiind localitate de rang IV, localitatii conform art. 2 (2) din Legea nr.351 din 6 iulie 2001 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului najional - Sectiunea a IV-a Releaua de locailitati, publicata in M.Of.nr. nr. 408/24 iul. 2001. Descrierea - . . RINA ANIN , ret zonei de Zona in care este amplasată proprietatea este una rezidentiala, fiind situata alaturi de alte proprietati imobiliare acelasi tip, din intravilanul localitatii Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi. Descrierea accesului 9N -o De ac rend nina we - ee * Coordonate GPS 47 1213886,27 5542199 e . Accesul fa teren se face din strada asfaltata, cu auto sau pietopal-*2:7,3>, RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 30 inp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Desrrierea Terenul este situat in intravilanul satului Miroslava, judetul lasi si are urmatoarele caracteristici terenurilor W suprafață adecvată utilizării curente; @ suprafata terenului este 30 mp. & este neimprejmuit Q are forma regulata, dreptunghiulara Q nuse cunoaste POT si CUT, deoarece nu am avut la dispozitie certificatul de urbanism @ nu exista constructil edificate pe acest teren Q nu are amenajari, ameliarari, imbunatatiri, extinderi, racorduri si accesorti, toate lucrarile necesare construirii de case @ are acces la strada, la reteaua de telefonie, gaz, apa, canalizare si electricitate Q nueste traversat (la suprafata sau subteran) de conducte magistrale (apa, gaz metan, petrol, etc.), de retele de electricitate sau pentru alte utilitati publice, @ nu se afla in zona protejata, zona de interes archeologic sau rezervatie naturala @ nu face parte din categoria monumentelor istorice sau a bunurilor de patrimoniu cultural, neexistand niciun impediment care sa afecteze transmisiunea deplinei proprietati sau a stapanirii neingradite si fotosirii, @ proprietarul declara ca imobilul nu a facut obiectul constituirii vreunui dezmembramant al dreptului de proprietate (uzufruct, uz, servitute, superficie, etc). Descrierea Proprietatea imobiliara este situate in sat Miroslava, comuna Mireslava, judetul lasi. zonei Comuna Miroslava este situată in partea centrală a judetului laşi, in nordul Podişului Bârladului, fiind plasata la Analiza datelor limita sud- vestică a Municipiului lagi, la 47"08' latitudine nordică si 27°29' longitudine estică, despre zona si |Miroslava este situată la 30 km de Raul Prut (limita estică a judetului), pe care se află frontiera Uniunii vecinatatl Europene si granita dintre Romania si Republica Moldova. Fata de limita vestică a judetului, comuna Miroslava se află la 40 km fata de limita vestică, 25 km fata de limita sudică. Comuna Miroslava (reşedinţa de comună) este situata la a distanţă de aproximativ 7 km de Gara laşi. Accesul feroviar poate fi asigurat, de asemenea, si prin intermediul Gării Letcani, situată la o distant& de aproximativ 14 km de satul Miroslava. In ceea ce priveşte accesul prin intermediul căilor aeriene, comuna Miroslava se află la o distanta de circa 15 km de Aeroportul international lagi. Concluziile Avantaje: analizei zonei si @ zona metropolitana, rezidentiala vecinătății: @ acces auto Dezavantaje @ zonacu "concurenta" crescuta pe utilizări similare cu proprietatea evaluate APRECIERE GENERALA Situarea imobilului evaluat in zona si vecinatatea analizată reprezintă un oarecare avantaj pentru acesta, influenta asupra valorii sale de piata find pozitiva Descrierea Pe teren nu se afla edificate cladiri. constructiilor Identificarea eventualelor In evaluare nu sunt incluse bunuri mobile sau elemente care sa fie asimilabile bunurilor mobile. bunuri mobile Identificarea ee eat Cu ocazia inspectiei nu au fost identificate componente non-imobiliare. 4 RED RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi @ extinderea retelei de energie electrică & realizarea de centrale fotovoltaice: Primărie, la sala de sport si la ferma Uricani & construirea unui pod peste Bahlui pentru acces la Parcul Industrial II iets enchiliat: In vederea identificarii pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepând cu tipul specitica proprietatii. proprietatii Aceasta este o proprietate imobiliara de tip funciar, situata in intravilanul satului Miroslava, comuna evaluate Miroslava, judetul lasi - zona metropolitana. Acest tip de proprietate este atractiv pentru o serie de potentiali utilizatori, in general persoane fizice cu venituri peste medii. Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare de tip funciar o piata a carei arie geografica se poate defini ca fiind zona limitrofa a satului Miroslava. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economica la nivel local, comportamentul participantilor la piata, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. Zona este o zona cu caracter residential si agricol vecinatatile reprezentand atat proprietati rezidentiale de tip case de locuit, proprietati comerciale de tip magazine, precum si terenuri agricole. Riscurile Riscul creditarii evaluarii Este dat de îngreunarea accesului la creditare, fenomen favorizat de rata somajului, scăderea venituriior populaţiei si firmelor precum şi de cresterea impozitelor si taxelor. Acest fapt conduce la scăderea numărului de tranzaclii cat si a preturilor de tranzacţionare, Riscul de valorificare Caracteristica de piaţă mediu existe pe acest segment va ingreuna un eventual existen de valorificare al acestei proprietali. Alte posibile impacturi ale unor evenimente previzibile la data evaluării asupra valorii garantiei existe din continuarea posibilă a actualei evolutii descendente a pietei imobiliare a spatiilor comerciale si de birouri. . Aceste tipuri de riscuri existent afectează factorul valorii „puterea de cumparare", contribuind fa situarea pietei existent a proprietăţii in poziţia de piaţă a cumpărătorilor, concluzie sustinuta si prin prezentatea aspectelor legate de cerere $i oferta de mai sus. Activitatea curenta si tendinţele pieţei relevante: @ Piata cumpărătorilor, slab existe, cu numar de tranzactii in scădere @ Dezechilibru usor in favoarea OFERTEI QG Dezvoltarea pietei rezidentiale, in special pentru imobilele noi @ Cresterea preturilor la carburanti, energie electrica si gaze natural conduc la cresterea materialelor de constructii, implicit la cresterea imobilelor & Creditarea in scadere pentru achizitionarea de existent vechi REZULTA: posibilitatea cresterii preturilor si chiriei. Vandabilitatea curenta a proprietatii se situeaza, in opinia noastra, uşor la nivelul pietei, fara o diferentiere pozitivă sau existent. Probabilitatea mentinerii acesteia in viitor este medie, Fapte curente Piata imobiliară din Miroslava, judetul lași, poate varia in functie de mai multi factori, inclusiv cererea si oferta de proprietati rezidentiale si comerciale, infrastructura locală, dezvoltarea economica si tendintele generale din piata imobiliara din regiune. Zona Mirosiava este cea mai cunoscuta zona de locuit din punct de vedere al dezvoltarilor imobiliare mari din lasi. Situata in centrul judetului lasi, la nord de podisul Bartadului si pe malul drept al raului Bahlui, se invecineaza cu municipiului lasi in sud-vest. Infrastructura dezvoltata, cu soseaua de centura a lasului care o strabate - DN28D, ce se intersecteaza in cu soseaua DJ248A, comuna Miroslava a beneficiat de o dezvoltare spectacuioasa in ultimii 10 ani. Chiar si asa, desi ultra populata, se bucura de prezenta unui cadru natural important - Padurea Uricani, ce este considerata arie protejata foriestiera pentru exemplarele de arbori deosebiti pe care ii detine: gorun, stejar pedunculat si tei argintiu. - Zona Miroslava este foarte atractiva in cautarile clientilor ce vor sa achizition e imobilgîm-işşjş eoarece ofera o RAPORT DE EVALUARE TEREN Supratata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Mirostava, judetul lasi varietate intre locuite de tip apartament, dar si case si vile, fiind practic lipita ca si granite de municipiul lasi. Asadar, plaja vasta de nevoi locative ale clientilor interesati de piata imobiliara din tasi, poate fi acoperita cu brio de oferte imobiliare disponibile la vanzare in zona Miroslava. Piata imobiliara din zona Miroslava ofera o posibilitati fara precedent de achizitie, datorita diversitatii tipurilor de imobile disponibile in piata imobiliara din aceasta zona. Aici poli achizitiona o varietate de apartamente, case si terenuri, atat revanzari de la persoana fizica si cat si in complexe rezidentiale nou construite. Zona Miroslava a beneficiat de o explozie de proiecte imobiliare care s-au dezvoltat, in ultimii 10 ani, transformandu-se intr-o zona cu un mix echilibrat de spatii locative, de toate tipurile si dimensiunile. Olertele imobiliare aduc diversitate clientilor potentiali cumparatori, intr-un cadru natural deosebit, avand posibilitatea sa investeasca in acesta zona atat intr-un apartament, cat sf intr-o casa sau teren. Raportul calitate - pret a clasat zona Miroslava intr-o zona preferata de achizitie in proiecte imobiliare noi, fiind in topul preferintelor clientilor. Cu bugete rezonabiie poti investi in proiecte imobiliare coerente, ce ofera facilitati locuitorilor, pentru a fi intr-adevar un beneficiu in viata locuitorilor zonei. Daca doresti liniste si natura, dar in acelasi timp sa fii aproape de tot ceea ce iti este necesar, fie ca puncte de interes, fie ca retea de servicii, atunci zona Miroslava poate fi o varianta buna de investitie in imobiliare. : Dezvoltarea imobiliara din zona a adus in comuna Miroslava investitii importante in infrastructura social - economica din partea agentilor economici publici si privati. Dezvoltarea imobiliara facuta cu responsabilitate de catre dezvoltatorii din zona au adus noi beneficii extra locuitorilor ei, infrastructura rutiera buna, complexe comerciale importante, scoli si gradinite private, retea de servicii private. Amintim conceptul Family Market by lulius Grup, un concept nou comercial in lasi, ce este plasat in comuna Miroslava si care a atrac cu prezenté sa agenti economici important privati nationali si international. Alte elemente care pot sta la baza luarii deciziei de a face investitii in comuna Miroslava, sunt: & Infrastructura rutiera buna, cu doua benzi pe sensul de mers: DN248 & Supermarketuri, scali, gradinite publice si private: Family & Farmacii ' @ parcuri de agrement peritru petrecerea timpului liber @ transport in comun Autobuz: 23 fe 7km distanta fata de Palas Mall lasi. Zona Miroslava se invecineaza cu zone ca CUG, Galata ce face din acesta un cartier bine plasat si foarte bine pozitionat pentru locuitorii lui, chiar daca ofera liniste si este ferit de agitatia zonei urbane, chiar daca este in stransa legatura cu vibratia orasului. Proiecte imobiliare prezente in zona Miroslava: Spatii locative de tip apartamente sunt listate ca oferte in categoria ansambluri rezidentiale in site-ul oficial ai agentiei imobiliare Inter Imobiliare, regasind aici cu precadere, oferte imobiliare aflate la revanzare, direct de la persoane fizice. Insa, pe zona de case si vile noi, avem o multitudine de variante cu predare in viitor. Detaliile pentru fiecare oferta in parte din zona Mirostava le veti gasi mentionate la fiecare listare in parte. Intre proiectele rezidentiale noi, cu spatii locative disponibile la vanzare, mentionam: Green Garden Residence 3: reprezinta un amplu ansamblu rezidential de vile individuale. Fiecare vila are o suprafata de 117mp, ce este desfasurata pe doua niveluri ( parter si etaj), si este compartimentata astfel: 3 dormitoare, bucatarie, living, 2 bai, 1 balcon si 2 terase. De asemenea fiecare vila are in proprietate si o suprafata de aprox 400mp de teren in cota exclusiva. La Plop Residence: reprezinta un amplu proiect de case in Miroslava cu acces direct din Sos. lasi - Voinesti. Intreg complexul residential este compus din 30 de case noi complet finisate, racordate la toate utilitatile { electricitate, gaz, apa, fosa septica), acces privat betonat, acest lucru facandu-le usor accesibile. Smart House: Ansamblul este localizat in Mirostava - Valea Ursului, cu acces asfattat si face parte dintr-un proiect rezidential de 25 de case noi. Ansamblul rezidential este amplasat la 2 km de soseaua de centura si 9 km de zona Palas - Podu Ros, cu vedere spre padurea Uricani. NEK Residence: cuprinde in total 36 de case, situate in zona Vorovesti, pe soseaua lasi - Voinesti. Recent reabilitata, soseaua se afla la doar 200 metri de cartier. Accesul spre punctele de interes ale orasului se face rapid, atat cu masina, cat si cu mijloacele de transport in comun. In plus, curtea-efera un cadru perfect pentru relaxare in zilele calduroase, dar si un loc de joaca pentru cei mici, ca ei'$a descopere o particica din RAPORT DE EVALUARE TEREN Suplafata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Cartierul Vienez: Nou complex de 60 de case din Valea Ursului - Vorovesti. Accesul spre punctele de interes ale orasului se face rapid, atat cu masina, cat si cu mijloacele de transport in comun. In plus, curtea ofera un cadru perfect pentru relaxare in zilele calduroase, dar si un loc de joaca pentru cei mici, in care ei sa descopere o particica din natura. Zorilor Residence: vei gasi un complex exclusivist format din 5 vite individuale, foarte aproape de strada principala, racordate la toate utilitatile orasului (apa de la reteaua orasului, gaz, curent electric si canalizare oras), compusa din living spatios, 3 dormitoare, bucatarie, dressing si terasa incalzita cu incalzire in pardoseala. Algina Residence: Aflat intr-un loc ferit de agiomeratia urbana, cu acces facil la strada asfaltata. Cartierul este format din 30 de vile unifamiliale, ce ofera potentialilor cumparatori conditii deosebite de locuit: finisaje de cea mai buna calitate, teren generos, cu parcare pentru 2 masini si un stil arhitectural care pune in valoare fiecare vila. Analiza cererii © Cererea pentru un bun sau serviciu este existe de utilitate si este afectată de raritate. Cererea mai este influentata si de dorință si de forțele care creează si stimulează dorinta. Desi atractia oamenilor pentru diferite lucruri ar putea fi nelimitata, dorința este restrictionaté de puterea efectiva de cumpărare. De exemplu, imposibilitatea de a cumpăra bunuri scumpe va afecta in sens negativ cererea pentru astfel de bunuri. Factorii care influenteaza cererea sunt: @ Locaţia - proprietatea analizată este într-o zona rezidențială. Atuul proprietăţii analizate este că se află in zona centrala a locaiitatii, G Procentajul de proprietari si chiriaşi - proprietăţile noi din zona analizată sunt libere in mare parte. D Raritatea afecteaza atractivitatea zonei: distanta fata de proprietatile vecine (influenta pozitiva) Concluzii privind Cererea solvabila existenta pentru acest tip de proprietaie: & Cererea pentru cumpărare - cererea solvabila inregistreaza o constanta încurajata de veniturile populației si existenta programelor de finantare bancară, chiar dacă necesită un avans mai mare: & Cererea pentru inchiriere - există cerere deoarece in ultimii ani s-a format un trend de închiriere de case dé către persoanele cu venituri mari. Persoanele care dau spre inchiriere aceste existent sunt cele care au investit in imobiliare si obtin venituri din chirii. @ Potenţialii cumpărători - cererea solvabila vine in principal din partea persoanelor fizice cu venituri mari, care au o functie de conducere sau joburi bine cotate, persoanele intoase din străinătate dar Sf cei cu venituri medii care pot accesa un credit imobiliar. Q Disponibilitatea facilitatilor, in zona se regăsesc magazine-supermarketuri, unitati de invatamant, cabinet medicale private, parcuri de joacă $i mijloace de transport; Q Standarde de calitate: in principal sunt cautate case noi, dar nici cele cu cativa ani vechime nu sunt de dat la o parte, deoarece sunt renovate aproape complet marea majoritate. RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Analiza ofertei entry analizarea ofertei, a fost necesară inventarierea proprietafilor care intră in competitie cu proprietatea existent. Proprietatile competitive cuprind pe cele deja existente şi cladirile aflate in constructie care vor intra Oferta unui bun sau serviciu este influentaté de utilitate si limitată de raritate, iar dorinta afectează disponibilitatea. Terenul este un bun limitat, iar terenul aflat într-o zonă destinată unei anumite folosinte poate reprezenta o oferta insuficientă daca perceptia privind necesitatea lui se accentuează. C putere de cumparare redusă va crea o presiune asupra ofertei. Daca puterea de cumpărare creste, oferta unui bun sau serviciu existent rar se deschide si se creează o cerere datorată pietei, existen va duce la cresterea ofertei. Daiele au fost culese prin diferite modalitati: Q Inspectarea in teren; @ Consultarea autorizatiilor de construire (emise sau in baza cărora se construieşte), ptanurilor urbanistice si rapoartelor privind zonele competitive: & Discuţii cu cei implicati în dezvoitarea gi intocmirea planurilor oraşului; Factorii cheie luati in considerare, in vederea analizării ofertei privind proprietatile aflate in competitie, sunt prezentati mai jos: @ Cantitatea si calitatea proprietatilor competitive de pe piata (stocul disponibil); @ Volumut noiior constructii (competitive si complementare) - proiecte autorizate de construire aflate in derulare; Q Pretul si disponibilitatea terenului liber (neocupat): @ Costurile de constructie si dezvoltare: Q Proprietatile oferite aflate pe piafa (existente si nou construite); @ Ocuparea de catre existent | fata de ocuparea de către chiriasi; ae. B Cauzele gi numărui locurilor neocupate; @ Conversia spre utilizări alternative: @ Conditiite si circumstantele economice existen: B Disponibilitatea de Împrumuturi si finantari pentru constructie; & Impactul standardelor de constructie, al reglementărilor locale privind zonarea $i a aitor reglementări privind voiumul si costurile construcțiilor. Relatia dintre Teoretic, oferta si cererea de proprietati imobiliare se îndreaptă către un echilibru pe o perioada lunga de timp. cerere si oferta Totuşi, acest punct de echilibru este rar atins. In cazul anumitor pieţe, cum sunt cele care se caracterizează printr-o economie foarte specializată, oferta răspunde mai încet condifiilor cererii aflăte in schimbare. Chiar si atunci cand pare evidentă existenta unui surplus de bunuri oferite spre vânzare, proiectele aflăte in constructie la momentul respectiv trebuie să se finalizeze. O cantitate mai mare va continua să se adauge surplusului existent, cauzând un dezechilibru si mai mare. O scădere a cererii poate, de asemenea, apărea in perioada construirii unor noi unitati imobiliare, mărind si mai mult surplusul, Punctul de echitibru al pietei este foarte greu de atins, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilității economice, activitatea imobiliară răspunzând la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt. Datorită înăspririi acordării unui credit imobiliar va exista o dicrepanta intre cerere si oferta, ceea ce va duce catre un blocaj al tranzactiilor. Echilibrul între cerere si oferta va exista in cazul locuintelor mai vechi, al căror pret & posibil să scada mai accentuat. Previziunea Concluzia ce se desprinde din analiza echilibrului pieţei, ia nivelul zonei analizate, este că acest tip de absorbtiei proprietati sunt căutate mai mult spre vânzare decat spre închiriere. subiectului in Eventualit cumpărători aşteaptă o scădere mai mare a preturilor, dar in mod cert ofertantii dacă nu sunt presaţi piata specifica de eventuale credite luate pentru a construi, nu vor scădea preţurile, astfel că nu sunt premisele pentru o ! creştere sau pentru o scădere a pietei. Concluzii După analiza cererii si ofertei putem spune că exist o piață a cumparatorului. Tendintele identificate pe piata imobiliară a acestui an sunt: G Creste progresiv dobanda la creditele ipotecare . hae TDS B Scade accesibilitatea achizitionarii locuintelor prin credit NO RAPORT DE EVALUARE TEREN Supratata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi Q Cumpărătorii tineri, aflati la prima achizitie, vor fi primii afectati Q Constructiile noi vor fi in continuare preferate la achizitie & Cresterea cererii de apartamente va încetini © Cererea peniru terenuri libere si casele cu leren se mentine ridicată, ca efect af prelungirii pandemici si al preferinteloy cumpărătorilor pentru zone rezidentiale liniștite, cu densitate demogratică scăzută, într-un mediu verde Q Cresc într-un ritm crescut preturile solicitate pentru locuintele care vor fi finalizate in următorii 2 ani din cauza cresierii preturilor materialelor, dar si a întârzierii livrărilor @ Scade oferta existenta in piața secundară Q Cumpărătorii nu mai vând proprietățile pe care le detin deja si le transforma in investitie imobiliara sau Je transmit membritor familiei C Cele mai căutate case cu teren au un Spaiiu de office dedicat. în condiţiile in care mai multi cumpărători isi doresc sa continue să lucreze de acasă, cel putin ocazional ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI Considerenie Prin analiza celei mai bune utilizari se identifica acea Varianta de utilizare a unei proprietati imobiliare privind cea mai din diferite alte posibile care, prin compararea costurilor si a beneficiilor rezultate, se dovesteste a fi cea buna utilizare 'Mai profitabila si mai buna din punct de vedere competitiv. Este un concept fundamental pe piata imobiliara fiind conturata de fortele competitive de pe piata, forte care fundamentează si valoarea de piata. Pentru a estima valoarea justa , analiza de cea mai buna utilizare identifica cea mai profitabiia utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea. Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii. Cea mat buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care esie fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii: W cea mai buna utilizare a terenului liber Y cea mai buna utitizare a terenului construit Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii, Ea trebuie sa fie: "* permisibila legal (legalitatea investitiei propuse, posibilitatile de obtinere a avizelor si autorizatiiior} sb posibila fizic (posibilitatea realizarii investitiei in contextul caracteristicilor terenului, poluarii mediului, regimului urbanistic al zonei) wd fezabila financiar (se determina daca investitia poate sa produca un venit care sa acopere cheltulelile de exploatre, obligatiile financiare si amortizarea capitalului) d maxim productiva (sa genereze un venit maxim pentru investitor) Cea mai buna Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber trebuie să {ind cont de utilizarea actuală şi toate utilizare a utilizarite potentiale. terenului liber Valoarea terenului este determinată de utilizarea potentiala si nu de utilizarea actuala, Aproape orice cladire poate fi demolata (exceptie pot fi cele din patrimoniu) $i aceasta se face cand ea nu mai adauga valoare terenului. Reglementarile referitoare la constructiile din patrimoniu fac uneori imposibilă demolarea si prin urmare un regim fiscal special poate duce la creşterea valorii lor, păstrând utilizarea actuală ca fiind cea mai bună utilizare. Există două moduri pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, si anume: wd estimarea valorii separate a terenului; W identificarea tranzacţiilor comparabile cu terenuri libere . Pentru a identifica cea mai bund utilizare a terenului considerat liber, am ¢ 16S de spe. pial: informatii Sg NIIE gt RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 30 mp, sat Mirostava, comuna Miroslava, judetul lasi referitoare la terenuri libere amplasate în zona geografica municipiul Bucuresti. Pe baza analizei de piață efectuate, am studiat utilizările considerate probabile si rezonabile pe baza conformității cu cele 4 criterii ale celei mai bune utilizări a terenului considerat liber, ținând cont in acelasi timp de specificul zonei si caracteristicile terenului (forma i dimensiuni), Cea mai buna utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber poate fi utilizarea prezentă, constructia, subimpariirea sau unirea cu altă proprietate. Cea mai buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructillor. Ca alternativă, terenul poate fi păstrat ca investitie. Utilizarea potențială si nu utilizarea existentă determina de obicei pretul care va fi platit pentru teren in cazul in care respectiva utilizare este fezabilă din punct de vedere economic. Analiza planurilor zonale, a vecinatatilor, conduce la concluzia că posibilitatea utilizării terenului in alte moduri decât este folosit in prezent nu este atractivă. Cea mai buna Avand in vedere analiza efectuata anterior, se constata ca cea mai buna utilizare a terenului este utilizare a construirea unei locuinte sau a unui spatiu comercial. terenului Cea mai buna utilizare a proprietatii ca fiind construită este caracteristica utilizării care trebuie să fie construit realizata pe o proprietate prin prisma constructiilor existente si a celor ideale descrise in concluzia analizei asupra celei mai bune utilizari a terenului ca fiind liber. Cea mai buna utilizare.a proprietății evaluate ca fiind construită poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, ori o combinatia a acestor alternative. Se constată că cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare este cea actuală, deoarece are cea mai mare valoare a proprietății evaluate. Testarea Testarea continuarii utilizarii existente a proprietății ca fiind construită, presupune urmatoarele: . continuarii Uiilizarea existenta a proprietății ca fiind construită este adesea implicit permisa d.p.d.v legal si fizic utilizarii posibilă. În cazul în care utilizarea existentă va ramâne fezabila din punct de vedere financiar și aste mai existente a profitabilă decât o modificare sau o redezvoltare, atunci utilizarea existentă va rămâne cea mai buna «that utilizare a proprietății ca fiind consiruită. proprietății ca a : EI sear gaye , fiind construită Avand in vedere scopul evaluarii și rlpuf proprlreta„n_f utilizarea existenta (conform documente de proprietate si conform inspectie) este implicit permisa din punct de vedere legal (juridic) si fizic. In acest caz, se aplica. Testarea Testarea modificării utilizarii existente a proprietatii ca fiind construită, presupune urmatoarele: modificării Modificarea constructiei existente trebuie să îndeplinească toate cele patru teste ale CMBU. In cadrul utilizarii procesului de analiza a pietei, studierea productivității proprietății, poate arata ce schimbari ale utilizării existente a existente sunt posibile fizic si permise legal. proprietatii ca CMBU se bazeaza pe modul in care trebuie exploatata proprietatea prin cladirea sa, pentru a maximiza fiind construită beneficiile sau venitul pe care fl produce. Avand in vedere scopul evaluarii, schimbari ale utilizarii existente nu sunt posibile fizic si nici permise din punct de vedere legal. In acest caz, se aplica. Testarea Testarea demolarii proprietati ca fiind construita sia redezvoltarii, presupune urmatoarete: . _ . Demolarea poate fi considerata forma extrema de modificare a utilizarii existente a proprietății construite, demolarii Atunci cand o utilizare alternativa a terenului este permisă legal, fizic posibilă, fezabilă financiar si cea proprietatiica mai profitabilă (minus costurile de demolare si de reconstruire a terenului), decât utilizarea in continuare fiind construită a construcțiilor existente, atunci utilizarea alternativă va fi cea mai buna utilizare a proprietatii ca find sia construită. redezvoltarii Concluziile rezultate coincid cu cele de la analiza CMBU pentru terenul ca fiind liber, adică CMBU a terenului construit este de proprietate rezidentiala (utilizare prezenta). Având In vedere scopul evaluarii, demolarea proprietatii construite si redezvoltarea terenului nu sunt posibile fizic si nici permise din punct de vedere legal, deoarce litt are alterniativa nu este, fa momentul evaluarii permisă. in acest caz, se aplica. FT A RAPORT DE EVALUARE TEREN Supiatata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Mirostava, judetul lasi Concluzii și Pentru imobilul supus evaluarii se apreciaza ca cea mai buna utilizare este cea existenta. corelatii ale analizei CMB sia celel de 4. EVALUAREA Pentru estimarea valorii s-au parcurs urmatoarele etape: @ documentarea pe baza listei de informatii solicitate clientului - lista mijloacelor fixe (număr de inventar, denumire mijloc fix, valoare de inventar, amortizare, conform evidentei scriptice existente, suprafete construite şi desfăşurate, etc.); @ disculii purtate cu reprezentantul societăţii cu privire la: Y identificarea si corelarea mijloacelor fixe existente in evidentele contabile si materialele existente la societate (planuri de amplasament, documentatie cadastrala si de proprietate); " regimul de exploatare pentru fiecare mijloc fix (teren si constructii); @ specificul activitatilor curente desfasurate pe amplasament si al activitatilor anterioare: B slarea fizica; & modul de exploaiare; & inspectia efectuată în teren si verificarea practică a concordantei situatiei cin teren cu informatiile din documentele furnizate; Q stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului; & sefectarea tipului de valori estimate in prezentul raport; @ analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatetor din punct de vedere af evaluarii: & aplicarea metodelor de evaluare considerate adecvate pentru estimarea valorilor de piata: Abordarile utilizate @ pentru evaluarea proprietatii imobiliare a fost utilizată abordarea prin piata ABORDAREA PRIN COST Abordarea prin cost oferă o indicaţie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumparator nu va plati mai mult pentru un activ decât costul necesar obtinerii unui activ cu aceeasi utilitate, fieprin cumpărare, fie prin construire. Această abordare se bazoază pe principiul conform căruia pretul, pe care un cumpărător de pe piaţă îl va plati pentru activul supus evaluării, nu va fi mai mare decât costul aferent curnpărării sau construirii unui activ echivalent Deseori, activul supus evaluării va fi mai putin atractiv decât echivalentul care ar putea fi cumpărat sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. in acest caz, poate finecesar să se aplice ajustări asupra costului activului echivalent, in functie de tipul valorii solicitat. Abordarea prin cost este relevanta in special pentru activele noi, cu date de punere in functiune recente, caz in care se pot estima in mod adecvat deprecierile accumulate, precum si pentru activele pentru care se poate estima o valoare de piata a terenului aferent, sau pentru activele specializate. Avand in vedere scopul evaluarii si caracteristicile proprietatii evaluate (teren), abordarea prin cost nu s-a putut aplica, ABORDAREA PRIN PIATA Abordarea prin piaţă oferă o indicaţie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale căror preţuri se cunosc. Prima etapa a acestei abordări este obtinerea preturilor activelor identice sau similare care au fost tranzactionate recent pe piaţă. Daca există puţine tranzacţii recente, poate fi util să se ia in considerare si preturile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vanzare, cu conditia ca relevanta acestor informatii_sa fie clar stabilila si analizata critic. Poate fi necesar ca preţul altor tranzactii să fie ajustat pentru a reflecta orice iteroné ine vata reala si tipul valorii şi orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizeaza. Pot exista şi diferenţe între RAPORT DE EVALUARE TEREN Supratata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzactii fata de cele ale activului evaluat. Activul analizat este o proprietate imobiliara reprezentand o proprietate rezidentiala de tip funciar, imobil care, in mod obisnuit prezinta piata la vanzare in zona analizata. Astfel, abordarea prin piata a fost aplicata, existand oferte de piata si tranzactii cu active asimilabile, care sa prezinte o valoare de piata in sensul celei prezentate in SEV 2022. Abordarea prin venit oferă o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare intr-o singură valoare curenta a capitalului. Această abordare ia în considerare venitul pe care un activ il va genera pe durata lui de viata util si indică valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implica transformarea venitului intr-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate adecvate de capitalizare/actualizare. Fluxul de venit poate să derive dintr-un contract/din contracte sau să nu fie de natura contractuală, de exemplu, profitul anticipat si generat fie din utilizarea, fie din detinerea activului, Abordarea prin piata utilizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparandu-le apoi cu cea de evaluat. Premiza majora a abordarii prin piata este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este intr-o relatie directa cu preturite unos proprietati competitive si comparabile. Prima etapa a acestei abordări este obtinerea preturilor activelor identice sau similare care au fost tranzactionate receni pe piata. Daca există putine tranzacţii recente, poate fi util să se ia in considerare si preturile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vânzare, cu conditia ca relevanta acestor informatii să fie clar stabilită si analizată critic. Poate fi necesar ca pretul altor tranzacti să fie ajustat pentru a reffecta orice diferente intre tranzactia reală şi tipul valorii si orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Analiza comparativa este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce utilizeaza fie analiza pe perechide date, fie analiza comparatiilor relative. Anaiiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati, care afecteaza, intr-un fel sau altul, valoarea acestora. Diferentele si aserranarile ar putea aparea in ceea ce priveste dreptul de proprietate evaluat, motivatia cumparatorului si a vanzatorului, conditiile de finantare, situatia pietei imobiliare, dimensiunile, locatia, precum si caracteristicile fizice si economice ale proprietatilor. In cazul analizat s-au utilizat tehnici cantitative pentru cuantificarea ajustarilor aplicate preturilor de vanzare/ofertelor de pret ale proprietatilor comparabile. Procedura pentru aplicarea abordarii este: @ Analizarea informatiilor de pe piata referitoare la proprietatile similare cu proprietatea subiect, care au fost vandute recente, sunt oferite la vanzare sau se afla sub un contract. Se iau in considerare caracteristici ale proprietatilor cat mai asimilabile proprietatii subiect, pentru a garanta ca vanzarile/ofertele comparbile reflecta actiunile cumparatorilor similar; - - & Selectarea proprietatilor comparabile. In realizarea prezentului raport de evaluare, s-au folosit ca surse de informatii, ofertele de vanzare de terenuri similare din zona studiata existente in ziarele/revistele de specialitate, din paginile de web ale diferitelor companii imobiliare precumsi din baza de date proprie Proprietatile comparabile selectate sunt prezentate mai jos. RAPORT DE EVALUARE TEREN Supraiata = 36 nip, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi htips: wy, imobiiare.ro/vanzare-terenuri-constructiiiasi irosiava/teren-constructii-de-vanzare- ALVALAOC Dlista-30963 10248 listine= 1 &pavina-lista&imoidviz= 424877615] Parcele teren pt case. Trans Anapet Miroslava,! 32.000 £.ru Sota ye - lezihirtă Z a FE Roe A Su muteags credit i. C==T 4 Alexaneni COPTU - .: , Trimite finkul unui prieten pe: S SEu Ge aert , * m Ă ALEXANDRU COPTU 0741558783 _l_]ţîpgi\wrw.imobiliare.1'oivanzare-tcrenun_-_gonstructiifiasi.fmirus]ava,fteren-constmctii-dc-vanzare- X95113021?lişta=30963 1024&]15!1:151&3 ina=listasimoidviz=424837618] , Teren intravilan Miroslava, 600mp, cuutilitati, pret negociabil 29,500€ WEDD ruă Rane 2 E EI net, Simuieanacredc . a ENERT IET | AN,. Alaxondru Nechifo; „ lo SCu i PREMIER Go IP bACE SRE ' cath , 594 - - : q APT Trimitelinkui unui priaten pe: Tee alee. Mesa. a, 500i, eu shire "pant hee ab OR Axons anuor Pepattegz aout E , , Pere a - ANDREI 0749751100 - - RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 30 nip, sat Mirosiava, comuna Miroslava, judetui lasi COMPARABILA 3 lntps ACW storia.re/tofeterta teren-300-mp-niroslava-str-dminetii-autorizatie-fundaliv- Dyw dil? u -1* 1k 7yjgi*_2a* MTe20DY AODGUNMC4xNZEVNDIOMZMI * ga NK3K3TL ETS*MTexOD AgNiU40S4xMidwl jE 3M TewMzy LODkuMC4w1 j st rie Lasers Nee pe Me Se eg TIR NE LA TI ere Aun. Adauga anunt TE ECI LG văneare > aS > Mbroslava ? Teren S00 mp Af a st Deve eva ACTON ae fun ate EP sabes 4 eae 4 .q'.. ?}_\WQEJ & Adrlan oh: Sake = m%ţ\é}î & is eer 4. DP7 SE 1 PA 0 wn ares 4. ED es, a , 4 : * 3 _:;& '-\'61 .". - AA : A ay fant mteresata: ge erect teren de P , es + - A -A -, X - Â a 4 " vândate și ay vies Să feu 3 simtnâre, , E, -wT N \Î- -£ " A r agtept cu interes Asuursul dys, . * T FT VT „A , Mahoratsct stor . C he ee --_- Se ne Cer ce RG fate ram alk : Teren 500 mp Miroslava ,str.Diminetil autorizatie, fundatie 42000€ - W = P Wachee boy een , Propune un eres Bak? cai A405. Pencada int u atului: Raportenză 1,036 ROW fluna 31.185 RON (15%) 30 ani credite ANDRE] 0769587021 @ Verificarea informatiilor pentru acuratetea acestora privind reflectarea unor situatii de piata nepartinitoare, astfel incat cornparabilele utilizate sa fie cat mai credibile. Comparabilele au fost verificate prin apel telefonic, obtinandu-se informatii suplimentare in cazul unor comparabile si estimandu-se si un procent/nivel de negociere al ofertelor, in functie de discutiile @ Selectarea celei mai relevante unitati de comparatie de pe piata, astfel incat sa se poata defini si identifica un criteriu de comparalie, care sa explice comportamentul pietei {in cazul analizat criteriulanalizat este pretul total (euro); { Identificarea diferentelor dintre proprietatile comparabile si proprietatea subiect, in ceea ce priveste toate elementele de comparatie adecvate. S-au identificat anumite diferente intre proprietatile comparabile si proprietatea subiect, diferente care au fost specificate in cadrul grilei de comparatie. Trebuie precizat faptul ca, pentru toate comparabilele, s-a considerat ca dreptul de proprietate transmis este integral, iar conditiile de vanzare - piata cash/credit. a Ajustarea pretului fiecarei proprietati comparabile pentru a egaliza diferentele dintre acestea si proprietatea subiect, Pentru a estima semnificatia relativa a diferentei dintre elemente s-au utilizat tehnici cantitative. Tehnicile cantitative sunt utilizate pentru a determina ajustarile cantitaive ale preturilor/ofertelor de vanzare. Acestea sunt apticate sub forma de procentaj sau valoric. Analizele cantitative utilizate in cadrul estimarii valorii proprietatiii subiect au fost: analiza pe perechi de date, analiza ape grupe de date, analiza unor date secundare/suplimentare si ajustari aferente costului (pentru anumite elemente de comparatie). Ajustarile efectuate sunt prezentate in cadrul grilei de comparatie, prezentata mai RAPORT DE EVALUARE TEREN Supratata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi GRILA DE PIATA TEREN ELEMENT DE COMPARATIE | PROPRIETATE | COMPARABILA 1 | COMPARABILA? | COMPARABILA MIROSLAVA MIROSLAVA || LOCALITATEA MIROSLAVA TRANS ANAPET MIROSLAVA STR.DIMINETH |_| DATA OFERTEI WWNIE 2024 _IUNIE 2024 [UNE 2028 | WWNIE 2024 _| |__| SUPRAFATA - mp- 9 [ TŢ s 1 Lo | TIP COMPARABILA - [vabae SS -0 e TŢT T In vederea venficaril comparabilelor, am la un nivel peste sunat la rumerele de | !a un nivel submedia fa oa an telefon specificate in paivemaeeinelaiaa cauza pretului unitar | la nivelul mediu de a , cele tret anunturi de sulicitat peste manele | negociere ain zona Explicatii ajustari vanzare si am obtinut tî Z:)z[:îtt!oîîb:n n'vî: de tranzactionare ale | pentru tipul de urmatoarele reducerilor antenoare | Zone! s! disponibilitatir | proprietate discount-un -10% - | dera apheate mal nidicate in C4, -10% - C2 si - negeciere Pyustarile sunt conforme marjei de negociere din piață. Se aplica ofertelor expuse spre vanzare si variază in functie de | pertoada expunerii pe piata, de abilitățile de negociere ale ambslor parti, precum si în functie de nivelul de tranzactionare si palierele valorice ale zonei, | 1 | DREPTURI DE PROPRIETATE TRANSMISE | | Drepiuri de proprietate transmise DEPLINE DEPLINE DEPLINE Nu sunt necesare ajustari 2 | RESTRICTII LEGALE i [ Fara rostici [ [vais TTT TTT TȚTTTI |__| Pret ajustat 2 [u TTRTTI Nu sunt necesare ajustari EN CONDITII DE FINANTARE - Conditii de finantare Cash/credit Cashicredit Cash/credit Nu sunt necesare ajustari a E RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Miroslava, judetul lasi || concice veered -f prtausiar 71 Z TTTR Ţ oomibe a TTTT - cormii ee p T [Nie 2004 | IonEzoze Ț TUNIEZZE - [Austere ŢȚTT 8 Ţ ocaae TTTTTTTTTTTTI Nu sunt necesare ajustari | 7 | DESTINATIA (UTILIZARE TEREN) ) ) MARIMEA SUPRAFETEI |__| Valeare 378 473 Valoarea ajustarilor se stabileste pe baza observatiilor istorice referitoare la efectul asupra Valorii dat de diferenta de suprafata dintre comparabile si proprietatea subject, Se aplica o ajustare de +/-1.5%, pentru fiecare 100 mp diferenta. De ex, corectie C1=1,5%*(400-30)=5.55% n ACCES LA TEREN //f FRONT STRADAL {ml} ! - fvabae TT 00000 ȚT 1 eo 7 = [* TTTT - pretatsta 71 a ȚTR TI Î POSBILTAT DE pezvoutaReameeror - RAPORT DE EVALUARE TEREN Suprafata = 30 mp, sat Miroslava, comuna Mireslava, judetul lasi ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ANALIZA REZULTATELOR Reconcilierea rezultatelor constituie analiza rezultatelor obtinute prin aplicarea abordărilor de evaluare pentru a ajunge la estimarea finala a valorii. Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare finala a valorii, funfamentata si semnificativa sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informati. Datele utilizate sunt autentice, pertinente, suficiente si au fost obtinute din surse de incredere. La analiza si reconcilierea valorilor s-au avut in vedere urmatoarele principii: @ valoarea este o predictie @ valoarea este subiectivă Q evaluarea este o comparare, este orientarea spre piaţă Criteriile prin care s-a ajuns la o estimare final a valorii, funacantadamentată si semnificativa sunt: adecvarea, precizia gi cantitatea de informaţii. Asadar: - PROPRIETATE IMOBILIARA . Adecvarea unei abordari cu utilizarea propusa a evaluarii. Prin acest criteriu, evaiuaterul judecă câtde pertinentă este fiecare metodă, scopului si utilizării evaluării, Adecvarea unei Adecvarea | metode, de regula, se referă direct la tipul proprietăţii îmobiliare si viabilitatea pieţei. Avand in vedere tipul proprietatii (proprietate imobiliara de tip funciar) cea mai pretabila si | adecvata abordare este prin piata. Precizia - se apreciaza acuratetea informatiilor si a ajustarifor efectuate peniru fiecare Iproprietate comparabila analizata. Precizia unei evaluări este rnăsurată de increderea - evaluatorului in corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de ajustarile aduse Precizia preţurilor de vânzare a proprietatilor comparabile. Din analiza de piata, acuratetea informatiilor privind inchirierile si chiriile este mai slaba si mai putin relevante decat in cazul , vanzarilor, piata tranzactiilor fiind activa in zona analizata (piata fiind una a cumparatorului la momentul actual}. Informatiile privind inchirierile sunt mai putin numeroase avand in vedere ca proprietatea evaluata este un teren si investitia intr-un asftel de imobil se face in general pentru a fi uiilizat de catre proprietari (piata din Romania fiind caracterizata de procentul ridicat al proprietarilor de terenuri). Adecvarea si precizia influenteaza calitatea si relevanta rezultatelor unei metode. Ambele criterii au fost studiate in raportcu cantitatea informatiilor Cantitatea de |evidentiate de o anumită tranzactie comparabilă sau de o anumită metodă. În termeni informatii Statistici, intervaiul de încredere in care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informatiile suplimentare disponibile. Luand in calcul criteriul adecvării, cea mai potrivită metodă, având în vedere tipul de proprietate (proprietate imobiliara de tip funciar) și scopul evaluarii (tranzactionarea), este comparatia directa - analiza cantitativa din cadrul abordarii prin piata. Această metoda indeplineste criteriul preciziei si criteriul cantității si calitatii informatiilor. RAPORT DE EVALUARE TEREN Supratata = 30 mp, sat Mirosiava, comuna Miroslava, judetul lasi ! N mad ea wean sel bar we Pieri ges Smile ney lever tere ted adhe cen, Pe rr r 1ă